PRORROGA CONTRATO DE LOCACION POR SEIS MESES

[gisepont]

Buenas tardes:

Tengo una clienta que me plantea que tiene contrato de locación vigente de su local hasta fines de septiembre y que hablando con su locatario, los dos están de acuerdo en que no estarían en condiciones de negociar un nuevo contrato por tres años y que quieren realizar una prórroga por seis meses en los mismos términos del contrato anterior (firmado obviamente antes de que se sancionara la nueva ley de alquileres). Mismo valor, mismos fiadores. Mi consulta tiene que ver con dos cuestiones:
1. En el contrato principal no se da opción de prórroga, es más específicamente dice que el plazo es improrrogable. Entiendo que firmar una prórroga en estos términos mas allá que sea un acuerdo de voluntades iría en contra de lo establecido en primer término. ¿Consideran posible hacer alguna salvedad y firmarla igual, sin que eso perjudique en el futuro a mi clienta?
2. Mi duda radica en que no tomen esa cláusula luego para manifestar que en realidad se trata de un nuevo contrato y se le quiera aplicar el nuevo plazo mínimo legal. ¿Estando en tenencia del inmueble y tratándose en todo caso de una renovación, debe respetarse el plazo de 3 años?

Es la primera vez que me plantean la posibilidad de hacer una prórroga por eso me surgen estas dudas.

Muchas gracias.

Saludos,
Gisel.

[legalescom]

Ante todo, las mismas partes, pueden modificar y extender el plazo de la locación, por más que, el contrato primitivo, diga que el mismo es improrrogable.
Art. 957.- Definición. Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.
En segundo término, no se trata de un contrato nuevo, sino de la prórroga del contrato primitivo y, por lo tanto, no hay límite mínimo alguno.
Si, en el peor de los casos, se lo considerare nuevo contrato y no prórroga del anterior, dispone el art. 1198, en su párrafo final "....El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. (Art. sustituido, por la Ley N° 27.551).
Por último, dispone el Art. 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.
Por lo tanto, se lo podría continuar, sin firmar prórroga o nuevo contrato alguno, pero, con la contra que, en tal caso, el fiador no respondería por no haber sido parte en la prórroga acordada o en el nuevo contrato.
Por última, hacer clara referencia al contrato primitivo, para que quede todo muy bien asentado.

[gisepont]

Excelente, muchas gracias por la respuesta!