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  • SUPENSIÓN DE PAGO. HERRAMIENTA LEGAL??

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 #1252707  por Iusgus2013
 Mié, 05 Feb 2020, 14:32
Buenas colegas! Buen arranque de año para todos!
Queria plantear la siguiente situación: Una cliente adquirio un departamento a pagar en 31 cuotas de 1500 dolares por mes. La cuestión es que ella habia percibido dolares provenientes de una sucesión (venta del inmueble de los padres) y el ingreso que tenia del pago de este ultimo lo entregaba al vendedor de la propiedad que adquirio. La cuestion es que ella, ya dejo de percibir dolares y ahora, el departamento en el que vive no le termina convenciendo. La cuestión es que ya abono mas del 70% de la propiedad. Pago 22 cuotas de 31. Ahora bien, ella ya no cuenta con otro ingreso y tiene que realizar la venta de su anterior propiedad y con ese ingreso seguir pagando las cuotas o en su defecto abonar todo junto.
En principio ella hablo con el vendedor para "pelearle" que le baje la cuota. La cuestion es que, como le explique, hay un contrato firmado y no pueden bajarle porque sí.
Mi consulta es: Con que "herramienta legal" podria contar ella (que la ampare) para decirle al vendedor que la "espere". Enviarle CD? Entiendo que llegado el caso, ante incumplimiento podria ejecutarla, pero sinceramente estoy en una nebolusa ahi...si tiene algun medio para "frenar un poco la situación". Hasta que se haga la venta al menos.

DESDE YA, MIL GRACIAS A TODOS!
 #1252880  por ClaudioFer
 Lun, 10 Feb 2020, 20:37
Estimado. En mi opinión, “herramientas legales” que solucionen mágicamente un entuerto como éste mediante una carta documento parece que muchas no hay (la carta documento por sí sola no soluciona nada si se carece de argumentos jurídicos). Si en el caso no se puede alegar la excepción de incumplimiento de la contraparte (art. 1031, CCyC), o el supuesto del art. 1032, la teoría de la imprevisión (art. 1091), la frustración de la finalidad (art. 1090), la inculpabilidad de la mora (art. 888) o el caso fortuito o la fuerza mayor (art. 1730 y ss.) que determina la imposibilidad sobreviniente, inculpable pero temporaria de cumplimiento (art. 956), etc., no se ve cómo podría tu clienta exigirle al acreedor que le conceda una espera, y mucho menos una rebaja en el precio, dado lo que establece el artículo 959 del Código. El “reperfilamiento”, la refinanciación de la deuda o la "suspensión del pago" que mencionás, es algo que debe negociarse (y puede negociarse, ya que tu clienta tiene ese otro inmueble con qué responder), pero no hay modo de imponérselo a la otra parte, al menos no legalmente, se entiende.
Tal vez frente a una eventual pretensión resolutoria del vendedor, en caso de no arribarse antes a un acuerdo en mediación (no aclaraste en qué jurisdicción es esto), podría plantearse el abuso del derecho por parte de éste (art. 10, CCyC), ya que se ha abonado más del 70% del precio.
No contaste qué se convino con respecto a la escrituración del inmueble (contra el pago de qué parte del precio deviene exigible la escrituración) y qué establece el contrato con respecto al pacto comisorio, que habilitaría al vendedor a resolver el contrato por incumplimiento y si opera de pleno derecho o previa interpelación (supuestos contemplados en los arts. 1077 y siguientes del CCyC). Tampoco dijiste si se le entregó la posesión, y tampoco queda claro eso de que el departamento “no le convence”. Deberías aclarar esos puntos.
 #1252895  por drany
 Mar, 11 Feb 2020, 02:42
Hola Lusgus . Absolutamente atinada la opinión de CaludioFer. En principio no diviso herramienta legal alguna a fin de defender a tu cliente. Negociar, me parece que ahí está la clave de tu caso. Suerte!
 #1253192  por Iusgus2013
 Lun, 17 Feb 2020, 15:35
ClaudioFer escribió:
Lun, 10 Feb 2020, 20:37
Estimado. En mi opinión, “herramientas legales” que solucionen mágicamente un entuerto como éste mediante una carta documento parece que muchas no hay (la carta documento por sí sola no soluciona nada si se carece de argumentos jurídicos). Si en el caso no se puede alegar la excepción de incumplimiento de la contraparte (art. 1031, CCyC), o el supuesto del art. 1032, la teoría de la imprevisión (art. 1091), la frustración de la finalidad (art. 1090), la inculpabilidad de la mora (art. 888) o el caso fortuito o la fuerza mayor (art. 1730 y ss.) que determina la imposibilidad sobreviniente, inculpable pero temporaria de cumplimiento (art. 956), etc., no se ve cómo podría tu clienta exigirle al acreedor que le conceda una espera, y mucho menos una rebaja en el precio, dado lo que establece el artículo 959 del Código. El “reperfilamiento”, la refinanciación de la deuda o la "suspensión del pago" que mencionás, es algo que debe negociarse (y puede negociarse, ya que tu clienta tiene ese otro inmueble con qué responder), pero no hay modo de imponérselo a la otra parte, al menos no legalmente, se entiende.
CLAUDIOFER MUCHAS GRACIAS POR TU APORTE!

Tal vez frente a una eventual pretensión resolutoria del vendedor, en caso de no arribarse antes a un acuerdo en mediación (no aclaraste en qué jurisdicción es esto), podría plantearse el abuso del derecho por parte de éste (art. 10, CCyC), ya que se ha abonado más del 70% del precio.
MUCHAS GRACIAS POR ESTA ALTERNATIVA. LA JURISDICCIÓN ES MORÓN. Y SI, PAGO CASI LA MITAD AL CONTADO Y 22 DE 31 CUOTAS.

No contaste qué se convino con respecto a la escrituración del inmueble (contra el pago de qué parte del precio deviene exigible la escrituración) y qué establece el contrato con respecto al pacto comisorio, que habilitaría al vendedor a resolver el contrato por incumplimiento y si opera de pleno derecho o previa interpelación (supuestos contemplados en los arts. 1077 y siguientes del CCyC). Tampoco dijiste si se le entregó la posesión, y tampoco queda claro eso de que el departamento “no le convence”. Deberías aclarar esos puntos.

ACLARO:
1. RESPECTO A LA ESCRITURACIÓN se estipulo "realizarla dentro de los 90 dais de obtenida la subidvision y confeccionado el reglamento de copropiedad" pero AUN NO ESCRITURO.
2. Respecto al PACTO COMISORIO se establecio que "el vendedor tiene la facultad de declarar resueto de pleno derecho el presente contrato de CV en los terminos del 1086 CCyC por a) ATRASO DE PAGO DE DOS CUOTAS b) INCOMPARENCIA INJUSTIFICADO EN EL ACTO DE ESCRITURACIÓN.
3. LA POSESION la viene ejerciendo hace casi un año y no le "convence" por cuestiones edilicias y no "les hes comodo". Textual.


SE QUE ES ALGO COMPLEJO Y LA VERDAD NO HAY MUCHO POR ARGUMENTAR PERO CUALQUIER COMENTARIO SERA BIENVENIDO. SALUDOS
 #1253203  por legalescom
 Lun, 17 Feb 2020, 20:21
Tanto, por parte del consultante, como por la medulosa respuesta de ClaudioFer, se omite citar el art. 1083, del C. C. y C., que en su apartado final establece:
".... Si el deudor ha ejecutado una prestación parcial, el acreedor sólo puede resolver íntegramente el contrato si no tiene ningún interés en la prestación parcial.
Por lo que entiendo que, el acreedor (quién, por otra parte, también estaría incurso en mora, por la subdivisión y escrituración), para resolver íntegramente el contrato de marras, deberá restituir al comprador el precio recibido a cuenta, sin perjuicios de los daños y perjuicios, que podría deducirlos, si el juez, le hiciere lugar a ellos.
De lo contrario, se caería en un abuso del derecho.
 #1253205  por ClaudioFer
 Lun, 17 Feb 2020, 21:14
Coincido con la certera apreciación de Legales, y agrego, con la información que nos aportás ahora, que como el vendedor no estaría en condiciones de cumplir con su obligación (aun no subdividió y no está en condiciones de escriturar), no estaría facultado a ejercer la facultad resolutoria, ya que la ley requiere que quien la ejerce sea la parte cumpliente, es decir, aquella que no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones a su cargo o que no esté en situación de no poder cumplirlas. En consecuencia, la extinción puede ser resistida por la parte contra quien se la ejerce invocando que, al tiempo de la declaración extintiva, el declarante no ha cumplido sus obligaciones o no está en condiciones de hacerlo. De esto se deriva que, si ambas partes están en mora, no puede resolverse el contrato por incumplimiento (ver el CCyC comentado bajo la dirección de Daniel Vítolo, tº II, comentarios a los arts. 1078 y 1083, con cita de Leiva Fernández, Alterini y Ariza).
Como también entendieron Drany y don Legales, esto se negocia, y llegado el caso estos planteos pueden hacerle ganar tiempo a tu cliente hasta tanto se haga de los dólares con la venta de la otra propiedad.
Te transcribo un fallo en el que se ventiló una situación parecida en varios aspectos y que puede servirte:
https://www.erreius.com/Jurisprudencia/ ... 3143050889
Saludos.
 #1253234  por Iusgus2013
 Mar, 18 Feb 2020, 12:56
Muchas gracias por el aporte de ambos. Me es muy util y la verdad que le dará tiempo a mi clienta a poder juntar los dolares necesarios a fin de poder cumplir con las cuotas restantes. El fallo tmb es muy claro y precisa tal situación en la que se encuentra inmersa esta mujer. REITERO MI AGRADECIMIENTO POR SU TIEMPO Y RESPUESTA! SALUDOS
 #1253408  por DRalonso
 Sab, 22 Feb 2020, 19:54
NUNCA ES BUENO SER MOROSO

LA PARTE CUMPLIDORA PUEDE RECLAMAR DAÑOS, PERJUICIOS, DAÑO MORAL, PSIQUICO, ETC., ADEMAS DE LO INCUMPLIDO EN EL CONTRATO MAS INTERESES Y/O MULTAS QUE ESTABLEZCA

¡SUERTE!

Y DESPUES CONTANOS COMO TE FUE...
 #1253414  por DRalonso
 Dom, 23 Feb 2020, 12:37
LAS PARTES FUNDAMENTALES -PARA MI- DE ESE FALLO DE LA
Cámara de AZUL, Sala II, 4/5/2.017
Recordó el juzgador que al responder la reconvención, la actora reconvenida destacó enfáticamente que el Sr. Veneciano no cumplió con su pago, no puso a disposición el dinero...
cuando la obligación de cumplir a cargo del actor es una suma de dinero, el único temperamento jurídicamente viable es el pago por consignación; o sea que, cuando la obligación del comprador que reclama la escrituración se encuentra vencida, ineludiblemente debe consignar la cantidad adeudada...
Las reglas de la mora automática no son aplicables, por regla, en este tipo de obligaciones...
debiendo el comprador abonar en el acto de la escrituración el saldo de precio adeudado de u$s 20.697 (sin adición de intereses por no haber mora), con más los impuestos, gastos y honorarios de la escrituración y de la confección del estado parcelario...

https://www.erreius.com/Jurisprudencia/documento/20170613143050889
 #1253554  por Iusgus2013
 Mié, 26 Feb 2020, 14:01
DRalonso escribió:
Dom, 23 Feb 2020, 12:37
LAS PARTES FUNDAMENTALES -PARA MI- DE ESE FALLO DE LA
Cámara de AZUL, Sala II, 4/5/2.017
Recordó el juzgador que al responder la reconvención, la actora reconvenida destacó enfáticamente que el Sr. Veneciano no cumplió con su pago, no puso a disposición el dinero...
cuando la obligación de cumplir a cargo del actor es una suma de dinero, el único temperamento jurídicamente viable es el pago por consignación; o sea que, cuando la obligación del comprador que reclama la escrituración se encuentra vencida, ineludiblemente debe consignar la cantidad adeudada...
Las reglas de la mora automática no son aplicables, por regla, en este tipo de obligaciones...
debiendo el comprador abonar en el acto de la escrituración el saldo de precio adeudado de u$s 20.697 (sin adición de intereses por no haber mora), con más los impuestos, gastos y honorarios de la escrituración y de la confección del estado parcelario...

https://www.erreius.com/Jurisprudencia/ ... 3143050889

Muchas gracias por tu aporte. Entiendo que al momento en que el vendedor la intime a mi cliente por el atraso de las cuotas, deberá contestar mediante CD intimando a la escrituración (por falta de cumplimiento), lo que haria es dilatar el tiempo Uunos meses), pero al momento en que se lleve adelante la escrituración deberá abonar todo lo adeudado mas las cuotas no vencidas?? O solo lo primero?