Hola colegas, como están? consulta: una clienta compro de pozo un Dpto. Lo alquilo con contrato y garante. La inquilina se fue pero dejo deuda de expensas y servicios. La locadora aun no es titular dominial porque no se han otorgado escrituras aun (compro de pozo), si tiene acta de entrega de posesión y se esta inscribiendo el Reglamento de Copropiedad. La administración igual puede expedir certificado de deuda según me ha comentado. La pregunta es, a los efectos de un juicio esto perjudicaría a la locadora? la inquilina podría ampararse en alguna cuestión como por ej inhabilidad de titulo u otra defensa en base a este contexto? Gracias a todos!
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EJECUTIVO EXPENSAS A INQUILINA. LOCADORA NO PROPIETARIA SOLO ACTA DE POSESION (DPTO DE POZO)
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La locación, es un contrato personal, no un derecho real. Basta, para promover el cobro, tanto contra el ex locatario, como contra el garante, por expensas adeudadas y servicios, con adjuntar el contrato de locación, debidamente sellado.
Atte. Legales.com
Por lo que cuenta Lan, o al menos lo que le entiendo yo, aun no está constituido el consorcio bajo el régimen de propiedad horizontal, ya que no se inscribió al momento de suceder los hechos (y devengarse la deuda) el reglamento de copropiedad, por lo que tampoco son técnicamente expensas comunes esas deudas (habría que ver el contrato de compra y venta de esa "unidad funcional", y hasta qué punto es válido ese concepto que reclama el vendedor siendo que se está aun en estado de prehorizontalidad).
Pero aunque sí hubiese régimen de propiedad horizontal (que no es el caso), el inquilino nunca es obligado al pago de las expensas frente al consorcio (independientemente de lo que diga el contrato de locación al respecto, que es inoponible al consorcio), sino el propietario (en este caso, un poseedor con boleto y acta de entrega de posesión), motivo por el cual, en caso de ser demandado ejecutivamente por el consorcio, el inquilino (al igual que su garante) podría oponer la excepción de inhabilidad de título escudándose en su falta de legitimación pasiva (también podría excepcionarse en un juicio ordinario), sin perjuicio de responder (lo mismo que el garante) frente al propietario locador por aquello a lo que se ha comprometido y no cumplió (a abonar las expensas como integrante del precio del alquiler).
Pero aunque sí hubiese régimen de propiedad horizontal (que no es el caso), el inquilino nunca es obligado al pago de las expensas frente al consorcio (independientemente de lo que diga el contrato de locación al respecto, que es inoponible al consorcio), sino el propietario (en este caso, un poseedor con boleto y acta de entrega de posesión), motivo por el cual, en caso de ser demandado ejecutivamente por el consorcio, el inquilino (al igual que su garante) podría oponer la excepción de inhabilidad de título escudándose en su falta de legitimación pasiva (también podría excepcionarse en un juicio ordinario), sin perjuicio de responder (lo mismo que el garante) frente al propietario locador por aquello a lo que se ha comprometido y no cumplió (a abonar las expensas como integrante del precio del alquiler).
SI EL DEPTO. NO TIENE ESCRITURA, UNA VEZ MAS: TAS FRITA!!!
Gracias a todos! pero uno me dice que si y el otro que no jajaja. Por otro lado, Claudiofer el juicio lo iniciaría el propietario (no el Consorcio) contra el inquilino y garante ....Espero otras opiniones ya que esta peleado! gracias!
Te reitero, lo que te dijera, los demás, me parece, no entendieron tu pregunta.
Atte. Legales.com
REITERO, Lan: TAS FRITA, TU CLIENTA "aun no es titular dominial porque no se han otorgado escrituras aun"
El tema es que Lan se explicó bastante confusamente, al decir “la administración igual puede expedir certificado de deuda” y lo que sigue luego, con lo que podía interpretarse que se refería a si la inquilina podía ser demandada por el consorcio y si podía oponer alguna defensa. Aclarado el punto, de que lo que quiere saber es si esa calidad de poseedora de la locadora (no propietaria aun de la unidad funcional) la puede afectar al momento de demandar judicialmente el cobro de esas “expensas” a la inquilina que no las abonó cuando se comprometió a ello por contrato, en virtud de que alegue la falta de legitimación de la actora no propietaria, la respuesta en mi opinión es negativa (no la afecta). No es necesario ser propietario para ser locador de un inmueble, ya que solo se cede el uso y goce, no se transmite ningún derecho real, como dijo Legalescom; por eso incluso el locatario (un simple tenedor) puede ser locador celebrando un contrato de sublocación siempre que el contrato principal no se lo prohíba. Hay jurisprudencia citada por Salgado (Locación, comodato y desalojo, ps. 50 y 342 y ss.) y por Kenny (Proceso de desalojo, p. 81, nota 28) en relación a la legitimación del poseedor para demandar el desalojo siempre que la calidad de inquilino del demandado esté reconocida, razón por la cual entiendo que, si aquél puede celebrar el contrato sin necesidad de acreditar el carácter de propietario, percibir los alquileres y demandar el desahucio por incumplimiento, también puede demandar el cobro judicial de todos aquellos rubros integrantes del precio del alquiler (como esas “expensas”) ante el incumplimiento del locatario. De todos modos, es mejor que invoque solo su carácter de locadora al demandar y no de propietaria, para evitarse problemas (o sea, acreditando solo su calidad de locadora con el contrato, como dijo Legalescom).
Te transcribo algunos fallos sobre la legitimación del poseedor (no propietario) para demandar el desalojo, cuyas conclusiones estimo pueden hacerse extensivas a la legitimación para perseguir el cobro de la deuda por alquileres y sus accesorios: “la legitimación activa para accionar por desalojo no la tienen únicamente el propietario del inmueble o el locador, sino todos aquellos que poseen algún derecho a recuperar la tenencia de él, tales como el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante" (CNCiv, Sala C, 23/8/94, ED, 161-79; id., Sala E, 12/12/89, "Pedrouzo, M. c/Chumba, J. s/desalojo”, ISIS, sum. C 5866; id., Sala H, 5/7/94, “Szpak, Mieczyslaw c/Rodríguez, Amelia s/desalojo, ISIS, sum. 3833 SJ-CNC, L 136413; CCivCom Morón, Sala II, 23/4/96, SAIJ, sum. B 2351067).
“El poseedor tiene el uso y goce de la cosa sobre la que recae la posesión, los que pueden ser cedidos o arrendados. De ahí que el poseedor tenga a su disposición el proceso de desalojo para hacer cesar esas cesiones o arrendamientos cuando corresponda, sin perjuicio del ámbito específico de las acciones posesorias y los interdictos. El carácter de locador puede no coincidir con el de propietario, y por lo tanto reconocida por el demandado la relación locativa, no obsta a la legitimación del actor la carencia de la titularidad del dominio” (CNEspCivCom, Sala IV, 28/4/88, “Borgato, Héctor E. c/Vázquez de Manso, Irma s/desalojo”, ISIS, sum. 1165).
Te transcribo algunos fallos sobre la legitimación del poseedor (no propietario) para demandar el desalojo, cuyas conclusiones estimo pueden hacerse extensivas a la legitimación para perseguir el cobro de la deuda por alquileres y sus accesorios: “la legitimación activa para accionar por desalojo no la tienen únicamente el propietario del inmueble o el locador, sino todos aquellos que poseen algún derecho a recuperar la tenencia de él, tales como el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante" (CNCiv, Sala C, 23/8/94, ED, 161-79; id., Sala E, 12/12/89, "Pedrouzo, M. c/Chumba, J. s/desalojo”, ISIS, sum. C 5866; id., Sala H, 5/7/94, “Szpak, Mieczyslaw c/Rodríguez, Amelia s/desalojo, ISIS, sum. 3833 SJ-CNC, L 136413; CCivCom Morón, Sala II, 23/4/96, SAIJ, sum. B 2351067).
“El poseedor tiene el uso y goce de la cosa sobre la que recae la posesión, los que pueden ser cedidos o arrendados. De ahí que el poseedor tenga a su disposición el proceso de desalojo para hacer cesar esas cesiones o arrendamientos cuando corresponda, sin perjuicio del ámbito específico de las acciones posesorias y los interdictos. El carácter de locador puede no coincidir con el de propietario, y por lo tanto reconocida por el demandado la relación locativa, no obsta a la legitimación del actor la carencia de la titularidad del dominio” (CNEspCivCom, Sala IV, 28/4/88, “Borgato, Héctor E. c/Vázquez de Manso, Irma s/desalojo”, ISIS, sum. 1165).
CLAUDIO: Lan (QUE SIEMPRE ESTA CON DRAMAS) DEBERA DECIDIR SI ASUME EL RIESGO DE COMERSE UNA EXCEPCION DE PERSONERIA GRANDE COMO EL OBELISCO...
Acá, hay un contrato de locación de por medio, y punto , nada tiene que ver la titularidad o si se es poseedor o no. ¿De que excepción de personería me hablan?
Atte. Legales.com
Personería no, legitimación. Coincido con vos, Legales, de hecho lo aclaré ahora que le entendí a Lan qué quiso plantear y le respondí. Solo le quise aclarar que no es necesario ser propietario para ser locador, nada más, y que puede reclamar tranquilo la deuda por expensas a la ex inquilina y su garante.
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Coincido con legales la naturaleza de la acción es del tipo obligacional y/o personal
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¿Acaso alguien dijo lo contrario?
Parece que no quedó claro que lo que hice es despejarle las dudas a Lan con respecto a que la ex inquilina no puede oponerse al cobro de la deuda por expensas alegando que la locadora no es propietaria sino poseedora, para lo cual simplemente hice mención de similares planteos judiciales en los desalojos en los que el inquilino pretende resistir el desahucio alegando que el actor locador no es propietario (hay parvas de planteos de ese tipo por lo que puede verse en los repertorios de jurisprudencia), defensa que suele ser rechazada, no obstante que hay algunos casos aislados en los que sí se juzgó procedente tal defensa de falta de legitimación activa (vean esos libros que cité), pero en este caso de Lan, lo que pretende es el cobro de gastos (“expensas” en la prehorizontalidad) incluidos en el precio del alquiler que la ex inquilina dejó impagos, por lo que esa excepción es impertinente.
Ya sé que es una acción personal y no real el cobro de alquileres impagos o sus accesorios, tan animal no soy.
Ya sé que es una acción personal y no real el cobro de alquileres impagos o sus accesorios, tan animal no soy.