EJECUCION DE ALQUILERES O JUICIO EJECUTIVO

[pablo2483]

Buenas tardes foristas:

Tengo que ejecutar alquileres y tengo los siguientes instrumentos

1) Un contrato de locación vencido en 2009
2) Un reconocimiento de deuda suscripto en 2011 con firmas certificadas donde el locatario reconoce adeudar tanta plata derivada de la locación del inmueble tal, sin precisar conceptos (alquilres, impuestos, expensas, etc) ni períodos adeudados y donde se compromete a pagar la deuda en cuotas.
La duda es
a) si tengo que iniciar una acción de ejecución de alquileres, en cuyo caso como jugaría el reconocimiento de deuda. (es decir lo acompaño al juicio o no)
b) o puedo ejecutar directamente el reconocimiento de deuda en forma autonoma mediante una acción ejecutiva.

Hechos: El locatario continuó alquilando luego de vencido el contrato, pero se pactó un incremento del canon locativo a partir de septiembre de 2010. Dejó de pagar el alquiler, expensas e impuestos a partir de mayo de 2011. En julio de 2011 se lo intimó a pagar alquileres y demás conceptos y a que restituya el inmueble conforme autoriza el art. 1622 C.C. En septiembre se firmó un convenio de desocupación y el reconocimiento de deuda . EL 31/10/11 dejó el inmueble pero incumplió con el acuerdo de pago.
Agradezco respuestas y comentarias
Sldos.

[andresxeneizes]

ejecucion de alquileres no me cierra, porque al firmar el reconocimiento tenes una novacion, por lo que para mi tenes tendrias que directamente hacer la ejecucion del reconocimiento de deuda

[pablo2483]

Gracias Andrésxeneizes:

Yo también razoné en ese sentido, y de hecho redacté el reconocimiento, lo que pasa que encontré algún fallo que dice que el reconocimiento de la deuda no implica novación en sentido estricto, sino simplemente la forma en que el deudor va a cumplir las obligaciones emanadas del contrato de locación, subsistiendo plenamente los efectos de éste.

[walterwaya]

te pregunto...en el reconocimiento se pacto una deuda de monto distinto al de los alquileres debidos? digo, alguna quita de intereses...o algo por el estilo?
porque entiendo que el reconocimiento (con firma certificada) estaría preparando la vía ejecutiva (no deberían citar al demandado a reconocer firmas y calidad de locatario) y si tenes fallos en que trata el tema de que no es una novación....los citaría, fijate que sean de provincia y por las dudas pregunta el criterio del juzgado antes de meter....
de ultima con el contrato solo bastaría para iniciar la ejecución....salvo que no tenga firmas certificadas, (por el reconocimiento de firma y por la fecha cierta), aunque se suple citandolo a reconocer y ofreciendo prueba pericial supletoria en caso de desconocimiento o negativa a responder categoricamente... no te compliques demasiado...
saludos

[GASTONG]

Yo iniciaría ejecución de convenio y acompaño todos los instrumentos para que el juez advierta todos los acontecimientos.
Misma situación haría cuando inicio el juicio de desalojo.

Por otro lado....ese reconocimientode deuda para el caso de que no ha cumplido ....será suficiente para cubrir toda la deuda ?? Me explico ? Porque el locatario deberá pagr todos los canones hasta el efectivo desalojo del inmueble.

[pablo2483]

Hola Walterwaya:

Ante todo gracias por tu respuesta.
Te cuento, en el convenio figura que el locatario debe tanta plata sin especificar períodos adeudados ni conceptos (alquiler,expensas, impuestos, etc) Sólo dice que la deuda es derivada de la locación del inmueble. El monto incluye todos los alquileres debidos hasta la desocupación ocurrida en octubre del 2011 e incluye también los montos por expensas e impuestos que estaban a cargo del locatario.
El tema es que una vez que venció el contrato original no se firmó uno nuevo pero la locación continuó y se acordó un aumento del alquiler.
Si inicio la ejecucion de alquileres con base en el contrato, no creo que pueda reclamar ese aumento, ya que el la locación continúa en los mismos términos del contrato original (art. 1622 CCivil).

[pablo2483]

Hola Gastong:
Gracias por tu respuesta. Si el convenio cubre toda la deuda hasta el último día de ocupación.Incluye alquileres, expensas e impuestos aunque en el texto no se especifica.

[walterwaya]

igualmente si el reconocimiento comprende la deuda total hasta la desocupación, hasta la fecha de desocupación vas a cobrar alquileres, eso si, como continuación del contrato por lo que creo vas a tener que reclamar sin el aumento