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  • USUCAPION COHEREDERO INTERVERSION DE TITULO

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 #951803  por manufuser
 
Estimados el caso es el siguiente:
Un matrimonio vive en un inmueble hace 30 años. Ese inmueble era del padre del marido, el cual murió hace mucho tiempo, mas de 30. Nunca se hizo la sucesión, sino apenas el inicio al parecer. Algunos de los coherederos cedieron su parte en favor del marido, pero no todos. Y los instrumentos respectivos están en alguna escribanía perdidos. Cuestión es que el Coheredero quiere hacer la usucapión. Poseen pacifica legitima publica e ininterrumpidamente hace mas de 30 años!...

Pregunta; corresponde iniciar algún tramite sucesorio, atender algo en particular o dado el tiempo transcurrido corresponde usucapir lisa y llanamente?.

Entiendo que el coheredero es coposeedor, y que debe probar la interversión de su titulo desde la cual comienzan a correr los 20 años para usucapir. Se aplica el régimen del condominio, y el mero pago de impuestos habitacion etcetc por publica que sea no es mas que un aprovechamiento de su uso por el cual el resto de los coherederos no se han pronunciado al respecto. El hecho de iniciar la sucesión implica un reconocimiento del derecho ajeno, por lo que se interrumpe el plazo de 20 años.

Como se prueba la interversion del titulo???? Busque mucho y no encontré. Cuales son esos actos públicos exteriorizados suficientes que contradigan los derechos de los coherederos, e impliquen actos posesorios exclusivos y excluyentes???...
 #952516  por Mordisco
 
Que se ha declarado, con razón, que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso. Sin embargo no debe exagerarse el rigor de estos requisitos y siempre que la exclusividad de la posesión sea clara, debe admitirse la usucapión en perjuicio de los condóminos. Así, se ha declarado que si durante muchos años el condómino percibió los arrendamientos y se negó repetidamente a reintegrar a los condóminos los derechos que éstos pretendían, ejercitando actos posesorios a título personal y exclusivo, prescribe el inmueble. Desde luego, basta una intervención de hecho siendo innecesaria la intervención de jure, es decir el cambio de título y la inscripción a nombre propio del usucapiente” (en Guillermo A .Borda, Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales, TºI, pág. 325/326, Tercera Edición actualizada, Editorial Perrot, Bs.As.).
Civil y comercial
B355337
USUCAPION - INTERVERSION DEL TITULO

Es menester que el condómino o coheredero que desee prescribir e intervertir su título exteriorice, en primer lugar, dicha intención mediante actos claramente demostrativos e inequívocos que excluyan todas dudas en las gentes y, fundamentalmente, en sus cotitulares, de que ellos fueron realizados en ejercicio de un derecho que le es propio, pero a la vez exclusivo y excluyente de todos ellos. En segundo lugar, será necesario que esos actos provoquen ese efecto, esto es, para prescribir entre copropietarios es necesario de parte de aquel que pretende adquirir a título privativo actos exteriores y contradictorios, agresivos y perseverantes, que por una manifestación no equivoca apremien al socio a defender su derecho, si no se considera que lo hace representando a la comunidad y gozando de un título tanto para esta como para sí mismo.

CC0203 LP 111400 RSD-27-10 S 22-3-2010, Juez BILLORDO (SD)
CARATULA: L., M. N. c/ A., S. S. s/ Usucapion MAG. VOTANTES: Billordo-Mendivil

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Civil y comercial
B200923
Usucapión - Interversión del título

El pago de impuestos realizados en forma exclusiva por uno de los condóminos no puede ser interpretado como demostrativo de la interversión del título de su posesión, cuando el mismo era uno de los dos únicos coposeedores que tenían el uso y goce exclusivo de la común casa familiar, desde años atrás. En tales casos, la normal tolerancia de los demás comuneros -generalmente ensanchada por lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir durante todo ese tiempo el pago de un indemnización o canon locativo-, suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que el o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hacen cargo de tales pagos.

CC0103 LP 220273 RSD-150-95 S 27-6-1995, Juez RONCORONI (SD)
CARATULA: Dolset, Martha Alicia c/ Tarantino, Francisco s/ Prescripción veinteañal MAG. VOTANTES: Roncoroni-Perez Crocco
Siendo de la naturaleza de la coposesión poseer la cosa entera para poseer la cuota indivisa, cada poseedor es al mismo tiempo órgano o instrumento de la posesión de los demás comuneros en razón de la indivisibilidad del objeto, pues ese poder es atribuido indistintamente a todos sobre la cosa, en cualquier caso y para todo evento; como si fuera poseedor de lo propio y simple tenedor de lo que corresponde a los copartícipes (Garrido-Andorno, Derechos reales T° I, pág. 299).

Tratándose de co-herederos, el art. 3449 establece que la posesión material de los bienes de un coheredero beneficia a todos. Señalando Jorge O.Azpiri, que ello "es razonable por cuanto, cuando un heredero ejerce la posesión de un bien hereditario no está actuando como su único dueño sino como un comunero sobre la cosa que pertenece a todos.
 #952536  por manufuser
 
hoy mi cliente me contó como si fuera poco importante que en el 83 gano un juicio de desalojo su marido contra sus hermanas (interversion clara). Luego de ese juicio todas cedieron sus derechos onerosamente en su favor. Del juicio de desalojo aun no tenemos documento alguno, y de la cesión habra que indagar sobre ciertas escribanias. Como puedo averiguar al respecto? visitar los juzgados? El desalojo fue en la misma época de la Sucesión del titular del inmueble, el padre de los hermanos. El marido, coheredero ganador del desalojo y poseedor por 30 años, falleció en 2011.
Si cedieron todos los coherederos, hay usucapión? o conveien la sucesion?
 #952615  por Mordisco
 
El poder judicial cuando adjudican una causa, tienen un sistema estadístico, y allí organizan todas las causas, por tipo de proceso, por nombre de actor, de demandado, etc., y quizás, en la receptoria de expedientes y/o registro de adjudicación de causas, etc.... puede preguntar por el nombre del actor, si figura una causa de desalojo iniciada por el, juzgado, num de expediente, etc.

Al ser una causa tan vieja, probablemente no se haya ingresado al sistema informático y debe realizarse la búsqueda manualmente, aunque por otro lado, los expedientes son quemados luego de transcurrido un plazo prudencial en el archivo judicial, -salvo los sucesorios,...- etc-..., A menos que pueda dar con el libro de sentencias del juzgado interviniente en ésa epocoa, y alli conste la sentencia de desalojo.
 #952620  por Mordisco
 
Es un lindo enredo, y me pregunto, porque directamente no va por la sucesión... Menos trabajo, y cobra más rápido sus honorarios
 #952695  por manufuser
 
Esa era una de mis consultas. En cual de los dos se tributaran menos impuestos por ejemplo, cual es mas conveniente de ser las dos vías factibles. Los dos hijos del matrimonio, y la cónyuge superstite heredarían el bien cedido en su momento. Pero en caso de usucapir, quien es el legitimado para demandar? uno de los dos hijos vive en EEUU y el otro en Buenos Aires. La mujer vive sola en esa casa desde que en 2011 falleció el hombre.
 #952726  por ebarreyro
 
No necesariamente el juicio de desalojo es una interversión. Piense en el supuesto del condómino que abona mejoras y tiene derecho de retención. Que el otro condómino no tenga el derecho de usar el inmueble, no quiere decir que reconozca la propiedad exclusiva del otro. Lo mismo en el caso de un contrato de locación o de uso con el desalojante.
 #952752  por drany
 
Estoy de acuerdo en que el juicio de desalojo no acredita per se la interversión y tampoco constituye la probatio probatissima
La ley exige una serie de actos que exterioricen la existencia de la interversión y que sean hábiles a fin de producir dicho efecto.-
Si el Juez hizo lugar al desalojo, es evidente que existió falta de defensa o defensa defectuosa por parte de los comuneros.-
Por eso me parece que dicho juicio adquiere (en conjunto con otros actos), fundamental fuerza probatoria a efectos de tener por acreditada la interversión
Un abrazo
 #952781  por manufuser
 
Aclaro que el coposeedor (marido fallecido de mi clienta) gano un juicio de desalojo incoado por los coherederos en su contra. El poseía y siguió poseyendo durante muchos años. Agradezco el llamado de atención respecto a la supuesta Interversion. Habría que indagar entonces en "cuales" fueron las causas de la victoria del desalojo?. Muy cruel..saludos.
 #952805  por Mordisco
 
El condómino sólo esta legitimado para demandar por desalojo a un ocupante no condómino. Ni de hecho ni de derecho es posible efectivizar el desalojo de una parte indivisa de un inmueble (arts. 2673, 2676, 2684 del Código Civil). Por lo que es procedente fijar un canon locativo en favor de los actores (condóminos excluidos de hecho).

Y por cierto, yo coincido, a simple vista, con manufuser, el reclamo de los condominos y la reticencia del otro para que los puedan ejercer la posesión, es una manifestación clara y expresa de la interversión del titulo
 #952823  por Vyctoria
 
Mordisco escribió:El condómino sólo esta legitimado para demandar por desalojo a un ocupante no condómino. Ni de hecho ni de derecho es posible efectivizar el desalojo de una parte indivisa de un inmueble (arts. 2673, 2676, 2684 del Código Civil). Por lo que es procedente fijar un canon locativo en favor de los actores (condóminos excluidos de hecho).

Y por cierto, yo coincido, a simple vista, con manufuser, el reclamo de los condominos y la reticencia del otro para que los puedan ejercer la posesión, es una manifestación clara y expresa de la interversión del titulo
Disculpen, espero no sumar más confusión, pero "mí no comprende", lo siguiente: suponiendo que se fija canon locativo, la interversión de título en que queda? porque, si siendo heredero condómino no se lo puede desalojar, entonces no es lo mismo que un tercero, al cual sí se lo puede desalojar....
Y de ahí puede suceder la típica historia de los herederos que cambian la cerradura dos por tres, excluyéndose "de hecho", es decir, que "no conviene" para el excluido intimar por canon, ya que podría ser base para la interversión?
*leo*
 #952824  por ebarreyro
 
En esta disiento con Mordisco. Para mí sí es procedente el desalojo del condómino en ciertos casos. La fijación del canon locativo es cuando los restantes condóminos SÍ consienten el uso del inmueble. Pero puede darse el caso de que los restantes condóminos NO consientan el uso, ni siquiera con fijación de canon locativo. Allí, según la conducta del condómino, corresponderá un desalojo o una acción posesoria. Y otro caso es el mencionado, incluso con una variante. Los cóndóminos acuerdan dar a uno de ellos la tenencia del inmueble -el caso del acuerdo con canon locativo-. Si otro condómino por x causa ocupa el inmueble -sin posesión-, el beneficiado con la tenencia puede desalojarlo. Lo mismo, si el condómino al que acordaron la tenencia no abona el canon y el caso se previó: se puede ir por interdicto -si el Código procesal local lo permite-; o por acción de desalojo.
 #952841  por Mordisco
 
A simple vista y sin hilar fino, no se puede desalojar al copropietario, pues éste en su calidad de condómino, es dueño de la cosa y goza de todos los derechos inherentes al derecho de propiedad, y creo corresponde la fijación de un canon locativo teniendo en cuenta su porcentaje de la cuota indivisa o solicitar la división de la cosa común.

Voy a seguir investigando, ya sea por una o por la otra
 #952842  por Mordisco
 
Civil y comercial
B2004317
Desalojo - Legitimación pasiva

El coheredero -que resulta condómino respecto a los bienes particulares de la sucesión- no tiene obligación de restituir la cosa dado que le asiste el derecho al pleno uso y goce de la totalidad de ella mientras no perturbe el igual derecho que tienen los demás (doct. art. 2684 Cód. Civ.). Por tal razón, no es la acción de desalojo -cuyo objeto es que desocupe el bien y lo restituye a los actores (art. 676 Cód. Proc)- la que debe intentarse cuando su ocupación excluye a la de los demás coherederos. Es que él no tiene obligación de restituir porque le asiste el derecho al uso y goce de la cosa, sino de respetar el igual derecho de sus comuneros quienes, si se ven excluidos de ejercerlos, deberán prevalerse para recuperar ese ejercicio de las acciones posesorias o reivindicatoria, según les viere convenir.-

CCI Art. 2684 ; CPCB Art. 676
CC0002 SM 61655 RSD-151-9 S 8-9-2009, Juez MARES (SD)
CARATULA: Lovatto, Beatriz E. c/ Lovatto, José Luís s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Mares-Scarpati

Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum. ... os%20Aires
 #952843  por Mordisco
 
Civil y comercial
B2004318
Desalojo - Legitimación pasiva

El condómino tiene las acciones posesorias para defender su derecho contra los otros condóminos que pretendan excluirlo de la posesión de la cosa. De igual modo, tiene el condómino acción reivindicatoria contra los otros condóminos que le nieguen su derecho. Como se advierte, los accionantes han equivocado la acción para verse repuestos en su derecho, en tanto han acudido a la vía del desalojo contra quien no tiene la obligación de restituir por asistirle el derecho al uso y goce de la totalidad de la cosa (arts. 3616 y 2684 Cód. Civ.), con lo cual falta uno de los requisitos ineludibles para la procedencia de esta acción (art. 676 Cód. Proc.).-

CCI Art. 3416 ; CCI Art. 2684 ; CPCB Art. 676
CC0002 SM 61655 RSD-151-9 S 8-9-2009, Juez MARES (SD)
CARATULA: Lovatto, Beatriz E. c/ Lovatto, José Luís s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Mares-Scarpati

Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum. ... os%20Aires