AYUDA SOBRE AJUSTES DE CANON LOCATIVO!!!

[lali188]

QUE INDICE TENGO QUE APLICAR PARA SABER A CUANTO SE ME FUE EL ALQUILER????INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR?????
AGRADECERE PRONTA RESPUESTA.
LALI

[DAL]

Lali durante la vigencia del contrato de locación no se puede ajustar el precio, no es legal. No importa lo que diga el contrato en este tema.

Se suele hacer, pero por un monto acordado por las partes. Esto es cuando al inquilino le interesa la renovación y los nuevos valores propuestos son acordes al mercado, de ese modo la suba va siendo pareja y se evita que el dueño en el nuevo contrato remarque el precio demasiado. Y por supuesto nos da el gran derecho (moral) de pedir rebaja del alquiler cuando las condiciones de mercado cambien, si lo hacen, favor nuestro.

Pero no se debe ajustar. De hecho para mi, importa novación de las obligaciones contraidas por los garantes por lo cual estos se eximen de responsabilidad.

[lali188]

Agradezo mucho tu explicacion...te comento como es el tema a ver si me podes ayudar.
una señora alquila un minimercado por la suma de $1250 mensuales.
En el minimercado, lógico, funciona una mini estacion de servicio que el hijo de esta señora utiliza. Resulta que en el cto. esta perfectamente establecido que la locacion sera con destino a minimercado...y se establecio de puño y letra que el valor del cto. puede sufrir ciertos aumento segun lo que surga de indice de precios al consumidor.
Resulta que esta señora viene a comentarme que cuando est mes le fue a pagar el alquiler el locador no lo acepto ya que ahora le exige un poco mas de $2000.
La pregunta es la siguiente...consigna judicialmente o rescinde contrato por culpa del locador de no quere aceptar el alquiler??
Agradezco respuesta.
Muchas Gracias.
lali

[DAL]

Aca te van a correr por otro lado.

Respecto al alquiler, es el monto que surge del contrato. NO te lo reciben, intimá la recepcion bajo apercibimiento de consignacion, anda a pagar con un escribano. Documentate y consigná. Sin embargo a esta altura el propietario te va a cobrar, pero te va a correr con la LETRA del contrato.

Aca entonces, por tu historia, te van a venir con temas como USO PARA FIN NO ESPECIFICADO en el contrato, o SUBLOCACION PROHIBIDA.

Revisá bien estos temas ya que se alquilo algo y se usa otra cosa.

Eso, si, no me quedo clara tu explicación o lo lei a los apurones.

Alquiló un minimercado dentro del cual funciona una mini estacion de servicios????? mini? despacha con bidones?????
O dentro de la estacion de servicios hay un minimercado explotado por tu cliente???

Aclarame esto, en relación al o a los contratos de locación.

Saludos!!!

[lali188]

jajajaj me hiciste reir mucho..nuevamente gracias por tu ayuda. Es una estacion de servicio muy pequeña dentro de la cual se encuentra el minimercado objeto del contrato de locacion. El tema es que la madre fue quien celebro el contrato para poder trabajar en ese minimercado, de hecho es lo que esta haciendo, pero el hijo...aprovechando que la estacon de servicio esta abandonada..la utiliza para venta de autos...en principio todo bien con el locador...pero ahora no.
Espero que te haya quedado un poco mas claro.
Lau
pd: vos decis que primero vaya con escribano y luego carta documento..o al reves???
Tendras algun modelo de cd para enviar???
Ya pido demasiado no??
Gracias por tu tiempo...es que estoy recien recibida y me encuentro un poco perdido...(poco bastante)

[DAL]

Ah!!!!! Bueno, va a sonar el hijo, es así.
Pero a la mama hasta el final de la locación le tienen que respetar el contrato.

De ultima sería bueno negociar, regularizar, fijar un precio por una actividad ( minimercado) y otro por otra actividad ( la del hijo) y que haya paz, y los tres conserven sus negocios ( porque el dueño tambien hace negocio).

De lo contrario lo del escribano y CD son alternativas. O hacés una o haces la otra.
No podés ir a consignar si no acreditas que no te reciben el pago. La CD es para intimar a que te reciban el pago y en todo caso que te contesten que NO. Si te contestan que vayas tal día y tal dia vas y no te lo reciben, si no vas con escribano no podés probar lo que decís.
Y si vas con escribano te van a recibir el alquiler sin decir nada pero al mes siguiente te hacen lo mismo. Hasta que logres acreditar que no te reciben el pago, y puedas consignar. En el interin te vuelven loca.

Pero bueno, 800 son 800.

En vista de todo esto, charla con tu cliente y fijate la negociación. Si no, agudizar el ingenio para que el dueño se pise y puedas consignar.

Saludos!!!

[lali188]

te agradezco mucho
lali

[Katita]

Lali,

Si el Contrato contemapla, que de producirse un incremento en el costo de vida superior a un porcentaje X segun lo arrojado por el INDEC y las partes se compometen a renegociar el monto de el valor locativo, es válido, siempre y cuando también se dé que se haya puesto en el contrato el procedimiento al cual acudiran para ponerse de acuerdo, y que pasará en caso que no lo hagan. En estos casos es válido que las partes lo establezcan.

Igualmente sugiero que consignes los alquileres lo antes posible.

Saludos.

Katita.

[ired]

katita disiento con lo que decis, si bien es un procedimiento sofisticado y elaborado el que mencionas, no deja de ser una forma de reajustar el contrato de locación que a mi entender está prohibido por ley.-

La ley 25.561 declara la emergencia pública en materia social, económica, administrativa, financiera y cambiaria, lo hace modificando la Ley de Convertibilidad, ya que deroga importantes artículos de la misma, incluso las modificaciones incorporadas por la Ley N° 25.445 (nueva convertibilidad canasta dólar-euro)

Pese a ello, mantiene vigente el Art. 10° de la Ley 23.928, que derogó en 1991 todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios, con la aclaración de que no podría “aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.”

La nueva ley de emergencia reafirma claramente la prohibición cuando dispone que el texto del artículo 7° de la Ley N° 23.928 quede redactado del siguiente modo: “El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios …, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor….”

[COLUMBO]

Lali,

Si el Contrato contemapla, que de producirse un incremento en el costo de vida superior a un porcentaje X segun lo arrojado por el INDEC y las partes se compometen a renegociar el monto de el valor locativo, es válido, siempre y cuando también se dé que se haya puesto en el contrato el procedimiento al cual acudiran para ponerse de acuerdo, y que pasará en caso que no lo hagan. En estos casos es válido que las partes lo establezcan.

Igualmente sugiero que consignes los alquileres lo antes posible.

Saludos.

Katita.

casualmente estoy analizando un contrato donde se incluye la siguiente clàusula:
"...Las partes acuerdan que luego de transcurridos los primeros seis meses de locación y para el hipotético caso de que la inflación tuviera una significativa importancia y generara un impacto manifiesto en el contrato que se evidenciara en detrimento o pérdida de la proporcionalidad, razonabilidad, representatividad y correlación entre el canon locativo. Ante la situación apuntada, las partes tendrán la posibilidad de resolución del contrato por ésta causa, para lo cual deberá LA LOCADORA comunicar a el Locatario su voluntad rescisoria con una antelación y preaviso de treinta días como mínimo. Consecuentemente, las partes tendrán la posibilidad de concertar un nuevo canon de alquiler ante la hipótesis prevista, o resolución del contrato sin gravamen para ninguna de las partes y con solo invocar la causal señalada, con la única limitación de tiempo explícita. Será considerado causal suficiente para que tanto LA LOCADORA como el LOCATARIO queden obligados a renegociar, toda vez que el I.N.D.E.C.(Instituto Nacional de Estadística y Censos) u organismo que lo reemplace refleje en sus informes una inflación acumulada superior a un Diez por ciento (10%) tomando como referencia el aumento en el índice de precios al consumidor- Nivel General, para la provincia de San Juan, considerando como índice base el del primer mes de locación..."

y me pregunto porque decìs que es legal...? A mì, en principio, me parece como al colega , que es una clàusula indexatoria, que aunque pretende ser sofisticada, resulta obvia......,
no se me parece......que opinan...?

[DAL]

Legalmente es un tema indiscutible.
NO existe un solo fallo, hasta donde yo se, que desde la ley de convertibilidad a esta parte convalide la indexación de alquileres y este tipo de cláusulas. Ni siquiera posteriores al 2002.

Estrategica y humanamente todos accedemos a cierto reajuste en la medida que hay razonabilidad y tendiendo en miras la furutra renovación del contrato.

Pero se ponga como se ponga la clausula no vale.

El que tenga algun fallo que diga lo contrario, agradecería que lo ponga ( poruqe todos asesoramos tambien a locadores y nos puede servir!!)

[COLUMBO]

La ùnica posibilidad, como propuesta, amparada en el hecho de que como la elige el locatario no serìa indexaciòn directa, que he visto por allì es la siguiente :
Contratar el alquiler escalonado en dòlares , por semestre, ò el precio inicial en pesos indexado segùn xx ìndice, a elecciòn del Locatario.
Esto si admitimos que el escalonamiento y el contrato en dòlares es viable, lo digo, porque tambièn està discutido.
Luego, si se niega a la opciòn 2, està obligado por la opciòn 1

[MORGAN]

Así como está planteado es ilegal, hay indexación. Por supuesto que una manera de hacerle una gambeta legal a la prohibición indexatoria es, como bien dice Columbo, el aquiler escalonado y está aceptado por los jueces.

[DAL]

Para mi el alquiler escalonado es lo más aceptable, ya que tampoco hay riesgo de novación.
En fin . . . .por ahora este es nuestro panorama.