CADENA BOLETO CV

[shurabog]

Buenos días colegas,

Necesito ideas sobre un caso...... Les comento: Sra. tiene un terreno bastante amplio 20 x 50 mts. y vende por boleto de compra venta a un Sr. hace 5 años la mitad del terreno (10 x 50 mts.).

Este Sr. nunca tomo posesión del terreno ni termino de abonar el precio total.

Pero resulta que hace un año una persona comienza a construir allí, alegando haberle comprado el terreno a este Sr.

Que me recomiendan hacer? Desalojo contra el segundo? Carta Doc al primero? Estoy un poco pérdida

[DRalonso]

¿DESALOJO CON BOLETOS? ESTAS MUY PERDIDA...

[ClaudioFer]

Entiendo que, por un lado, con relación a este señor que “alega” ser cesionario del boleto de compraventa y ocupa el inmueble, realizando construcciones en él, no te consta que realmente sea así. Y justamente para determinar en qué calidad ocupa el inmueble y así poder establecer qué estrategia seguir, están las diligencias preliminares del art. 323 del CPCCN (en este caso, su inciso 6).
Pero por otro lado no sé si tenés en tus manos el boleto de compraventa para analizar lo que se convino sobre pago del precio, escrituración y eventual resolución del contrato por incumplimiento, posibilidad de ceder, etc. Tampoco decís qué parte del precio convenido pagó el comprador supuesto cedente (teniendo en consideración, además, que cedió a otro su posición contractual, aparentemente sin notificar al cedido, con todo el haz de derechos y obligaciones que ello implica, y que no tenía la posesión que supuestamente habría cedido a otro). Eso para el caso de que este otro, el ocupante, sea efectivamente el cesionario que dice ser (en base a esa información decidirías los pasos a seguir), porque de lo contrario, si es mentira, en mi opinión, la acción sería la reivindicatoria.
Falta mucha información para poder opinar, y tal vez te falte incluso a vos para decidir qué hacer, y por eso te sentís perdida.

[DRalonso]

CLAUDIO: ¿Y LA DIVISION DEL "terreno bastante amplio"?

[ClaudioFer]

Por eso digo que falta mucha información. Hay muchas cuestiones para analizar antes de opinar.

[shurabog]

Gracias colegas! Amplío información:

Entiendo que, por un lado, con relación a este señor que “alega” ser cesionario del boleto de compraventa y ocupa el inmueble, realizando construcciones en él, no te consta que realmente sea así. Y justamente para determinar en qué calidad ocupa el inmueble y así poder establecer qué estrategia seguir, están las diligencias preliminares del art. 323 del CPCCN (en este caso, su inciso 6).
Pero por otro lado no sé si tenés en tus manos el boleto de compraventa para analizar lo que se convino sobre pago del precio, escrituración y eventual resolución del contrato por incumplimiento, posibilidad de ceder, etc.
Si, tengo en mis manos el boleto y es un bastante casero (hecho por el cliente), lo único que dice es que se pactó pago en cuotas, y el comprador pago solo una (no tiene recibo ni comprobante de transferencia), un 20 % del total
Tampoco decís qué parte del precio convenido pagó el comprador supuesto cedente (teniendo en consideración, además, que cedió a otro su posición contractual, aparentemente sin notificar al cedido, (si, no notifico al cedido) con todo el haz de derechos y obligaciones que ello implica, y que no tenía la posesión que supuestamente habría cedido a otro). Eso para el caso de que este otro, el ocupante, sea efectivamente el cesionario que dice ser (en base a esa información decidirías los pasos a seguir), porque de lo contrario, si es mentira, en mi opinión, la acción sería la reivindicatoria.
Falta mucha información para poder opinar, y tal vez te falte incluso a vos para decidir qué hacer, y por eso te sentís perdida.

[DRalonso]

¡¿...?!

[ClaudioFer]

Sigue siendo la nada misma la información con que contamos. Siempre suponiendo que este señor es un cesionario del boleto, por los años transcurridos (5 años) y por el hecho de no haberse entregado la posesión al comprador la obligación de escriturar y la correlativa de demandar el pago del precio podrían estar prescriptas (porque la posesión interrumpe el curso de la prescripción liberatoria de la obligación de escriturar, y en este caso no medió tradición de la cosa), pero habría que ver si no medió una suspensión de su curso por una interpelación fehaciente (también podría convenir esperar a que se prescriba, se aplica el plazo genérico de 5 años del art. 2560 a falta de uno específico).
http://novedadesonline.com.ar/2018/12/2 ... -posesion/
Por otro lado, decís que este pretenso cesionario ocupa la finca por haber recibido una posesión de quien no la tenía, el comprador cedente (una posesión ilegítima). No sabemos si medió entre las partes originales alguna constitución en mora en cuanto a sus respectivas obligaciones. Tampoco sabemos si el vendedor está en condiciones de escriturar esa parcela vendida y cuál fue el o los motivos por los cuales todo quedó en la nada. No sabemos si se convino algo con relación a un pacto comisorio, a cláusulas penales, posibilidad de ceder, condiciones de escrituración, plazos, etc. Decís que el boleto no dice nada al respecto.
Ya te señalé la conveniencia de la diligencia preliminar, pero aun partiendo de que este es efectivamente quien dice ser (un cesionario) y tiene los derechos y obligaciones derivados de aquel boleto, las alternativas son varias que pueden presentarse (demandar por resolución contractual y daños y perjuicios y que reconvenga aquél por escrituración, etc.). Acá te dejo un link a un fallo para que aprecies (si bien no incluye una cesión) la complejidad y las vicisitudes que pueden presentarse como para que veas si desde acá, con tan poca información, es posible, al menos para mí, arriesgar una opinión.
https://www.erreius.com/Jurisprudencia/ ... automatica
Tal vez Legalescon u otro usuario experimentado como él en estos temas pueda orientarte mejor que yo.

[juanperes]

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