Portal de Abogados

Un Sitio de Ley 

  • BOLETO COMPRAVENTA INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR

  • De lectura libre.
    Para publicar un mensaje, regístrese gratuitamente.
De lectura libre.
Para publicar un mensaje, regístrese gratuitamente.
 #1253257  por asesor2019
 Mar, 18 Feb 2020, 18:32
Hola colegas.
Tengo un cliente (vendedor) por boleto de compraventa de su caso. Pactó con el vendedor que el pago sea en 36 cuotas de 1500 euros. Con la firma del boleto se le dió la posesión. Ahora bien, a la cuarta cuota el comprador dejó de pagar.
El boleto dispone la mora automática y de pleno derecho ante esta causal, y el inmediato desalojo. Por otro lado también hay un pacto comisorio para el caso de retardo en el pago de las cuotas con un interés determinado.
Mi pregunta es, debo intimar primero por el pacto comisorio, o directamente doy por rescindido y pido desalojo?. Se que la cuestión es delicada y no tan sencilla.

Espero de vtra ayuda

GRACIAS
 #1253271  por asesor2019
 Mar, 18 Feb 2020, 23:07
Hola gracias pro la respuesta. Leí todo pero no sería aplicable ami caso, ya que el comprador solo pagó 4 cuotas de las 36 (en el fallo abonó el 70%, y el saldo debía pagarlo en el momento de escriturar).
Así que sigo en la duda si intimar por el pacto comisorio a pagar con intereses o directamente rescindir.
Otra duda es si rescindo, el vendedor debe hacer devolución de lo cobrado o lo puede retener en concepto de daños y perjuicios.
 #1253279  por ClaudioFer
 Mié, 19 Feb 2020, 11:35
Colega Asesor, a lo señalado por Legales te agrego lo siguiente, y pasa por lo conceptual:
1) La rescisión contractual (que puede ser bilateral o unilateral, pero acá me refiero a esta última) es un modo de extinción contractual que opera principalmente en los contratos de tracto sucesivo (locación, suministro, contrato de trabajo, etc.) y puede ser de fuente legal o convencional, y es incausada (no se precisa expresar causa, como sucede con la renuncia del trabajador -art. 240, LCT- o el despido sin causa -art. 245, LCT-, ambos son supuestos de rescisión unilateral legal, como la que se concede solo al locatario en la locación inmobiliaria, ya que el locador solo puede resolver por incumplimiento pero no rescindir).
Son ejemplos en los que se faculta a una de las partes a “arrepentirse” o “desistir” del contrato (la cláusula de seña o arras penitencial es uno de esos ejemplos). Como explica Aparicio, lamentablemente el nuevo CCC desaprovechó la oportunidad para regular con una metodología sistemática y clara los modos de extinción de los contratos, ya que entremezcló requisitos y efectos de los diferentes modos (rescisión, revocación y resolución) en sus arts. 1076 a 1091 y conjuntamente con los supuestos de modificación y readecuación de los contratos.
En tu caso, si no fue prevista dicha posibilidad en el contrato, no tenés modo de rescindir el contrato de compraventa (no es habitual que se contemple semejante facultad incausada para cualquiera de las partes en una compraventa inmobiliaria, salvo el supuesto del pacto de retroventa).
2) En cambio, la resolución por incumplimiento es eso mismo conocido (y que vos mencionás) como pacto comisorio (las otras variantes de resolución son la condición resolutoria y el plazo resolutorio, y operan de pleno derecho y aun en caso de contratos enteramente cumplidos, además de otras diferencias). El pacto comisorio es la facultad (expresa o implícita, legal o convencional) que se concede al contratante cumplidor para dar por finalizado con justa causa (resolver) el contrato en caso de que la otra parte no cumpla sus obligaciones (y reclamar los daños), y determina que las partes deban restituirse lo que hayan percibido como consecuencia del mismo o su valor, salvo disposición en contrario (el dinero, una parte, y la posesión del inmueble, la otra, en este caso), y puede ser judicial o extrajudicial (ya que di el ejemplo del contrato de trabajo, sería equiparable al supuesto del despido directo justiticado o con causa y el despido indirecto, en los arts. 242 y 246 de la LCT).
En tu caso, tenés que regirte por lo que establece al respecto ese contrato de compraventa (qué incumplimientos dan lugar a la resolución, el procedimiento a seguir: cómo interpelar y en qué plazos, qué consecuencias tiene ese incumplimiento o los diferentes incumplimientos con relación a cláusulas penales, etc.). De modo que no podés hacer otra cosa diferente a lo que establezca el contrato sobre el punto, y apegarte a su letra. Si allí estipula que el vendedor se queda con el importe del precio abonado, así debe ser, pero si no es así habrá que compensar el importe que debe restituirse (contra la devolución de la posesión) con los intereses o penalidades que deba en su caso abonar el comprador incumplidor y los eventuales daños a la propiedad, todo lo cual deberá ser dirimido en un pleito judicial, salvo que las propias partes acuerden el modo de solucionar el entuerto.
 #1253286  por legalescom
 Mié, 19 Feb 2020, 12:55
Por último, de los términos del contrato, muy poco, o nada, decís. Lo poco que decís, siembra sospechas. Por ejemplo, afirmas que: "El boleto dispone la mora automática y de pleno derecho ante esta causal (dejar de pagar), y el inmediato desalojo. Por otro lado también hay un pacto comisorio para el caso de retardo en el pago de las cuotas con un interés determinado".
El boleto, no puede disponer "el desalojo" que es una instancia procesal, cuanto mucho, la devolución de la posesión. Por otra parte, consignás que: "y un pacto comisorio para el caso de retardo en el pago de las cuotas con un interés determinado (sic). Por lo que, no se entiende, si se estaría por la resolución o el cumplimiento del contrato.
Creo, entonces, que sigas el consejo de ClaudioFer y, optes, por acordar con el comprador el cumplimiento o la rescisión del contrato, en forma extrajudicial y, valga la redundancia, de común acuerdo, antes de embarcarte en una demanda, que te llevará mucho tiempo y trabajo, sin saber, si podrás llegar a buen término.
 #1253379  por asesor2019
 Vie, 21 Feb 2020, 15:27
hola buenas tardes, agradezco tu tiempo en contestarme, y resalto tu claridad en la explicación.
El contrato tiene muchas irregularidades sí, de hecho considero que hay responsabilidad profesional por parte del martillero.
Ahora surgió la posibilidad de que mi clienta le haga una devolución de dinero a la compradora, ésta devuelva posesión y resolver el contrato, cosa que lo haré por escrito.