Estimados, tengo una sra q esta alqulando de palabra, sin contrato, hace 3 meses. El dueño le mando varios whatsapp pidiendo la restitucion del inmueble. Tengo la idea de mandar una CD en calidad de inquilina e intimar el cese y el cumplmiento de la locacion, y a su vez, iniciar un interdicto de mantener la tenencia. Seria lo correcto? o habria q espera a ver q plantea el sr.. si un desalojo, una denuncia por usurpacion.. etc... gracias!!!
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Alquiler sin contrato
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Yo de vos derivaría o compartiría el caso, porque no sabes sobre el tema.
seremanana escribió: ↑Mar, 05 Mar 2024, 11:48 Estimados, tengo una sra q esta alqulando de palabra, sin contrato, hace 3 meses. El dueño le mando varios whatsapp pidiendo la restitucion del inmueble. Tengo la idea de mandar una CD en calidad de inquilina e intimar el cese y el cumplmiento de la locacion, y a su vez, iniciar un interdicto de mantener la tenencia. Seria lo correcto? o habria q espera a ver q plantea el sr.. si un desalojo, una denuncia por usurpacion.. etc... gracias!!!
No alquilo sin contrato, sino que lo hizo sin contrato escrito, que puede probarlo de todos modos. Se ampare en el plazo mínimo legal, para locaciones urbanas y si no se lo recibe, consigne mensualmente su monto.
Atte. Legales.com
Como bien indica Legales, el contrato de locación es no formal (art. 1188, CCyC), pero como este mismo artículo señala al final, si se trata de inmuebles o muebles registrables, el contrato debe formalizarse por escrito. Pero eso no significa que se trate de una forma solemne (sin la cual el acto jurídico carece de validez), sino para la prueba.
No obstante lo señalado, el contrato podrá ser probado por otros medios, incluso por testigos, si ha tenido principio de prueba instrumental o comienzo de ejecución (art. 1020, Cód. Civil y Comercial), recordándose que por principio de prueba instrumental se entiende cualquier instrumento que emane de la otra parte, de su causante o de parte interesada en el asunto, que haga verosímil la existencia del contrato (artículo citado). Con todo, debe destacarse que la mera entrega del inmueble o la ocupación de él no revelan por sí mismas la existencia de un contrato de locación, pues la entrega puede obedecer a otras causas (v.gr. un comodato) y la tenencia se puede obtener por otros títulos (Borda, Locaciones, comentario al art. 1188, CCyC).
Es decir que, de acuerdo a dicho art. 1188 basta que haya comienzo de ejecución o principio de prueba instrumental -v.gr., un recibo de pago- para que pueda probarse por otros medios -incluso testigos- la locación sin necesidad de contar con el instrumento contractual (art. 1020), y debe considerarse que el plazo del contrato es el fijado por la ley como plazo mínimo y que el precio debe ser fijado judicialmente (Borda).
Más allá de insistir este autor en que el contrato de locación se puede probar aun en el caso de que se haya omitido la forma escrita, señala que cualquiera de las partes está facultada a exigir a la otra su otorgamiento, y si esta se negara, el juez lo hará en su representación siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o se asegure su cumplimiento (art. 1018, Cód. Civil y Comercial).
Ahora bien, si bien en este caso, como bien preguntó el DrAlonso con relación a la existencia de recibos, dado que estos servirían para acreditar la existencia del contrato (porque serían el principio de prueba por escrito), el o ellos no acreditarían la fecha de inicio de la locación. Y entiendo que este es un aspecto fundamental, aunque bien podría probarse por testigos Y es fundamental porque ante la carencia del instrumento respectivo, el resto del contenido de los derechos y obligaciones de las partes se completa con las normas supletorias, pero ya no existe un plazo mínimo legal de orden público (como lo había en la redacción primigenia del CCyC, o de las reformas de las leyes 27.551 o la 27.737), en virtud del DNU 70/2023. Por tal motivo entiendo que es crucial que se acredite que el contrato tuvo principio de ejecución hace 3 meses contados hacia atrás al tiempo de la consulta, ya que allí aun estaba vigente el plazo mínimo legal imperativo.
No obstante lo señalado, el contrato podrá ser probado por otros medios, incluso por testigos, si ha tenido principio de prueba instrumental o comienzo de ejecución (art. 1020, Cód. Civil y Comercial), recordándose que por principio de prueba instrumental se entiende cualquier instrumento que emane de la otra parte, de su causante o de parte interesada en el asunto, que haga verosímil la existencia del contrato (artículo citado). Con todo, debe destacarse que la mera entrega del inmueble o la ocupación de él no revelan por sí mismas la existencia de un contrato de locación, pues la entrega puede obedecer a otras causas (v.gr. un comodato) y la tenencia se puede obtener por otros títulos (Borda, Locaciones, comentario al art. 1188, CCyC).
Es decir que, de acuerdo a dicho art. 1188 basta que haya comienzo de ejecución o principio de prueba instrumental -v.gr., un recibo de pago- para que pueda probarse por otros medios -incluso testigos- la locación sin necesidad de contar con el instrumento contractual (art. 1020), y debe considerarse que el plazo del contrato es el fijado por la ley como plazo mínimo y que el precio debe ser fijado judicialmente (Borda).
Más allá de insistir este autor en que el contrato de locación se puede probar aun en el caso de que se haya omitido la forma escrita, señala que cualquiera de las partes está facultada a exigir a la otra su otorgamiento, y si esta se negara, el juez lo hará en su representación siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o se asegure su cumplimiento (art. 1018, Cód. Civil y Comercial).
Ahora bien, si bien en este caso, como bien preguntó el DrAlonso con relación a la existencia de recibos, dado que estos servirían para acreditar la existencia del contrato (porque serían el principio de prueba por escrito), el o ellos no acreditarían la fecha de inicio de la locación. Y entiendo que este es un aspecto fundamental, aunque bien podría probarse por testigos Y es fundamental porque ante la carencia del instrumento respectivo, el resto del contenido de los derechos y obligaciones de las partes se completa con las normas supletorias, pero ya no existe un plazo mínimo legal de orden público (como lo había en la redacción primigenia del CCyC, o de las reformas de las leyes 27.551 o la 27.737), en virtud del DNU 70/2023. Por tal motivo entiendo que es crucial que se acredite que el contrato tuvo principio de ejecución hace 3 meses contados hacia atrás al tiempo de la consulta, ya que allí aun estaba vigente el plazo mínimo legal imperativo.
IGUAL LA PIBA NO CONTESTA, NO AGRADECE, LA NADA MISMA...