HOLA Buenas Tardes, vino una clienta y me planteo la siguiente situación: Su madre en primeras nupcias compra con un boleto de compraventa un inmueble junto a su marido. Luego la mujer se divorcia y su ex viaja a Belgica y se queda a vivir alli (no se sabe si hoy vive). Luego su madre se vuelve a casar y allí nace mi clienta. A todo esto mi clienta siempre vivio y vive en el inmueble que había comprado su madre en primera nupcias. La madre muere. El dilema que se plantea es que siendo un inmueble que solo le pertenece el 50 porciento ( de parte de su madre) y el otro 50 que corresponde al primer marido (quién no tuvo hijos y tampoco hay hermanos u otro herederos), la cuestión es hacer una sucesión o una usucapion?. Porque ella posée el 50 porciento de su madre, pero el otro 50, en principio no habria herederos?. ¿Hay alguna manera que ella pueda quedarse con el otro 50?. Ella siempre vivio ahí y hace actos de administración y posesión de esa casa?. Si algún colega me podría orientar se lo agradecería?.
Un Sitio de Ley
sucesion o usucapion o ambas u otro remedio legal.
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Gracias Dr. Alonzo, Es decir, primero la sucesion y luego la usucapion?.
¡¡¡Qué sucesión!!!. Lo más prolijo, y acertado, es promover una usucapión, por el 100% del bien, si lleva poseyendo más de 20 años, y si no, que espere a cumplirlos y promueva la usucapión. Una sucesión, ¿para qué, para dividir el bien con otros o el Fisco?; además, el inmueble no estaría registrado en cabeza de ningún antecesor.
Atte. Legales.com
muchas .gracias Legales, entonces le doy para adelante a la usucapion.
1° es con "S" DRalonso
2° DON LEGALES ES MUY SABIO, PERO...
3° "primero la sucesion y luego la usucapion?" ¡SI! LA SUCESION ES SEGURA, SALE SI O SI.- SI ESTAS SEGURO QUE "en principio no habria herederos" EL FISCO NO SE DEBERIA ENTERAR; Y SI BIEN NO LO DECIS EXPRESAMENTE SUPONGO ESTA MAS QUE CUMPLIDA POSESION VEINTEAÑAL ASI QUE EN CUANTO TENGAS DECLARATORIA, PLANOS DE USUCAPION Y TODA LA PRUEBA INICIAS USUCAPION.-
4° SUCESCION: 3 A 6 MESES SEGUN PAROS, BUROCRACIA JUDICIAL, Y LAS PILAS QUE TE PONGAS
USUCAPION: ¿DOS AÑOS, TRES, …?
¡SUERTE!
Y DESPUES CONTANOS COMO TE FUE...
2° DON LEGALES ES MUY SABIO, PERO...
3° "primero la sucesion y luego la usucapion?" ¡SI! LA SUCESION ES SEGURA, SALE SI O SI.- SI ESTAS SEGURO QUE "en principio no habria herederos" EL FISCO NO SE DEBERIA ENTERAR; Y SI BIEN NO LO DECIS EXPRESAMENTE SUPONGO ESTA MAS QUE CUMPLIDA POSESION VEINTEAÑAL ASI QUE EN CUANTO TENGAS DECLARATORIA, PLANOS DE USUCAPION Y TODA LA PRUEBA INICIAS USUCAPION.-
4° SUCESCION: 3 A 6 MESES SEGUN PAROS, BUROCRACIA JUDICIAL, Y LAS PILAS QUE TE PONGAS
USUCAPION: ¿DOS AÑOS, TRES, …?
¡SUERTE!
Y DESPUES CONTANOS COMO TE FUE...
Nunca pero nunca pero repito nunca tomes la decisión sin primero contar con un informe de titularidad y condiciones de dominio
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Con respecto al que se fue al exterior, lo podes citarlo como tercero llamado a juicio o directamente demandarlo x usucapión junto con el titular del dominio
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COINCIDO CON LO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE, PRESUMI LO TENDRIAS
¿LOCALIDAD?
¿LOCALIDAD?
Recién leí el posteo de legales y creo es la opción más adecuada
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Coincido con Legalecom. Se debe promover un juicio de usucapión, y obviamente, por el 100% de la finca, y se promueve contra el titular registral del inmueble, por lo que nada tiene que ver el exmarido (no tiene legitimación pasiva). Solo agrego algunas cuestiones que me parece que deben aclararse porque noto que Enfere, en su consulta, confunde:
1) El derecho personal a exigir la escrituración que confiere el boleto de compraventa, con 2) la posesión, que es una situación de hecho con consecuencias jurídicas (pero ni un derecho real ni personal, conforme la doctrina imperante) y c) con el derecho real de dominio (o condominio en realidad, ya que habla de porcentajes de titularidad).
En este caso la difunta no transmite el 50% de su posesión, sino el 100% a su hija y de pleno derecho (art. 2237), por lo que no debe iniciar ninguna sucesión, ya que siendo heredera forzosa y no habiendo bienes registrables que transmitir al momento del fallecimiento de la causante de los que ésta fuera titular registral en vida, no es necesario, y la posesión sobre ese inmueble se le transmitió de pleno derecho a la fecha del deceso de la madre, sumándose el tiempo previo de la posesión de ésta a la suya sobre el mismo, a los efectos de demandar la usucapión.
Su ex marido (el 1º, que se mudó a Bélgica y que aportó el 50% del dinero con el que se compró el inmueble mediante boleto) jamás poseyó la finca (hubiese sido un coposeedor, pero nunca lo fue en los hechos, aunque no relata qué pasó con el 2º marido y padre de la clienta). La poseyó en forma exclusiva la difunta, y luego continuó la posesión exclusivamente su hija. Aquel señor, junto con la difunta tenían un derecho personal a exigir la escrituración (correlativo a la obligación de escriturar del vendedor), derecho que prescribió (acá hablo de prescripción liberatoria) a los 10 años de la firma del boleto por imperio del art. 4023 del Código Civil vigente por entonces.
De ahí que ni el ex marido radicado en Bélgica ni sus eventuales herederos, de existir, tienen derecho alguno sobre la finca sobre la cual pretende iniciarse una usucapión. Es decir, que es inexacta la afirmación de Enfere acerca de que “el inmueble le pertenece solo en un 50% y que el otro 50% le pertenece al primer marido”, ya que no se trata de un derecho real de condominio (ni siquiera, como dije, hubo coposesión). Tampoco es exacto que la hija posee el 50%, ya que 1) la madre le transfirió el 100% de la posesión que detentaba en forma exclusiva, y 2) ella posee también en forma exclusiva según su propio relato, además de que la coposesión (de haberla, que no es el caso) se ejerce sobre el todo, es indivisible, solo se tiene una cuota parte ideal (“la coposesión de cada poseedor recae sobre toda la cosa, pues la limitación es imaginaria”, conf. Kiper).
El colega Don Legales dirá si estoy en lo cierto o no.
1) El derecho personal a exigir la escrituración que confiere el boleto de compraventa, con 2) la posesión, que es una situación de hecho con consecuencias jurídicas (pero ni un derecho real ni personal, conforme la doctrina imperante) y c) con el derecho real de dominio (o condominio en realidad, ya que habla de porcentajes de titularidad).
En este caso la difunta no transmite el 50% de su posesión, sino el 100% a su hija y de pleno derecho (art. 2237), por lo que no debe iniciar ninguna sucesión, ya que siendo heredera forzosa y no habiendo bienes registrables que transmitir al momento del fallecimiento de la causante de los que ésta fuera titular registral en vida, no es necesario, y la posesión sobre ese inmueble se le transmitió de pleno derecho a la fecha del deceso de la madre, sumándose el tiempo previo de la posesión de ésta a la suya sobre el mismo, a los efectos de demandar la usucapión.
Su ex marido (el 1º, que se mudó a Bélgica y que aportó el 50% del dinero con el que se compró el inmueble mediante boleto) jamás poseyó la finca (hubiese sido un coposeedor, pero nunca lo fue en los hechos, aunque no relata qué pasó con el 2º marido y padre de la clienta). La poseyó en forma exclusiva la difunta, y luego continuó la posesión exclusivamente su hija. Aquel señor, junto con la difunta tenían un derecho personal a exigir la escrituración (correlativo a la obligación de escriturar del vendedor), derecho que prescribió (acá hablo de prescripción liberatoria) a los 10 años de la firma del boleto por imperio del art. 4023 del Código Civil vigente por entonces.
De ahí que ni el ex marido radicado en Bélgica ni sus eventuales herederos, de existir, tienen derecho alguno sobre la finca sobre la cual pretende iniciarse una usucapión. Es decir, que es inexacta la afirmación de Enfere acerca de que “el inmueble le pertenece solo en un 50% y que el otro 50% le pertenece al primer marido”, ya que no se trata de un derecho real de condominio (ni siquiera, como dije, hubo coposesión). Tampoco es exacto que la hija posee el 50%, ya que 1) la madre le transfirió el 100% de la posesión que detentaba en forma exclusiva, y 2) ella posee también en forma exclusiva según su propio relato, además de que la coposesión (de haberla, que no es el caso) se ejerce sobre el todo, es indivisible, solo se tiene una cuota parte ideal (“la coposesión de cada poseedor recae sobre toda la cosa, pues la limitación es imaginaria”, conf. Kiper).
El colega Don Legales dirá si estoy en lo cierto o no.
Aclaro que cuando me referí a la prescripción liberatoria del derecho a demandar la escrituración es en relación al ex marido que no poseyó el inmueble, pero no a la difunta, que mediante la posesión reconocida y tolerada por el vendedor que entregó el inmueble suspendió el curso de la prescripción, conforme ha entendido la jurisprudencia (lo que habilitaría entonces a la hija a demandar también por esta vía: la demanda de escrituración, pero lo que no sé es si tal vez este hecho termine beneficiando a aquél, por lo que quizás no le convenga accionar por escrituración y sí por usucapión).
Perfecto ClaudioFer, tu respuesta, es correctísima. No digo que, los demás, lo hagan tan minuciosa y didácticamente; sólo le pido, al resto, que no digan lo primero que se les venga a la cabeza, sino que estudien a conciencia el caso, antes de contestar, sino, es preferible se abstengan de hacerlo. Los colegas, que consultan, merecen respecto y respuestas serias, dado que muchos se están iniciando en el ejercicio de la abogacía y el encarar mal un juicio, los puede frustrar como abogados y traerles responsabilidades, frente a sus clientes. A cuidarse, entonces, antes de decir cualquier cosa, no ajustada a derecho.
Atte. Legales.com
Léase "respeto" por "respecto"
Atte. Legales.com
En referencia a la promoción de la demanda de usucapión solo contra el titular del dominio la jurisprudencia y la doctrina ha entendido que tb corresponde extenderla a terceros interesados y/o contra quienes podrian estar en condiciones demandar o ser demandados como por ej el anterior propietario, el que figura en algún registro como comprador del inmueble, el coposeedor, etc y todo ello se da en razón de que la sentencia sea oponible erga omnes, dado que caso contrario podría plantearse acción autónoma de nulidad. Incluso la aludida circunstancia puede advertirse de oficio x el juzgado, por la fiscalía cuando se le corre vista o la parte contraria
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