RESPONSABILIDAD SUBSIDIARIA CONSORCISTA

[leandroM]

Buenas tardes. Les consulto si alguien ha hecho alguna acción, sea amparo, medida cautelar u otra, en defensa de un consorcista para resguardar su departamento ante la ejecución de deudas de un consorcio? Necesitaría sugerencias al respecto, gracias

[legalescom]

Si bien, el Código Civil y Comercial, establece en su

Art. 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

No obstante ello, los consorcistas, como propietarios de las unidades funcionales, responderían, subsidiariamente, ante un demanda contra el consorcio. Esto es, después de afectarse las expensas y reservas existentes.

Sin resolver, antes, si los acreedores del consorcio pueden afectar a los consorcistas, de nada serviría ninguna medida previa para proteger tal responsabilidad
.

[legalescom]

Ampliando un poco más el tema, traído a estudio, podríamos decir que, la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas, por deudas del consorcio, antes se fundaba en el art. 1713 del Cód. Civil derogado, que decía:

Art. 1713. Los acreedores de la sociedad son acreedores, al mismo tiempo, de los socios. Si cobraren sus créditos de los bienes sociales, la sociedad no tendrá derecho de compensar lo que les debiere con lo que ellos debiesen a los socios, aunque éstos sean los administradores de la sociedad. Si los cobrasen de los bienes particulares de algunos de los socios, ese socio tendrá derecho para compensar la deuda social con lo que ellos le debiesen, o con lo que debiesen a la sociedad.

Ahora, podria aplicarse, al consorcio, como persona juridica privada, art. 148, inc. h), las normas de las asociaciones civiles art. 148, inc. b), sobre las que se dice:

ARTICULO 181.- Responsabilidad. Los asociados no responden en forma directa ni subsidiaria por las deudas de la asociación civil. Su responsabilidad se limita al cumplimiento de los aportes comprometidos al constituirla o posteriormente y al de las cuotas y contribuciones a que estén obligados.

Pero, también se dice que:

Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

[leandroM]

Ampliando un poco más el tema, traído a estudio, podríamos decir que, la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas, por deudas del consorcio, antes se fundaba en el art. 1713 del Cód. Civil derogado, que decía:

Art. 1713. Los acreedores de la sociedad son acreedores, al mismo tiempo, de los socios. Si cobraren sus créditos de los bienes sociales, la sociedad no tendrá derecho de compensar lo que les debiere con lo que ellos debiesen a los socios, aunque éstos sean los administradores de la sociedad. Si los cobrasen de los bienes particulares de algunos de los socios, ese socio tendrá derecho para compensar la deuda social con lo que ellos le debiesen, o con lo que debiesen a la sociedad.

Ahora, podria aplicarse, al consorcio, como persona juridica privada, art. 148, inc. h), las normas de las asociaciones civiles art. 148, inc. b), sobre las que se dice:

ARTICULO 181.- Responsabilidad. Los asociados no responden en forma directa ni subsidiaria por las deudas de la asociación civil. Su responsabilidad se limita al cumplimiento de los aportes comprometidos al constituirla o posteriormente y al de las cuotas y contribuciones a que estén obligados.

Pero, también se dice que:

Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Muchas gracias por el aporte! Me reuní con mi cliente y me detalló más el tema. El consorcio tiene una ejecución de osperyh por deuda por obra social de una persona que limpiaba el edificio. La deuda neta es de $9000 y hoy con intereses y costas ascendería a $30000. Mi cliente pretende resguardar su UF. Entiendo que no habría fundamento para un amparo porque el acreedor no está haciendo acto ilegal alguno sino reclamando un crédito al deudor directo que es el consorcio y el consorcista es responsable subsidiario, por lo que en caso de que los bienes y expensas del consorcio no alcancen para cubrir el crédito, deberían responder en la medida el % que representa su unidad funcional. Esto es así no?
Me duda es que le digo a mi cliente. Que no haga nada? El resto de los consorcista no se calienta y no dicen nada. No hay reuniones de consorcio ni asambleas. La administración es bastante informal y ante la inquietud del pago de esa deuda alega falta de caja. Tienen alguna sugerencia? Muchas gracias.

[legalescom]

Entonces, requerirle al consorcio una asamblea, para tratar y resolver el tema de la deuda existente. De no hacerlo el Consorcio, intimarlo por carta documento a que convoque a la misma, bajo apercibimiento de requerirlo de la justicia en los términos del:

Art. 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes.
Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

[leandroM]

Entonces, requerirle al consorcio una asamblea, para tratar y resolver el tema de la deuda existente. De no hacerlo el Consorcio, intimarlo por carta documento a que convoque a la misma, bajo apercibimiento de requerirlo de la justicia en los términos del:

Art. 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes.
Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Muchas gracias. Por lo que veo y sospechaba, individualmente no puede hacer nada sino que requiere siempre la voluntad concurrente de varios consorcistas. Muchas gracias.

[may]

Hola colegas, tengo una consulta... un juicio por cobro de expensas. El caso me llegó cuando ya estaba la intimación de pago ordenada casi empezando la feria. Mi cliente quiere pagar porque es poco dinero. La contacté a la letrada de la otra parte para hacer un acuerdo cancelatorio por los períodos que integran capital e intereses hasta la ultima liquidación que presentó, también queda un período de abril a la fecha fuera del juicio pero que adeuda. Mi idea es pagarle en mano lo que ya esta judicializado y hacer el acuerdo para luego presentarlo en el juzgado ( esto es capital federal, Y MI CONSULTA ES SI ALGUIEN TIENE UN MODELO PARA COTEJAR QUE ME FALTA O SI ME OLVIDO ALGO, y respecto a los gastos tasa se paga igual verdad?), y en el mismo acuerdo podría poner el período no judicializado pero, no me conviene no? por los honorarios etc..? bueno espero sus comentarios y mil gracias como siempre.-