USUCAPIÓN - POSESIÓN

[eluhngaro]

Buen día, les consulto:
En el 2001 una pareja con los hijos, ingresaron al inmueble con la consigna de cuidar a la persona mayor, ésta fallece en el 2007, esta gente pretende usucapir invocando que tomaron posesión en el 2001 cuando ingresaron a cuidar a la anciana. ¿la posesión la cuento desde el 2001, o desde el 2007, cuando fallece la titular dominial? voy por los herederos de la titular de dominio.

[ClaudioFer]

Sin lugar a dudas desde el año 2007, en que murió la titular del dominio que allí vivía (suponemos que era la propietaria, porque no lo aclaraste), de la cual estas ratas no eran más que cuidadores (o sea, ni siquiera tenedores ni servidores de la posesión eran). Luego, como usurpadores por abuso de confianza deberán acreditar la intervesión de título por la cual comenzaron a poseer animus domini, realizando actos posesorios ostensibles a tal fin, con exclusión de los herederos.

[legalescom]

Sin perjuicio, de hacer valer los derechos de tus clientes, dentro del juicio de usucapión. Deberás promover la sucesión del causante, para pedir luego, en juicio por separado, el desalojo de los mismos. Debrá radicarse por ante el juez de la sucesión, al igual que la usucapión. Todo, de conformidad con el art.680 (CP.C.C. Bs. As,). La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Art. 679. - (Cód. N. Procesal)La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumario, con las modalidades que se establecen en los artículos siguientes.

[eluhngaro]

Sin lugar a dudas desde el año 2007, en que murió la titular del dominio que allí vivía (suponemos que era la propietaria, porque no lo aclaraste), de la cual estas ratas no eran más que cuidadores (o sea, ni siquiera tenedores ni servidores de la posesión eran). Luego, como usurpadores por abuso de confianza deberán acreditar la intervesión de título por la cual comenzaron a poseer animus domini, realizando actos posesorios ostensibles a tal fin, con exclusión de los herederos.

Buendía ClaudioFer: Gracias por responder, si era propietaria; eso pienso, pero no estaba en duda, ahora me siento un poco más convencido. Nuevamente gracias!!!

[eluhngaro]

Sin perjuicio, de hacer valer los derechos de tus clientes, dentro del juicio de usucapión. Deberás promover la sucesión del causante, para pedir luego, en juicio por separado, el desalojo de los mismos. Debrá radicarse por ante el juez de la sucesión, al igual que la usucapión. Todo, de conformidad con el art.680 (CP.C.C. Bs. As,). La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Art. 679. - (Cód. N. Procesal)La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumario, con las modalidades que se establecen en los artículos siguientes.

Buendía legalescom, Gracias por responder. El 2337 del CCCN dice que no hace falta la sucesión para actos de administración. Gracias por ocuparte !!!

[ClaudioFer]

Por lo que yo entiendo a partir del relato, aun no hay juicio de usucapión iniciado. Pero tanto en el caso de una eventual defensa ante un hipotético juicio de usucapión o ante la posible promoción de un juicio de desalojo es necesario hacer una distinción, que tiene que ver la clase de herederos de que se trata. Porque si son sucesores legitimarios (herederos forzosos), tanto en un caso como en el otro, no necesitan iniciar ningún juicio sucesorio. Esto es, pueden demandar y contestar demandas (tienen legitimación tanto activa como pasiva) sin necesidad de investidura judicial desde el mismo momento del fallecimiento del causante, más allá de la conveniencia de promoverlo para luego proceder a vender el inmueble (arts. 2277, 2280 y 2337, CCC). Diferente es el caso de las restantes clases de herederos (colaterales y testamentarios, arts. 2338 y 2339), que sí la necesitan.
Por otro lado, si es altamente probable que los usurpadores accionen por usucapión, o se defiendan ante una acción de desalojo mediante dicha defensa (invocando una prescripción adquisitiva presuntamente consumada, al menos para ellos), estimo que lo conveniente es promover directamente una acción reivindicatoria, ya que es muy alto el riesgo del rechazo del desalojo por no ser el ámbito para discutir ese tipo de cuestiones, salvo excepciones cuando los argumentos esgrimidos por el pretenso poseedor son a todas luces poco serios. Para el caso se puede ir directo por la reivindicatoria (con las prevenciones del párrafo anterior) o bien antes peticionar una diligencia preliminar del art. 323 inc. 6 del CPCCN).
En ese sentido se ha resuelto que el proceso de desalojo, dada su naturaleza, no resulta ser el ámbito adecuado para dirimir las cuestiones sobre el derecho a poseer, como tampoco si la posesión es legítima o ilegítima, o de buena o mala fe, por lo que toda discusión sobre el particular resulta extraña a este tipo de proceso (CCivCom San Martin, Sala II, 11/4/95, JA, 1996-IV-115, secc. índice, no 28; CCivCom Morón, Sala II, 15/6/95, JA 1996-IV-112, secc. índice, no 2, 28 y 27). No obstante, también se ha decidido que “cuando el demandado alega poseer con animus domini y la defensa no aparece como simple argucia para demorar la entrega del inmueble, sino como una posición seria, el juicio de desalojo no procede, sin que la seriedad de la defensa de la demandada signifique que esté obligada a probar en forma plena su derecho dentro del juicio de desalojo” (CNCiv, Sala C, 23/12/96, JA, 2001-1-136, secc. índice, no 4; CPazLetr Rosario, Sala 1, 26/11/86, JA, 1993-11-93, secc. índice, no 2, 3, 5,6 y 13. También, CNCiv, Sala A, 17/12/02, DJ, 2003-1-1083).

[eluhngaro]

Por lo que yo entiendo a partir del relato, aun no hay juicio de usucapión iniciado. Pero tanto en el caso de una eventual defensa ante un hipotético juicio de usucapión o ante la posible promoción de un juicio de desalojo es necesario hacer una distinción, que tiene que ver la clase de herederos de que se trata. Porque si son sucesores legitimarios (herederos forzosos), tanto en un caso como en el otro, no necesitan iniciar ningún juicio sucesorio. Esto es, pueden demandar y contestar demandas (tienen legitimación tanto activa como pasiva) sin necesidad de investidura judicial desde el mismo momento del fallecimiento del causante, más allá de la conveniencia de promoverlo para luego proceder a vender el inmueble (arts. 2277, 2280 y 2337, CCC). Diferente es el caso de las restantes clases de herederos (colaterales y testamentarios, arts. 2338 y 2339), que sí la necesitan.
Por otro lado, si es altamente probable que los usurpadores accionen por usucapión, o se defiendan ante una acción de desalojo mediante dicha defensa (invocando una prescripción adquisitiva presuntamente consumada, al menos para ellos), estimo que lo conveniente es promover directamente una acción reivindicatoria, ya que es muy alto el riesgo del rechazo del desalojo por no ser el ámbito para discutir ese tipo de cuestiones, salvo excepciones cuando los argumentos esgrimidos por el pretenso poseedor son a todas luces poco serios. Para el caso se puede ir directo por la reivindicatoria (con las prevenciones del párrafo anterior) o bien antes peticionar una diligencia preliminar del art. 323 inc. 6 del CPCCN).
En ese sentido se ha resuelto que el proceso de desalojo, dada su naturaleza, no resulta ser el ámbito adecuado para dirimir las cuestiones sobre el derecho a poseer, como tampoco si la posesión es legítima o ilegítima, o de buena o mala fe, por lo que toda discusión sobre el particular resulta extraña a este tipo de proceso (CCivCom San Martin, Sala II, 11/4/95, JA, 1996-IV-115, secc. índice, no 28; CCivCom Morón, Sala II, 15/6/95, JA 1996-IV-112, secc. índice, no 2, 28 y 27). No obstante, también se ha decidido que “cuando el demandado alega poseer con animus domini y la defensa no aparece como simple argucia para demorar la entrega del inmueble, sino como una posición seria, el juicio de desalojo no procede, sin que la seriedad de la defensa de la demandada signifique que esté obligada a probar en forma plena su derecho dentro del juicio de desalojo” (CNCiv, Sala C, 23/12/96, JA, 2001-1-136, secc. índice, no 4; CPazLetr Rosario, Sala 1, 26/11/86, JA, 1993-11-93, secc. índice, no 2, 3, 5,6 y 13. También, CNCiv, Sala A, 17/12/02, DJ, 2003-1-1083).

Buen día ClaudioFer, Es que no quería explayarme mucho en la pregunta. Si, correcto el desalojo no procede contra los poseedores, que es justamente lo que invocaron al contestar la CD. Por ese motivo inicié la Reivindicación en representación de un heredero forzoso, al contestar el traslado de demanda, exponen que están habitando desde el 2001, momento en que aducen haber adquirido la posesión "estando aún viva la titular registral" que falleció en 2007. También manifiestan haber iniciado juicio de usucapión, a todo esto se interrumpe la posesión por haber firmado varios convenios de desocupación "fato in casa" entre 20014 y 2017, que a pesar de no haber certificado las firmas, en un cuerpo de escritura se develará quienes la firmaron.
Gracias nuevamente .- Saludos

[Mordisco]

Excelente
Un gusto leer sus posteos.

[eluhngaro]

Excelente
Un gusto leer sus posteos.

Gracias por el dato: - -
Saludos!!