USUCAPION

[asenav]

buen día, les agradezco desde ya su atención y ocupación. me llego un tema al estudio que paso a detallar. supuestamente vinieron para una usucapion, lo cual no me parece que no estan dados los elementos para ello.
1.- la transacción parte de una supuesta venta de un inmueble en el año 1989, cuyos titulares eran los supuestos herederos, nunca se hizo la sucesión, por volontad propia declaran que son herederos y venden.
2.- el 30/01/1999, mediante boleto de compra venta Carrazan vende a Durante.sin certificación de firmas y sellado.
3.- El 18/02/2004, El Sr. Durante hace una cesión de derechos y acciones a favor de Matrangelo, con certificaión de firmas.
4.- el 13/05/2008, Mastrangelo hace una cesión de derechos y acciones a Garcia.
La última viene a mi estudio para adquirir el inmueble mediante el juicio de usucapion.
Por supuesto que no hay actos posesorios de Garcia, los impuestos estan pagos por la cedente anterior, no hay testigos que avalen la posesión pacífica e inenterrumpida, no hay ni animus ni corpus.
quisiera por favor que me ayuden a resolver dentro de que figura podre proteger los derechos de mi clienta, si puede ser una usucapion, o que figura legal podría ampararla en sus derechos. si pudiese estar dentro de la ley 24.374. que me aconsejen que hacer.
desde ya les agradezco. espero sus respuesta, saludos.

[mayragiselav]

Querida colega: Lo primero es pedir un informe de dominio para ver a nombre de quién esta esa propiedad...
Después de ahi fijate, porque si hay continuidad en los boletos y cesiones, tendrías que iniciar la sucesión como cesionaria (acreedora) presentando todos los boletos y cesiones, por supuesto citar a todos como terceros coadyuvantes e inscribir el bien solicitando la escrituración judicial.
Si no hay continuidad, tu clienta debería hacer un plano de usucapión y comenzar de cero a pagar los impuestos durante 20 años.
Lo único que no entiendo es por qué decis que no hay animus ni corpus?
Y del tema de la posesión, con los papeles que tenés, podes probar la posesión pacífica... asi que no entiendo a qué te referís con eso. Aparte siempre hay un amigo o vecino que salga de testigo... Aparte con la cesión seguro le hicieron tradición y entrega de la posesión... no entiendo...
Saludos y espero que te sirva!!!

[Tiziano]

Hola Asenav...tené en cuenta que soy estudiante....
El tema está complicado pero podemos sacar algunas conclusiones:
es evidente que ninguno de los enajenantes anteriores es titular del bien, estaría bueno al pedir el certificado de dominio poder ver la relación de Carrazan con el titular y poder sacar dudas de su relación familiar con el titular y que era heredero...si esto es así, tenes allanado el camino porque se podría pedir la sucesión y luego escriturar, si no es el heredero comenzarán los problemas porque (aunque hayan pasado 20 años) es probable que alguien aparezca y trate de reinvindicar el inmueble. Ahora bien, si es lo correcto que Carrazán era heredero y vendió con el consentimiento de coherederos si los hubiere, se los llama a ratificar en la sucesión y listo, si esto no se puede habría que probar la buena fe de tu clienta y de ahí para atrás. Lo que queda claro es que como están las cosas, tu clienta no puede usucapir sino dentro de 20 años, puesto que no tiene justo título y no podrá usucapir brevemente en 10 años.
Se entiende bien como es que tu clienta no tiene corpus ni animus domini y es porque la cesión es muy reciente y todavía no se hizo la tradición...pues bien debería de hacerlo cuanto antes. La cesión de derechos conjuntamente con actos posesorios le servirán para tener una fecha cierta de la interversión del título pero solo para la usucapión larga.
Yo, haría analizar a tu clienta la realidad de que es un negocio por lo menos complicado y de ahí que decida, si ya puso la plata es otro problema. Un tema fundamental es saber si las cesiones fueron a título oneroso y cual es el precio, porque si fuera irrisorio o mucho más bajo que el valor de plaza, se puede presumir mala fe y eso complicaría y en mucho la posición de tu clienta, ni hablar si fue a título gratuito.
La última...no se pueden acceder la posesiones si no hay una relación habitacional y familiar entre el nuevo poseedor y el anterior.
El asunto está bravo, posibilidades siempre hay, pero la usucapion hay que descartarla como medio de adquirir el dominio ahora.