Lan, te doy mi opinión, que es coincidente con la de GTV2016 y Legalescom.
Siguiendo el orden de tus consultas:
1) ¿Leíste el artículo 1208 del Código Civil y Comercial? Es claro que si el locatario asumió el pago de esos conceptos convencionalmente, integran el alquiler, y su falta de pago acarrea las mismas consecuencias que el impago de aquel, entre las que está, que al acreedor la norma le concede la vía ejecutiva para lograr su percepción.
Que el inquilino no sea obligado al pago de las expensas frente al consorcio, nada tiene que ver con que sí lo sea frente al locador si ha asumido esa deuda por contrato (lo mismo vale para los servicios e impuestos). Obvio que frente a los verdaderos acreedores de esos conceptos (el consorcio, el fisco, los prestadores de servicios) el contrato es res inter alios acta, o sea, lo convenido entre aquellos le es inoponible, pero quien te dijo semejante barrabasada no tiene idea de nada.
Obviamente, del texto de esa norma del CCC y del CPCCN (arts. 523 inc. 6), es procedente el juicio ejecutivo, salvo que optes vos por la vía ordinaria (art. 521, CPCCN), pero debés preparar antes la vía ejecutiva, para completar el título (art. 525, inc. 2), aunque en mi opinión, si el contrato constara en instrumento público (art. 523, inc. 1) o con la firma certificada notarialmente (inc. 2), solo es necesaria para que el locatario exhiba el último recibo de pago de esos conceptos (o sea, es innecesaria la manifestación de su carácter de locatario, por la fuerza probatoria del instrumento). De allí va a surgir la prueba del monto de la deuda y con eso más el contrato se completa el título para que tenga fuerza ejecutiva.
2) Por supuesto que el garante responde, pero debe ser citado a juicio el deudor principal (aun cuando aquel sea fiador solidario), y no importa que el contrato se haya extinguido, porque la deuda se devengó durante su vigencia.
3) No es necesario ser titular del dominio, ya que el CCC admite (al igual que el viejo CC derogado) la sublocación (lo que implica que un simple tenedor de la cosa puede locar). También el usufructuario puede ser locador, lo mismo que el poseedor.
