desalojo ley 23091

[AIDA58]

Buenas tardes al foro!!!

ante todo quiero aclarar que soy abogada pero no me dedico a este rubro

en mayo de 2020 firmé contrato de locación en plena pandemia a las apuradas y con mucha presión en el que se puso como vigencia del contrato desde Enero 2020 por lo que el consorcio (locadores) dicen que se encuentra vencido. otro detalle se pactó un aumento semestral del 15% que al vencimiento supuesto ( Enero 2022) pagué dicha actualización , es decir que siempre he pagado en tiempo y forma aún cuando en principio estaría vencido. ellos dicen que se encuentra vencido desde Enero y yo digo que estaría venciendo 30 de abril. así las cosas quieren que desocupe el departamento en 15 días ( ojo sigo pagando por transferencia a la administradora. El problema surgió cuando pidieron por nuevo contrato $ 50.000.- con mas garantía propietaria. hace 9 años que vivo allí y nunca hubo ningún problema. Pero ahora han aplicado un 150% de aumento para renovar desde el ultimo alquiler en diciembre 21. les ofrecí a pesar que no me sería aplicable el 53% del Indice del BCRA que lo elevaría a $ 32.600.- pero se encapricharon en $ 50000.- que no lo vale por barrio y estado ( nunca arreglaron nada) el calefòn lo compré yo y lo estoy pagando..

La pregunta es : el contrato se encuentra vencido o vence el 30 /4/22? De todas formas sigo pagando el tema es que quieren que desaloje el 29/4/22 . tengo que contestar Carta documento. lo paradojal es que en la CD dice que el alquiler a partir de mayo 22 es de $ 50.000.- y por el otro me exige que desocupe el 29.

alguna opinión será agradecida

[ClaudioFer]

Si sos abogada, para empezar, vas muy mal con la ley que citás en el título. Esa ley fue derogada con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial en 2015.
En mi opinión, lo de la fecha de vencimiento del contrato es más una cuestión de prueba. Si las cosas son como contás, el contrato vence el 30 de abril, pero si no tiene fecha cierta, salvo prueba en contrario, la fecha es la que dice el instrumento, y “ya está vencido” ¿Me explico?
En cuanto al aumento que te piden por renovar el contrato es algo que está librado a lo que quiera el propietario. Está en vos aceptarlo o no. Lo del índice aplica a los aumentos anuales del canon locativo para los contratos celebrados bajo la vigencia de la ley 27.551. Pero para las renovaciones rige la autonomía privada (la ley de la oferta y la demanda).
Por lo que contás pagaste alquileres escalonados muy inferiores a la inflación. Es lógico que ahora el locador te pida mucho más para compensar lo que perdió. Tal vez el 150% sea mucho. Pero el 53% es muy poco. Seguramente el precio justo para ambas partes esté en un punto intermedio, acaso el 100%. Lo más lógico sería que cada parte designe un tasador de su confianza o a su elección, y que determinen el canon más apropiado, o que busquen un promedio entre ambas tasaciones. Pero eso queda a criterio del locador. Si no le interesa se busca otro inquilino y listo (que le puede salir bueno, como vos, o malo, y se lamentará). Está en su derecho, como también estás en tu derecho de irte y llevarte el calefón, que es tuyo, y de reclamar la devolución del depósito de garantía. En cuanto a las reparaciones, es algo de lo que debiste quejarte en su oportunidad. Eso ahora no viene al caso. Podrías también pactar una prórroga por unos meses hasta que encuentres algo, pero de nuevo, eso depende de la voluntad del locador (de todos modos, ya hubo una prórroga tácita en los términos del art. 1218 CCC si tenemos en cuenta que el contrato ya se venció en la fecha consignada en el instrumento, que salvo prueba en contrario, es la que cuenta).

[legalescom]

Repasando la consulta, sobre la locación vencida, debo decir que, en realidad, si el contrato lleva fecha de vigencia, desde el 1 de enero del 2020, su vencimiento, operará recién el 31 de diciembre de este año (2022), por cuanto el art. 1198 del C.C. y C., estable en 3 años, el plazo mínimo, cualquiera fuere el destino la locación.
No voy a entrar aquí, a discernir, si dicho contrato, fuera prórroga de otros anteriores o, si el locatario, por estar en la tenencia del bien locado, pudo aceptar un plazo menor, al fijado normativamente.
Sobre ello, no me gustaría pronunciarme, por tomar partido, a favor de la letrada que, pese a su profesión, la noto en inferioridad de condiciones, frente a los locadores.

[ClaudioFer]

Tanto a la verdadera fecha de la celebración del contrato (mayo de 2020) como aquella otra ficticiamente consignada en él (enero 2020) no estaba vigente aún la ley 27.551 (que entró en vigencia el 1/7/2020, ya que fue sancionada el 11/6/2020 y publicada en el B.O. el 30/6/2020, y establece su entrada en vigencia al día siguiente de su publicación oficial). Por lo tanto, el plazo mínimo legal aplicable, en defecto de otro expreso y determinado mayor, era el por entonces establecido en la redacción original del Código Civil y Comercial (art. 1198), que no era otro que el de dos (2) años.
Y para despejar cualquier duda con relación a los contratos en curso de ejecución, que no se ven modificados por dicha reforma, en concordancia con el principio sentado por el art. 7 del CCyC, la ley 27.551, en su art. 23, establece que “Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”.

[legalescom]

Toda la razón, a ClaudioFer, no advertí, que estaba leyendo, el art. 1198, modificado por la ley 27.551 y no, el original del C.C. y C.