desalojos-intrusos-falta de escritura

[Dr. Adrián López López]

Tengo un cliente (Ángel), que compro el 20/01/2001 una propiedad con una Cesión de derechos a "Pedro" (Nunca escrituraron y ni siquiera tiene escritura anterior, "Pedro" solo le entrego el boleto de CV anterior que él tenía donde acreditaba que había comprado del mismo modo).
Ángel se fue a vivir con su pareja a dicha propiedad, se pelean y él se va de la misma en el año 2019.
Con posterioridad, Angel inicia con una colega el juicio de desalojo. (Para mi habia que iniciar un interdicto de recobrar). Luego, esa colega renuncia y Angel viene conmigo.
Ahora estoy por mandar los traslados de demanda. El problema es que Angel no tiene Escritura, solo boletos de CV y Cesion. Para colmo, Angel le compro a "Pedro" mediante Cesion de Derechos y Acciones, pero cuando finalizó de pagar, "Pedro" habia muerto y el 10/04/2010 el hijo de "Pedro", "Pedro JR." le firma a Angel un boleto de Compra-Venta de la propiedad.
Mi inquietud es que Angel no tiene escritura y para mi no va a prosperar el desalojo, por más que tiene otros documentos, y tampoco tiene la posesion del inmueble.
Se me ocurre como opcion iniciar un juicio de Escrituración, paralelamente al desalojo, pero no estoy segura porque lei que prescribe a los 10 años la acción para demandar, y Pedro Jr le firmo el boleto en el año 2010, y luego presentarlo en dicho desalojo. Ademas, el perdio contacto con "Pedro JR". Alguna idea??

[DRalonso]

AL PEDO

[ClaudioFer]

Es un caso complejo. Para poder opinar fundadamente habría que tener a la mano ese boleto, las cesiones y el escrito de demanda de desalojo, como mínimo. En mi humilde parecer pudo haberse planteado una usucapión (independientemente del desalojo contra la ex concubina), pero no se lo hizo. Con relación al desalojo, no está mal el planteo. Lo digo en respuesta a esto que decís:
“Mi inquietud es que Ángel no tiene escritura y para mí no va a prosperar el desalojo, por más que tiene otros documentos, y tampoco tiene la posesión del inmueble”.
Una razón porque, a diferencia de lo que sugerís, no es necesario ser propietario para promover el juicio de desalojo (esto es, que no es necesario tener la escritura para tener legitimación activa). Con ser poseedor alcanza (o sea, si no prospera no va a ser por ese solo hecho). Habría que ver cómo se planteó esa demanda. Y si bien dicho proceso no es el ámbito para discutir cuestiones atinentes a quién tiene derecho a poseer, si la demandada (la ex pareja) afirma ser poseedora tiene que arrimar alguna prueba seria de ello, no basta con su mera afirmación, si todo es así como te lo contó: que él solo se fue porque “se pelearon”. En mi opinión ella es una simple tenedora, salvo que haya intervertido el título y pueda probarlo con el ejercicio de actos posesorios, habiéndose comportado como dueña. Tampoco nunca fue coposeedora por el solo hecho de haber sido la pareja del poseedor aquellos años (debió haberse comportado como coposeedora en ese entonces). No obstante, lo mejor hubiera sido antes de demandar por desalojo, requerir una medida preliminar, la del art. 323, inciso 6 del CPCC, para no errar en el planteo (desalojo vs acción posesoria o interdicto).
Por lo demás, si hubiera planteado una acción posesoria o un interdicto se estaría confesando o reconociendo él mismo que perdió la posesión, lo que entiendo le jugaría en contra en un eventual juicio de usucapión contra el titular de dominio, si tomase conocimiento de ello ¿Y por qué menciono el juicio de usucapión si en aquel entonces (2019 o 2020, no lo aclarás) aun no contaba con el plazo veinteañal cumplido de posesión (2001-2019)? Una porque el plazo puede completarse durante el trámite mismo del juicio por prescripción adquisitiva, y otra porque a su plazo (iniciado en 2001) le puede adicionar el anterior de su antecesor en la posesión (accesión de posesiones). No sé qué fecha se menciona en el boleto que decís que le entregaron junto con el instrumento de cesión en 2001, pero si hubo tradición en aquel entonces (supongamos, en 1996), se presume que allí se inició la posesión por parte de su antecesor. O sea, que ya en aquel entonces (2019) tenía 20 años de posesión a los efectos de promover una usucapión.
Ahora podría plantearla, pero sin decir nada de la aparente pérdida de su posesión (por abandono o tradición a su ex pareja, desconocemos ese hecho). Por otro lado, con relación a la escrituración, la obligación de escriturar no prescribe mientras el legitimado se encuentre en posesión de la cosa dada por la tradición hecha por el vendedor, ya que la jurisprudencia unánimemente ha sostenido que con ello se interrumpe en forma permanente la prescripción (liberatoria) de dicha obligación (por reconocimiento del derecho, art. 2545, CCyC). Demás está decir que con el nuevo CCyC la prescripción de dicha obligación es de 5 años (art. 2560) y no diez como afirmás. Cuando finalizó de pagar, a “Pedro Jr.” debió exigirle la escrituración y no aceptarle otro boleto (ya tenía la cesión y el boleto anterior, con lo que bastaba, con entregar un recibo por el pago era suficiente). Pero pese a ello, puede demandar, en virtud de la cadena de cesiones, la escrituración a quien firmó aquel boleto original en carácter de vendedor, que suponemos era el propietario. Pero tal vez, por todo lo que relatás, sea mejor opción la usucapión contra quien figura como titular del dominio en el RPI o sus sucesores, pero sin mencionar nada de que se fue del inmueble por su pelea con su ex.
Otro colega con experiencia (que los había pero ya no intervienen) en el tema, que no es mi caso, podría aportarte mayores precisiones de todo este entuerto (aunque sin tener a la mano todos los papeles y conocer todos los pormenores nunca se puede ser certero, siempre te podés encontrar con alguna sorpresa).

[Dr. Adrián López López]

Gracias Dr. por su consejo.

[DRalonso]

Y... ADRIAN ¿QUE VAS A HACER?

[juanperes]

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