RESERVA DE VENTA EN LUGAR DE BOLETO. ES POSIBLE ? '

[gaston ramiro gonzalez]

Hola a todos. En realidad, las dudas quue tengo son mucho más amplias que la enunciada en el título. Ocurre que la consulta viene por el lado de alguien que quiere vender su inmueble ( esto es es Capital, aclaro ) sin intermediarios. Por lo tanto, si alguien tiene una breve guía de todos los recaudos a tomar, se lo agradecería. Por lo pronto, a mí me surgen varias dudas :
1 ) La " reserva de venta " es lo que comúnmente se denomina " seña " ?
2 ) Puede haber una reserva de venta, y luego directamente escriturar, sin hacer boleto de compra - venta ?
3 ) Cuál es la ventaja de firmar dicho boleto ?
4 ) En el caso del vendedor ( al hacerlo directamente, y por lo tanto, evitar que el comprador pague una comisión inmobiliaria ), puede con esto negociar que los gastos de escribanía corran por cuenta exclusivamente del comprador , o, al menos, en otra proporción que lo usual ?
5 ) Habitualmente cómo se distribuyen estos gastos ?
Cualquier otro aporte sobre el tema seguramente vendrá muy bien . Les agradezco y los saludo.

[abglu]

podes hacer la reserva de venta con o sin boleto.-
Si haces el boleto es una promesa a escriturar segun la intepretacion de la jurisprudencia predominante.-
Pero que abone el 25 % del precio y que tenga firmas certificadas por escribano para su eventual oponibilidad al concurso o si luego hay que demandar por escrituracion.-
Si tenes la posibilidad de escriturar directamente es mucho mas seguro que celebrar un boleto privado de venta.-
Al no haber intermediarios la cuestion de los gastos es negociacion de las partes. Pero normalmente el que compra paga todo.

[gaston ramiro gonzalez]

Muchas gracias por tu respuesta.

Si tenes la posibilidad de escriturar directamente es mucho mas seguro que celebrar un boleto privado de venta.-

Precisamente, entonces, cuál es la ventaja del boleto ?.

si luego hay que demandar por escrituracion.-

Este recaudo, si no entendí mal , es para el comprador, no ?
Un saludo cordial.

[abglu]

Yo no le veo muchas ventajas de celebrar el boleto. Pero el boleto es una costumbre arraigada y se hace mas que nada cuando la venta es a plazo o por alguna razon las partes no van a escriturar al corto plazo.-
Fijate que se podria hacer una escritura con reserva de hipoteca por saldo de precio. pero se usa mas el boleto.
Con lo de la escrituracion asi es: es un recaudo para el comprador.- Saludos.-

[emn]

Hola

Soy Norma
Abogada-Mediadora Judicial--Corredor Inmobiliario Matriculada en C.U.C.I.C.B.A.


Diferencias entre Reserva y Seña:

RESERVA:
La reserva no es un contrato tipificado en el Código Civil, sino que es una figura creada por los usos y costumbres inmobiliarias, la cual se asemeja a un contrato de depósito sujeto a condición, realizado por un eventual Comprador a favor de un tercero (Inmobiliaria).
Si se cumple la condición el tercero hará entrega de la reserva (depósito) al Vendedor. Si el vendedor no acepta la condición, deberá reintegrar la reserva (depósito) al eventual Comprador y si este último el que no continúa la transacción por que se arrepiente, la Reserva se pierde en concepto de indemnización por los daños ocasionados de su arrepentimiento.

SEÑA:
La Seña, es una figura jurídica contemplada en el Art. 1202 del Código Civil, que implica una convención entre el Vendedor y Comprador, que permite que alguna de las partes pueda arrepentirse unilateralmente del compromiso asumido, perdiendo la suma entregada si el arrepentimiento es del comprador, o debiendo devolver lo recibido más otra suma igual en caso que el arrepentimiento fuere del vendedor.

Es conveniente, para asegurar la operación tanto para el Vendedor como para el futuro Comprador, dejar establecidas las condiciones de la Venta (montos, tiempos, elección del profesional que realizará la escritura, etc…) y las mutuas obligaciones, con una seña, cuyo efecto es asegurar al comprador que el Vendedor no seguirá ofreciendo la propiedad y que se encuentra reservada para el primero y a su vez, asegurar la seriedad de la oferta del Comprador.
Esta “seguridad” se obtiene a través de distintas penalidades para la parte que incumple con el contrato, es decir, si el Comprador se arrepiente de la compra, perderá el dinero entregado como seña, por otro lado, si es el Vendedor quien se arrepiente de la venta, deberá reintegrar al Comprador el doble de lo entregado por este ultimo.
Para que la seña verdaderamente cumpla con su cometido es importante que la cantidad a entregar tenga una cierta relevancia.
Una vez que las condiciones de la Venta quedaron establecidas en la Seña, existen dos posibilidades: realizar un Boleto de Compra-Venta o bien ir a “Escritura directa”.

BOLETO DE COMPRAVENTA:
Es mas exhaustivo que la Seña pero tiene el mismo fin: establecer las condiciones en que se realizará la Venta, teniendo en cuenta el precio de la misma, la forma de pago, la fecha de escrituración, las condiciones de entrega del inmueble, etc.
Es un verdadero pacto y en general el monto que entrega el comprador en este paso se aproxima al 30% del valor de compra. Esta entrega tiene las mismas penalidades respecto del arrepentimiento de la “seña”, pero además la parte cumplidora puede obligar a la otra (mediante el proceso judicial) a cumplir con su parte del Contrato.
El Boleto de Compra-Venta se utiliza mucho sobre todo cuando los tiempos de entrega del Inmueble no son inmediatos (mas de 30 días desde la seña), de esta forma ambas partes se aseguran de la seriedad del compromiso.
De todas maneras nada obsta a la realización del Boleto de Compra-Venta en operaciones con tiempos de entrega más cercanos.

Se considera al Boleto como un verdadero Contrato de Compra Venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado Principio de Ejecución de Contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.


Los Honorarios del Escribano los paga la parte Compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la Escritura los paga la parte Vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte Compradora (ej. Inscripción de nuevo título).


Espero te sea útil.-

Saludos
Norma.-

[gaston ramiro gonzalez]

Muchas gracias, Norma. Realmente, muy útil. Saludos.

[gaston ramiro gonzalez]

Hola Norma. Te vuelvo a molestar con una duda : Tenés idea de si es usual no hacer boleto ni entregar seña ? Para el vendedor hay otro perjuicio que el de, eventualmente ver frustrada la venta, sin ningún tipo de " resarcimiento " ni de derecho para reclamar ? Muchas gracias de nuevo.

[Tiburcio]

Si el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo sobre el precio, escribano y forma de pago lo único que deben hacer es acordar con el escribano la fecha de la escritura.
Van ese dia, se entregan llaves por dinero, firman y listo.
Todos los temas de boleto, reservas, etc. tienen que ver o bien con las necesidades de un intermediario, o de la falta de mirada directa entre comprador y vendedor, o de formas de pago que no sean al contado. Por lo tanto son prevenciones normalmente innecesarias a mi criterio y que no sirven para mucho si hay un arrepentimiento o mala fe, ya que nadie busca un juicio y esos papelotes no lo evitan.

[gaston ramiro gonzalez]

Gracias, Tiburcio, valioso tu punto de vista. Ya que me respondiste, ahondo un poco más en el tema, y seguramente un consejito vendrá . La casa es un condominio entre dos ex cónyuges producto de la adjudicación de bienes luego de la disolución de la soc. conyugal, y entre ellos, como pasa en la gran mayoría de los casos, no existe la mejor de las relaciones. Se pusieron de acuerdo en venderla, en el precio, y apareció un comprador que viene del lado de una de las partes ( que no es mi cliente ). Pero ( todavía no sé a ciencia cierta el motivo, tendré que contactarme con ellos, e incluso con la escribanía propuesta ), el comprador quiere escriturar directamente, sin reserva, sin seña, sin boleto. Según lo que me decís, no habría ningún problema con esto. Pero mi cliente obviamente desconfía, con el argumento muy básico ( poco jurídico pero con bastante sentido común ) de que en todas las compraventas que vió " se firma boleto antes ". Por eso mi planteo. Si se te ocurre algo, avisame. Un abrazo.

[Cess]

Buenas noches foristas vino a verme un cliente el cual con fecha 12 de mayo realizo lo que se denomina una reserva ad referendum por un monto de 90 mil dolares. En unos dias deben firmar la escritura pero el problema radica en que ahora la vendedora quiere que el comprador pague el inmueble al precio del dolar actual.
La casa se encontraba publicada con un precio y han pasado los cinco dias que estipula el codigo para que esa reserva sea considerada una seña, yo pensaba intimar a la vendedora a que cumpla con su parte respetando lo pactado en la reserva/ seña! esto es correcto? es factible judicializar la cuestion?

[advocatus66]

El tema es que si es en dólares, al momento estipulado para el pago tendrás que pagar lo pactado o lo que resulte al cambio del día.

[Carorein]

Buenas tardes, Si la reserva es por el 25% del valor de la propiedad, tiene fuerza de boleto de compra venta? Se puede reclamar indemnización si el vendedor se arrepiente? Gracias
Carolina

[mpaula17]

Hola

Soy Norma
Abogada-Mediadora Judicial--Corredor Inmobiliario Matriculada en C.U.C.I.C.B.A.


Diferencias entre Reserva y Seña:

RESERVA:
La reserva no es un contrato tipificado en el Código Civil, sino que es una figura creada por los usos y costumbres inmobiliarias, la cual se asemeja a un contrato de depósito sujeto a condición, realizado por un eventual Comprador a favor de un tercero (Inmobiliaria).
Si se cumple la condición el tercero hará entrega de la reserva (depósito) al Vendedor. Si el vendedor no acepta la condición, deberá reintegrar la reserva (depósito) al eventual Comprador y si este último el que no continúa la transacción por que se arrepiente, la Reserva se pierde en concepto de indemnización por los daños ocasionados de su arrepentimiento.

SEÑA:
La Seña, es una figura jurídica contemplada en el Art. 1202 del Código Civil, que implica una convención entre el Vendedor y Comprador, que permite que alguna de las partes pueda arrepentirse unilateralmente del compromiso asumido, perdiendo la suma entregada si el arrepentimiento es del comprador, o debiendo devolver lo recibido más otra suma igual en caso que el arrepentimiento fuere del vendedor.

Es conveniente, para asegurar la operación tanto para el Vendedor como para el futuro Comprador, dejar establecidas las condiciones de la Venta (montos, tiempos, elección del profesional que realizará la escritura, etc…) y las mutuas obligaciones, con una seña, cuyo efecto es asegurar al comprador que el Vendedor no seguirá ofreciendo la propiedad y que se encuentra reservada para el primero y a su vez, asegurar la seriedad de la oferta del Comprador.
Esta “seguridad” se obtiene a través de distintas penalidades para la parte que incumple con el contrato, es decir, si el Comprador se arrepiente de la compra, perderá el dinero entregado como seña, por otro lado, si es el Vendedor quien se arrepiente de la venta, deberá reintegrar al Comprador el doble de lo entregado por este ultimo.
Para que la seña verdaderamente cumpla con su cometido es importante que la cantidad a entregar tenga una cierta relevancia.
Una vez que las condiciones de la Venta quedaron establecidas en la Seña, existen dos posibilidades: realizar un Boleto de Compra-Venta o bien ir a “Escritura directa”.

BOLETO DE COMPRAVENTA:
Es mas exhaustivo que la Seña pero tiene el mismo fin: establecer las condiciones en que se realizará la Venta, teniendo en cuenta el precio de la misma, la forma de pago, la fecha de escrituración, las condiciones de entrega del inmueble, etc.
Es un verdadero pacto y en general el monto que entrega el comprador en este paso se aproxima al 30% del valor de compra. Esta entrega tiene las mismas penalidades respecto del arrepentimiento de la “seña”, pero además la parte cumplidora puede obligar a la otra (mediante el proceso judicial) a cumplir con su parte del Contrato.
El Boleto de Compra-Venta se utiliza mucho sobre todo cuando los tiempos de entrega del Inmueble no son inmediatos (mas de 30 días desde la seña), de esta forma ambas partes se aseguran de la seriedad del compromiso.
De todas maneras nada obsta a la realización del Boleto de Compra-Venta en operaciones con tiempos de entrega más cercanos.

Se considera al Boleto como un verdadero Contrato de Compra Venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado Principio de Ejecución de Contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.


Los Honorarios del Escribano los paga la parte Compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la Escritura los paga la parte Vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte Compradora (ej. Inscripción de nuevo título).


Espero te sea útil.-

Saludos
Norma.-

Norma, muchas gracias por el aporte, muy exhaustivo.
Aprovecho para consutlar una duda sobre un caso que me llego, se firmo una reserva "ad referendum" de un credito bancario. El credito salio en dos bancos, pero ambos informan que hay un problema con la propiedad (esta en un barrio cerrado y no coincide el numero de lote de la escritura con el de catastro). El vendedor se niega a devolver la reserva porque dice que el credito salio y que el problema no es de él, pero el comprador no tiene disponible el credito para ESA vivienda.
Entiendo que el vendedor deberia devolver la totalidad de la seña dado que el problema es de la propiedad, cierto?
Agradezco de antemano sus comentario. Saludos