AYUDA TRASLADO DE DEMANDA DESALOJO

[Lan]

Hola colegas! necesito ayuda! Les comento: Inicie desalojo de CASA con LOCAL en CABA. En la demanda digo que es casa con local. En el Mandamiento de Constatación solo dice la Calle y el numero (me olvide de agregar casa con local) y el Oficial cuando va a constatar dice que la casa y el local tienen el mismo numero de chapa. En la casa salen 4 personas que se identifican y dicen que vive además una "María" sin datos y el local parece deposito sin movimiento comercial. La consulta es: Yo ahora tengo que hacer las cedulas para correr traslado de demanda. 1) Hago una cedula por cada persona individualizada? y por la que no tengo el nombre completo hago una cedula dirigida a "Inquilinos, Subinquilinos, ocupantes e intrusos"? y 2) Tengo temor a que me planteen alguna nulidad por el tema de la casa y el local....Como hago las cedulas? Pongo la calle con el numero y entre paréntesis casa con local?? No recuerdo si hoy están las chapas el Oficial de Justicia dice lo que les puse mas arriba....MUCHAS GRACIAS A TODOS!!!!!

[legalescom]

Está perfecta, tu propuesta y, bien detallada. Adelante con los faroles

[Lan]

Hola legales! te re pregunto: respecto de la 1 consulte con mas colegas y estaría ok. La 2) esta dividida jajaja me dicen que mejor que no aclare casa y local (no esta subdividido es todo una misma matricula) me dicen que ponga solo la calle y el numero....que opinas de la consulta 2, si me podes ampliar un poquito así veo tu opinión. Muchas Gracias!!

[DRalonso]

¿PERO ESTO NO LO HABIAS POSTEADO ANTES?

[Lan]

Hola Dr. Alonso, no....

[DRalonso]

ENTONCES OTRO/A CONSULTO EXACTAMENTE LO MISMO, LO ELABORAMOS PROFUNDAMENTE, Y NO TE MOLESTASTE EN BUSCAR EN EL FORO...

[DRalonso]

https://www.portaldeabogados.com/foros/viewtopic.php?f=2&t=262330&p=1470274#p1470274

¡¿...?!

[Lan]

Ni me acordaba ahí consulte por el Mandamiento que hoy ya tengo el resultado. Las consultas son distintas. Igual no te preocupes, dejemos que contesten otros colegas así hay mas opiniones. Gracias!!!

[DRalonso]

¡UY, DIO! ¡ES EL MISMO CASO!!! CASA-LOCAL-CAZZO...

¡Y NI SIQUIERA NOS BRINDAS INFORME OFICIAL DE JUSTICIA! ¿PAFA QUE DEBATIMOS TANTO?!!!

[chams1978]

Mirá, independientemente de que el mandamiento de constatación haga o no referencia inequívoca a los ocupantes del local, yo te diría que continúes con la misma línea. Porque la medida preliminar no es una condición excluyente para plantear una demanda de desalojo.
Te sirve mucho porque agarrás desprevenido a los ocupantes, y los haces "hablar", porque son requeridos de que digan a qué título están.. y generalmente reconocen que no tienen título para ocupar el inmueble. Luego, el desalojo viaja como piña de loco, porque los ocupantes ya no pueden (sin mucha creatividad y trabajo) desdecirse de lo que dijeron antes, y la sentencia viene servida.
Ahora bien, respecto al local, yo correría traslado a los dos "lugares", a la casa (calle pirincho 555 - casa) y al local (calle pririncho 555 - local); porque uno puede jurídicamente perseguir el desalojo de una u otra cosa en forma indistinta, y en este caso te conviene que sea claro que querés desalojar y recobrar la tenencia de ambas cosas, más cuando ya en la constatación lo planteaste de esa manera.
Si el mandamiento no es perfecto, eso no invalida en nada tu derecho a obtener el desalojo, ni afecta el proceso de desalojo (ya que no es un requisito de procedencia). Cuanto mucho los ocupantes podrán respecto al local invocar cosas que no invocaron cuando les preguntaron por la casa, pero a todo efecto, si no tienen un derecho real, o una posesión veinteañal, con que tu cliente presente como justificativo de su derecho el título de propiedad del inmueble, los ocupantes igual tienen que desocupar ambos espacios del inmueble.
Bueno, suerte con eso.

[ClaudioFer]

Palabras más, palabras menos, sostuve algo similar en esa otra oportunidad a la cual alude el DrAlonso, correspondiente a la misma usuaria sobre este mismo caso (que los ocupantes no pueden ponerse en contradicción con una conducta propia precedente):
viewtopic.php?f=2&t=262330
Coincido entonces con lo que manifestaron antes y ahora los colegas (Legalescom, DrAlonso y Chams1978), salvo en cuanto a que en estas últimas líneas se expresó que si los demandados no tienen posesión veinteñal no podrían resistir la acción de desalojo. Ello por cuanto si acreditan la posesión, así la misma date de hace solo 2 años, les alcanza para repeler el desalojo promovido por el propietario (que deberá recurrir entonces a una acción reivindicatoria). Así, la jurisprudencia ha sostenido que la pretensión de desalojo no prospera contra el poseedor, pues no pueden decidirse en el proceso sumario de desahucio los derechos que se refieren a la posesión o al dominio, para cuya elucidación resultan inexcusables las formas amplias del proceso ordinario. Por otra parte, se ha dicho reiteradamente que si el poseedor aporta elementos que prima facie acreditan la verosimilitud de su alegación, el desalojo es improcedente. En este sentido se afirma que cuando el demandado alega poseer con animus domini y la defensa no aparece como simple argucia para demorar la entrega del inmueble, sino como una posición seria, el juicio de desalojo no procede, sin que la seriedad de la defensa de la demandada signifique que esté obligada a probar en forma plena su derecho dentro del juicio de desalojo (CCivCom San Martin, Sala II, 11/4/95, JA, 1996-IV-115; CCivCom Morón, Sala II,15/6/95, JA 1996-IV-112; CNCiv, Sala F, 10/5/00, ED, 191-588; SC Mendoza, Sala I, 2/3/95, JA 1995-111-270; CNCiv, Sala G, 22/10/92, JA, 1993-111-319; id., Sala J, 1/7/97, LL,1999- 13-804,41.351-S; CNCiv, Sala C, 23/12/96, JA, 2001-1-136, CPazLetr. Rosario, Sala 1, 26/11/86, JA, 1993-11-93; CNCiv,Sala A, 17/12/02, DJ, 2003-1-1083).

[chams1978]

Muy completa tu respuesta ClaudioFer.
La verdad que nunca me tocó desalojar a un poseedor "calificado" (llamémosle así, para diferenciarlo del que sólo alega la posesión para tener algo de qué agarrarse, pero no tiene más elementos para resistir el desalojo), por lo que no se me ha presentado en el ejercicio profesional la situación de evaluar el uso de las acciones reales.
Por otra parte, debo reconocer que tengo cierto prejuicio con este tipo de acciones, porque las considero un poco anacrónicas, casi romanistas; pero bueno, la justicia todavía es anacrónica en muchos sentidos.
Para mi, salvo que existan cuestiones dominiales controvertidas, donde la posesión pudiera gravitar para uno u otro lado, me resulta difícil pensar el caso en el que un desalojo intentado por quien cuenta con el título de propiedad (dominio), y con él, con el derecho a poseer (aunque haya otro que lo detente), pueda ser resistido bajo el argumento de ser poseedor, sólo porque no se sostiene bajo el formulismo de las acciones reales.. pero bueno, considero completamente válida tu salvedad, ya que así está planteado en el derecho de fondo y de forma.

[Lan]

Muchas gracias a todos!!! Les hago otras consultitas ya que me han ayudado con el tema. En la demanda, yo menciono que el inmueble se alquilaba mientras vivía el padre y que luego se deja de percibir alquiler, etc, NO menciono una sola fecha por cuanto: Mi cliente no recuerda hace cuanto alquilaban, no tiene contratos y tampoco menciono desde cuando ya no cobra mas porque pasaron algunos años (pocos) que no hizo nada por no tener dinero para iniciar el desalojo. 1) Como lo ven? es necesario que diga fechas? o en todo caso, si los demandados alegan posesión son ellos quienes deben probar sus fechas. 2) Yo no acompañe pruebas para atacar una eventual posesión alegada porque sostengo q no hay. Si me alegan posesión puedo defenderme? como seria el tema probatorio ahí?? o se acompaña ahora? 3) Acompañe el titulo de propiedad, un dominio (que esta vencido) e informativa al Registro de la Propiedad de Inmueble. Me aconsejan que antes de correr traslado de la demanda actualice el dominio o no hace falta? Leí mucha Jurisprudencia que no es necesario acreditar la calidad de propietario en un desalojo....4) No ofrecí caligráfica (entendiendo que si la demandada alega firmas de mi clienta, es la demandada quien debe probar) que opinan? Estoy antes de correr traslado de demanda así que puedo ampliar hechos, prueba, etc. Ofrecí: Confesional, Documental (titulo, partidas, Declaratoria) Informativa (al RPI, al Sucesorio) y Testimonial.- MUCHAS GRACIAS A TODOS!!!

[chams1978]

Bueno, hay muchas de las preguntas que debiste haberte hecho antes de iniciar el desalojo.
Primero tenes que tener claro que, de lo que decis, tu desalojo lo estas fundando en la calidad de dueño; lo cual me parece adecuado al caso. En este caso, si o si tenes que poder probar el dominio del inmueble. No se requiere probar la calidad de dueño cuando el desalojo se funda en un contrato (de locación o de comodato), ya que la obligación de devolver el inmueble es personal, y el título es un contrato, por lo que la prueba que debes producir en ese caso es el de la existencia y virtualidad de ese contrato para que la obligación de desocupar sea efectiva.
Insisto, tu línea es el dominio. Tu contradictor frente a esto tiene algunas defensas, y contra ellas vas a poder hacer los planteos luego de que las esgrima en su contestación. Vos no tenés que ofrecer prueba para las eventuales contestaciones, porque te vas a volver loco. Solamente tenes que ofrecer la prueba en que se basa tu pretensión. Si vieras que en la constatación hay indicios de la defensa que se va a plantear, podes acomodar un poco los papeles, y prepararte si se te viene una reconvención, o como dijeron también, ver si articulas una acción real; pero en líneas generales, yo no ofrecería pruebas adicionales.
Respondiendo: 1) Vos no tenes que invocar ninguna fecha, tu cliente es el dueño y listo, si alegan fechas o algo, vos podes alegar "NUEVOS HECHOS" y ofrecer prueba complementaria luego de la contestación de demanda; 2) No podes ofrecer pruebas para eventuales alegaciones, porque sería remitirte al infinito, en todo caso ampliarás las pruebas de que intentes valerte, luego de efectivamente alegados los hechos que invocará el demandado; 3) No hace falta que actualices permanentente los informes, si son objetados ya tenes planteada la prueba informativa; 4) lo mismo que la respuesta 2, no podes ofrecer caligráficas para casos eventuales, la prueba se ofrece para probar hechos concretos; 5) Ojo con el tema declaratoria!! si no hay partición en principio no hay dominio, y podes estar flojo de papeles ahí, porque tu cliente no sería "dueño" del inmueble, sino heredero con vocación a la universalidad jurídica en la que participa el inmueble. La legitimación de tu acción no caería en la calidad de dueño sino en la de heredero y ahí tendrías que emprolijar el derecho que invocas. La prueba confesional puede funcionar.. ahora la testimonial, no se qué vas a querer probar con testigos, porque las condiciones dominiales se prueban con documentación y con prueba informativa.

[DRalonso]

O SEA: PONE TODAS LAS PRUEBAS QUE QIUERAS, SIEMPRE HAY TIEMPO PARA DESISTIRLAS.-

PERO YA QUE ESTAS CON "DOBLETE" Y "Ni me acordaba", REITERO: ¡NI SIQUIERA NOS BRINDAS INFORME OFICIAL DE JUSTICIA! ¿PAFA QUE DEBATIMOS TANTO?!!!