Primero debe cerciorarse que el muro sea medianero y no privativo, por otro seria el cantar.
Aclarado este tema transcribo
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Artículo 2722.
Los condóminos de un muro o pared medianera, están obligados en la proporción de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.
Gastos de reconstrucción. -
A) Aunque, en principio, el art. 2722, Cód.Civ., impone entre las obligaciones que deben afrontar los condóminos de un muro medianero la de contribuír a los gastos de reparación, tal directiva no es de aplicación cuando esos gastos son provocados por culpa de alguno de los medianeros (1) . Si la medianera del inmueble quedó desprotegida de la intemperie, mostrando los rastros de las habitaciones que sobre ella descansaban, porque se demolió el inmueble lindero mediante el accionar de maquinarias como consecuencia de su expropiación por la Municipalidad, debe indemnizarse al propietario el importe necesario para su emparejamiento e impermeabilización (2). Del juego, principalmente, de los arts. 2685, 2722 y 2726, Cód.Civ., resulta que los gastos de conservación, reparación o reconstrucción del muro medianero están a cargo de cada uno de los condóminos por partes iguales siempre, claro está, que se trate de erogaciones indispensables encaminadas a restablecer el uso de la pared en condiciones adecuadas a su destino: cerramiento y división de dos inmuebles colindantes. Pero un medianero no podrá requerir del otro la contribución por los gastos originados en obras "llevadas a cabo tan sólo por motivos de conveniencia individual de quien las hace" (3). Si el muro medianero ha sido dañado o destruído por un hecho culpable de uno de los condóminos, es sólo éste quien está obligado a su reparación o reconstrucción (4). La regla general en materia de reparación de un cerco medianero, es que un condómino puede obligar a otro a reconstruírlo de modo que ofrezca una solidez suficiente a los fines que ha sido destinado, siendo necesario que el cerco cumpla su función separativa y sirva siempre de acuerdo a su finalidad (5) .
Salvo prueba de la culpa en los términos del art. 1109, Cód.Civ., en la conservación, reparación o reconstrucción de un muro medianero la carga es común a los condóminos y en proporción a sus derechos (6) .
B) Si un muro medianero es antirreglamentario y carece de estabilidad suficiente para servir normalmente al vecino contiguo, podrá éste demolerlo y reconstruírlo, pero tendrá derecho a reclamar la mitad del gasto, pues beneficiará también a su lindero (7) . La causa directa de la humedad y daños extendidos en toda la altura del muro medianero se le debe atribuír a la demolición del edificio contiguo efectuada por los demandados, si cuando la pared funcionaba como muro interno ninguna consecuencia se produjo por causa de las lluvias e impregnaciones por capilaridad; aun admitiendo la deficiente o inexistente aislación del inmueble dañado, lo que puede determinar cierta culpa en la edificación del mismo, si ella fue de reducida entidad y participó en la producción del daño en medida mucho menor que la que se le puede imputar a los demandados, la responsabilidad es compartida y es aceptable la proporción establecida para juzgarla en cuanto se valoró aquélla en un 20 % para la actora (8) .
Gastos de conservación
La obligación de afrontar los gastos que demande la conservación de la medianera y la consecuente responsabilidad por los vicios que la misma presente debe ser asumida por ambos propietarios, y no sólo por aquel cuya faz del muro evidencie un mayor deterioro producido por su natural vetustez, dado que el arreglo de una de las caras no impide el hecho de que el muro presente en su conjunto una deficiente impermeabilización que permita transmitir las humedades producidas por lluvias u otros factores (9).
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(1) CNCiv.C, 13/6/77, ED 77-319.
(2) CNCiv.F, 19/11/85, ED 118-192.
(3) CC Tl., 6/6/89, Juba7 B2201274 Ver Texto.
(4) CC2ª BBl., 8/7/85, DJ 986-II-310 y DJBA 131-81.
(5) CC SFr., 8/11/84, LLC 985-455.
(6) CC Az.2ª, 28/3/96, Juba7 B3100036 Ver Texto.
(7) CC2ª BBl., 8/7/85, DJ 986-II-310 y DJBA 131-81.
(8) CNCiv.C, 25/2/81, LL 1983-B-752 (36.319-S).
(9) CNCiv., sala A, 7-3-97, L.L. 1997-F-428
Artículo 2730.
La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.
Derechos de los medianeros. -
La adquisición de la medianera, o su construcción conjunta, tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de igualdad en todo lo que atañe al uso y goce de la pared como también en lo relativo a su conservación
Uso dañoso de la pared común. –
A los efectos de precaver accidentes, el condominio no autoriza a quien realiza trabajos y usa la pared común a generar obligación del otro copropietario para reforzar o limitar el uso lícito y normal que haga de ella; el condómino tampoco tiene obligación positiva de procurar una aislación hidrófuga que lo ponga a cubierto de eventuales filtraciones de los caños y cañerías que empotre en la pared común el otro condómino; sostener lo contrario, importaría crear una obligación sin causa o título, pues el condominio, como derecho real no genera obligaciones per se y menos en razón del uso que se haga por uno de ellos de la cosa común en función de la naturaleza y destino de ella (1) . La mayor o menor defensa que pudiera tener el vecino son circunstancias ajenas al daño ocasionado por el medianero, porque el que utiliza la medianera debe hacerlo de manera que no cause daño, sin que exista obligación del otro condómino de atenuar o evitar los daños que pudieran producirse por un desagüe defectuoso, no por un desperfecto en las cañerías empotradas por el vecino (2) .
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(1) CNCiv.D, 18/3/80, JA 981-I-283.
(2) CNCiv.D, 18/3/80, JA 981-I-283.
Art.2731.-
Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea: puede también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.
Casos concretos
a) Facultad de arrimar construcciones. La mayoría de los autores (Spota, Baglietto-Grinberg-Papaño) prefieren el término "adosar", pues no sólo existe el derecho de "arrimar" una construcción, sino también el de trabarla a la pared. Se debe dar entonces a la terminología legal una inteligencia amplia que comprenda el arrimo propiamente dicho, así como también el apoyo de las construcciones al muro.
b) Colocación de tirantes. El Código autoriza a los vecinos a introducir tirantes en todo el espesor, apartándose del francés, que obliga a dejar un espacio entre el paramento del otro vecino y la extremidad de la viga y siguiendo de cerca lo dispuesto en el artículo 4392, inciso Iº, del Esbozo, que permite la total introducción.
En esta cuestión de los tirantes, también cuadra una interpretación extensiva, comprendiendo las vigas y las viguetas a que alude el Código Napoleón, e igualmente los maderajes a que se refiere el Esbozo, como lo sostiene Alterini.
c) Retiro de los tirantes. Si un vecino necesita introducir un tirante en la pared y se lo impide la existencia de otro introducido por el lindero en todo el espesor del muro, el primero tiene derecho de hacerlo retirar hasta la mitad de la pared. No es suficiente, a nuestro entender, que el vecino solamente "quiera" introducir un tirante, sino que se impone, como dice Alterini, el ejercicio efectivo de la facultad de colocar tirantes o de instalar el caño de la chimenea, y no son suficientes las meras expresiones de deseo.
Quien penetró con sus vigas o tirantes todo el espesor de la pared y debe proceder a su retiro hasta la mitad, conforme quedó dicho, cargará con los gastos que tales trabajos ocasionen, pues su derecho para proceder de tal modo estaba condicionado al ejercicio de similar facultad por parte de su vecino.
d) Colocación del caño de una chimenea. Como se dijo, el artículo 2731 faculta a uno de los vecinos para que exija del otro el retiro de las construcciones que traspasaron el eje del muro, cuando quiera hacer el caño de una chimenea. En este caso, debemos tener presente lo dispuesto en los artículos 2622 y 2623, que sientan normas para quien construya chimenea, fogón u hogar (2622) y horno o fragua (2623) contra una pared medianera. En el primer supuesto debe ejecutar un contramuro de ladrillo o piedra de 16 centímetros de espesor, y en el segundo, dejar un espacio de la misma medida. Interpretando armónicamente el artículo 2731 y las mencionadas normas ubicadas en el Título VI {Restricciones y límites al dominio), quien pretenda el retroceso de las construcciones de su vecino prosperará en su pretensión siempre que cumpla con los requisitos establecidos en estas últimas.
e) Facultad de abrir armarios o nichos. Cada uno de los condóminos puede abrir armarios o nichos, aun pasando el medio de la pared, con tal de que no cause perjuicio al vecino o a ésta. A nuestro entender se trata de un caso concreto comprendido en la regla general del artículo 2730, que consagra el principio del libre uso o de la utilización igualitaria del muro.
Alcance de las facultades de uso de la pared medianera
De conformidad a lo dispuesto por los artículos 2730 y 2731 del Código Civil, los condóminos pueden servirse de la medianera de acuerdo a los usos a que ella está destinada y hacer sobre la misma toda clase de instalaciones siempre que éstas no causen perjuicio a su vecino, resultando lícita la utilización de esa pared o muro para tender la red de provisión de agua, aun cuando ello importe el peligro de la aparición de humedades en el inmueble colindante, que de concretarse generará la obligación a su cargo de restablecer las cosas al estado anterior, lo que implica la realización de los trabajos necesarios para evitar el agravamiento del perjuicio inferido y de las reparaciones que fueran menester para revertir los daños producidos (conf. arts. 902, 911, 1066, 1068 y 1113, 2o párr., última parte, Cód. Civ.), pues la responsabilidad instituida por esta última normativa funciona con independencia de la licitud de la conducta del dueño de la cosa dañosa y en virtud del riesgo de daño que queda patentizado en la concreción del mismo (1)
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(1) CCC de Río Cuarto, 29-8-91, L.L.C. 1992-649
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