Duda con Bien de Familia.

[gabrielcgc]

Hola gente!!! en un juicio de daños y perjuicios llevado en Morón, mi cliente posee una propiedad la cual escrituróy constituyó bien de familia en el mismo acto... esto fué en el 24 de junio de 1995. Resulta ser que la incripción de acuerdo al sello del registro de la propiedad del inmueble fué fechado el 18 de
agosto de 1995. Ahora bien, mi cliente el 28 julio de 1995 se vió involucrado en un accidente de tránsito lo cual derivó a un demanda de la cual hay sentencia firme. La asesoria que pido es saber si se respetaria la fecha de la actuación notorial y asi el bien de familia surte su efecto dado que fué contituido casi un mes antes del accidente.
Mi cliente esta preocupado y la verdad no encontré jurisprudencia clara sobre el tema.

Muchas Gracias

[legalescom]

La ley de familia es bien clara al respecto:

35. La constitución del bien de familia produce efecto a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente.

38. El bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.

[gabrielcgc]

Entiendo lo que decis...pero habria que ver cuando el escribano ó gestor dilingenció la presentación de la escritura en el registro para su inscripción,porque según la ley 17081 dice: que las escrituras publicas presentadas en los 45 dias contados se tomará como afectación la fecha celebrada del contrato notorial.
El tema que el registro se toma un buen tiempo en entregar la escritura ya inscripta.

[legalescom]

Tenés razón, el art. 5, de la Ley N° 17.801, sustituido por la Ley N° 20.089, establece: "Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación".

Por otra parte, el escribano, cuando lleva a cabo la escritura, de afectación del inmueble a bien de familia, debe en ese mismo acto, tener todos los certificados al día, como para inscribir el bien, y que se si lo intentara hacer después de los 45 días, se le vencerían.

[legalescom]

Es más, la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci, dice:

"Si se ha librado el certificado previsto en la ley, y no hay razón para no hacerlo desde que la constitución del bien de familia es un modo de “restringir o limitar el derecho de dominio”, actos para los cuales se requiere ese certificado, deben aplicarse los artículos 23, 24 y 25. El temor al fraude de la postura contraria configura, en sustancia, una crítica al sistema de la retroprioridad, pues cualquier acreedor se puede encontrar con la sorpresa de que el inmueble en el que confiaba ya no está en el patrimonio de su deudor.
Coincidente con esta última posición, la comisión relativa a “Derecho a la vivienda. Registración del derecho a la vivienda” de las XX Jornadas de Derecho Civil, 2005, concluyó: “… se aplica, según los casos, el régimen de prioridad directa o el sistema de reserva de prioridad resultante de la expedición de certificados. En el caso de constitución por acta ante el Registro, los efectos se producen retroactivamente a la fecha de la rogación, sin necesidad de ningún certificado o informe registral previo”.

[gabrielcgc]

Gracias por responder colega!!! entonces entiendo que mi cliente no deberia hacerse problema ya que si el escribano tomó y certificó firmas y ademas constituyó en el mismo acto el bien de familia, entonces ya debía tener en su poder el certificado.
Lo que entonces si el acto de escrituración se labró el dia 24-06-1995 y el accidente fue casi un mes despues, resultaria oponible a terceros.
El miedo de mi cliente era que si bien la escritura tiene fecha 24-06-1995, lo cierto es que el sello perteneciente al registro de la propiedad del inmueble está fechado el dia 18-08-1995 lo cual a mi entender esa fecha seria cuando ya el registro finalizó el trámite y no propiamente de cuando el escribano inició la inscripción en el registro.

[legalescom]

Exactamente. Muy bien razonado. Atte.

[gabrielcgc]

Hola colegas, revivo este post para pedir opiniones al respecto y paso a explicar el tema:
Como bien expliqué estoy con una disputa en Morón. Mi cliente posee una propiedad la cual con fecha 24-06-1995 se realizó escritura de compra venta y constitución de bien de Flia todo en el mismo acto.
Ahora bien, mi cliente se entera de un accidente recién al año con un vehículo que el vendió que ni siquiera era titular...en 1ra intancia el juez a criterio rechaza la demanda hacia el pero en fallo de cámara lo condenan a pagar y ya hay sentencia firme. Mi cliente preocupado por el tema del bien de flia porque lo cierto es que si bien la constitución mediante escritura fue en JUNIO, el accidente en JULIO pero lo real es que el escribano realizó la incripción (SEGÚN SELLO REGISTRAL) fuera de los 45 días que el art 5 de la ley 17.801 lo cual considero una grave negligencia de su parte.
Si bien el accidente fue en julio,mi cliente se entera y lo notifican por cédula que está como codemandado recién en el año 96 para lo cual ya estaba el bien inscripto como bien de familia. Que opiniones le merecen???
Otra duda que tengo es saber si el sello del registro inmobiliario que consta en la última hoja de la escritura deriva de la presentación de cuando el escribano lleva a inscribirla, o de cuando finaliza el trámite y se da el asiento definitivo??? pregunto esto porque el escribano no respeto los 45 dias para presentarla, lo hizo en 53 dias. Agradezco colegas la asesoría al respecto.

[gabrielcgc]

El tema del sello seria de vital importancia porque si la fecha del sello es de asiento definitivo, entonces significa que la escritura fue llevada antes para su presentación con lo cual asi si se cumplirian los 45 dias.
Por otra parte tengo entendido que el pedido de certificados genera un bloqueo y ademas como me citaba el colega LEGALESCOM:
Que para celebra el acto notorial debe tener en vista en ese acto los certificados al dia, que si intentara inscribir la escritura despues de 45 dias los certificados se le vencerian.

saludoss