Fijate este fallo comentado , lo que reviste importancia es la clasificación de la cosa común:
En el fallo en comentario, el demandado, copropietario de una unidad funcional en un edificio afectado al régimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal (Adla, VIII-254), obrando con clandestinidad, y sin permiso alguno por parte del Consorcio, ocupó partes comunes del edificio. Demandado por éste, perdió el juicio, ordenándose la demolición de las obras, efectuadas en desconocimiento y sin su autorización. La Cámara confirmó el fallo. El argumento, tanto del Juez de Primera Instancia, como el de la Cámara, fue que: 1) sin permiso y en desconocimiento del Consorcio, se apoderó de partes comunes del edificio; 2) que, al apoderarse de partes comunes, alteró unilateralmente la superficie de su unidad, y el porcentual de la misma, modificando asimismo en forma unilateral los coeficientes del edificio, en desmedro del Consorcio; 3) que la forma en que se efectuó esta anexión de superficie a la unidad funcional del demandado fue ilegal, y, en todo caso, no se siguieron los procedimientos adecuados para la consecución del fin buscado por él; 4) que ello hacía que debieran volverse las cosas al estado anterior al antecedente fáctico que desatara el litigio.
II. Los temas tratados
En el fallo se tratan temas vinculados con lo procesal (el interdicto incoado, la aplicación de sanciones por temeridad o malicia) y con la Propiedad Horizontal (el estado de Propiedad Horizontal, el nacimiento del Consorcio de Copropietarios, y el tema de las partes propias y comunes en la Propiedad Horizontal). Y es sobre este último tema que versa el presente comentario.
III. La ley 13.512 de propiedad horizontal. El derecho de propiedad horizontal
El régimen de la Propiedad Horizontal, en nuestro derecho, está regido por la ley 13.512, promulgada el 13/10/48, y el decreto 18.734/49, reglamentario de la misma (Adla, IX-A, 818).
Esta ley crea el derecho de propiedad horizontal, y regula la creación y el funcionamiento del Consorcio de Copropietarios, fijando los derechos y obligaciones de los copropietarios consorcistas, y de los órganos de decisión y administración del mismo (Asamblea de Copropietarios y Administrador del Consorcio).
Mucho se ha discutido respecto de la naturaleza jurídica del derecho de propiedad horizontal. Algunos autores (Laquis-Siperman, Novillo Corvalán, en Salvat, Argañaraz) entienden que se trata de un derecho de dominio sobre las partes privativas de cada condómino, que se integra con un condominio de indivisión forzosa. Otros autores (Racciatti, Allende, Bendersky, 3er. Congreso Nacional de Derecho Civil), lo consideran un derecho real autónomo, dado que tiene distintas regulaciones respecto, tanto del dominio, cuanto del condominio. Sin perjuicio de ello, entiendo que no es de capital importancia el tema de la naturaleza jurídica, salvo como técnica de presentación o como instrumento de presentación (Alf Ross), y como ayuda pedagógica. Y como tal, ayuda a comprender la figura, el entenderla como un derecho real de dominio sobre las partes propias, y un derecho real de condominio de indivisión forzosa sobre las partes comunes, indisolublemente unido al anterior.
IV. Partes privativas y partes comunes
Conforme lo anterior, en lo referente a los derechos reales sobre las cosas que componen el edificio sometido al régimen de la ley 13.512, éste está compuesto por partes, que son: I) partes privativas, es decir, partes de propiedad exclusiva de los copropietarios, y II) partes comunes, que les corresponderán en condominio indiviso.
1) Respecto de las partes privativas, éstas serán del dominio exclusivo de su titular o titulares.
Al respecto, dice el art. 1: "Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona".
Conforme este artículo, para poder ser de propiedad exclusiva, las partes del edificio, que se pretenda revistan esta calidad, deben reunir estos dos requisitos: a) tener independencia funcional, y b) tener salida a la vía pública, sea directamente, o por un pasaje común.
Al efecto, dice el art. 2 de la ley 13.512: "Cada copropietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad...".
2) Con relación a las partes comunes, son partes de propiedad común todas aquellas cosas: a) que sean de uso común, o b) que sean indispensables para la seguridad del edificio. El art. 2 "in fine" de la ley hace una enumeración que tiene "carácter no taxativo".
En cuanto a los derechos que ostentan los copropietarios respecto de las partes privativas, o de propiedad exclusiva y las partes comunes, estos están legislados en los arts. 3 y 4 de la ley 13.512.
a) Respecto de la propiedad exclusiva, el titular del derecho real se comporta con relación a la cosa como el titular del derecho de dominio de un inmueble no sometido al régimen de la propiedad horizontal, en lo que al aspecto jurídico del mismo se refiere. Al respecto, dice el art. 4: "Cada copropietario puede, sin el consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales sobre el mismo". Es decir que, respecto del dominio del inmueble, en lo que a la parte privativa respecta, el propietario tiene el ius utendi, el ius fruendi y el ius abutendi clásicos del derecho romano en lo que al dominio perfecto se refiere. En cuanto al ejercicio fáctico de sus derechos, solamente estará constreñido en lo que se refiere a las limitaciones que la ley, el Reglamento de Copropiedad y la sana convivencia entre copropietarios imponen (arts. 4, 6 y 14 de la ley).
b) En lo que respecta a las partes comunes, rige el art. 3, que dice: "Cada copropietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. ...".
El condominio sobre las partes comunes es accesorio del dominio sobre las partes exclusivas. Dice el art. 3°, 2° párrafo: "Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan".
Es decir que bajo ningún concepto se podrá disponer de ninguna forma de los bienes en condominio, separadamente de la disposición de los bienes de propiedad exclusiva de su titular. Consecuencia de esa accesoriedad es la última parte del segundo párrafo del art. 3, que dice que "el derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad....".
V. Conversión de partes comunes en partes propias
Como vimos, las partes propias y las partes comunes tienen distintas finalidades y diferente tratamiento jurídico, pues mientras las primeras serán del uso exclusivo de sus titulares, las segundas, en principio, serán de uso o beneficio común de todos los integrantes del Consorcio, o indispensables para la seguridad del edificio.
El problema que se vincula directamente con el fallo en comentario, es:
1) si se puede convertir en propias partes comunes del edificio, y, viceversa, si se pueden convertir en comunes partes propias del mismo, y
2) en caso de ser ello posible, a) qué cosas se pueden convertir de un régimen al otro, y b) cuál es el modo o procedimiento para lograr dicha conversión.
1)Posibilidad de conversión. Respecto del primer tema planteado, la doctrina en general entiende que dicha conversión es posible. Aún la ley, en su art. 2, último párrafo, establece un caso específico en que es posible la conversión de una parte común a parte exclusiva. Al respecto, dice: "Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario". Es decir que, si el Reglamento no especifica el carácter de estos lugares del edificio, ellos serán comunes. Para revestir el carácter de exclusivos, esta circunstancia deberá constar expresamente en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Estas partes del edificio, de ser tenidas como privativas, podrán serlo como partes de las unidades funcionales a las que puedan acceder. Si se estableciera que las mismas tuvieran el carácter de unidad autónoma, deberán reunir los requisitos de independencia funcional y de salida a la vía pública.
2) Siendo que es posible que alguna parte común se convierta en parte de propiedad exclusiva, veamos el primer interrogante que nos planteamos:
a) qué cosas se pueden convertir de un régimen al otro
Al respecto, algunos autores, como Laje (Laje, Eduardo José, "La Propiedad horizontal en la Legislación Argentina", Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1957, p. 70, párrafo 91), entienden que los elementos que enumera el art. 2 deben tener forzosamente el carácter de comunes, sin que puedan los propietarios disponer lo contrario, es decir, pasarlos al dominio particular, salvo en lo que el último párrafo establece respecto de los sótanos y las azoteas, que pueden cambiar de régimen mediante convención en contrario. "Quiere decir que los demás elementos se mantendrán irremediablemente en condominio forzoso" (op. y p. cit.).
En cambio, para otros autores (Raciatti, Hernán, "Propiedad por pisos o departamentos"; Laquis, Manuel Antonio y Siperman, Arnoldo "La Propiedad Horizontal en el derecho Argentino"; Mariani de Vidal, Marina, "Curso de Derechos Reales", t. 2) existiría una diferencia entre las partes necesariamente de propiedad común, y aquellas que lo son convencionalmente.
Serán necesariamente de propiedad común aquellas partes del edificio que: a) sean de uso común indispensable (hall de entrada, puerta de acceso, único ascensor, escaleras comunes), o b) las cosas que sean indispensables para mantener la seguridad y el funcionamiento del edificio (paredes, muros maestros, patios solares, el suelo, etc.).
Serán convencionalmente partes comunes, aquellas a las que el Reglamento de Copropiedad haya asignado tal carácter, sin tener dichas partes la calidad de ser de uso común indispensable, ni indispensables para la seguridad del edificio (algún patio, un departamento asignado como vivienda del encargado, etc.).
Finalmente, existe una categoría de bienes que son aquellos que, por su naturaleza se consideran partes comunes, pero que por su ubicación o funcionalidad, son de uso exclusivo de alguno o algunos de los copropietarios, como por ejemplo, un patio solar, o un balcón de acceso limitado a alguno de los propietarios del edificio).
En resumen: algunas partes comunes no podrán ser privatizadas, aún con el consenso y la voluntad del total de copropietarios del edificio, pues estas partes hacen al uso común, o son indispensables para el funcionamiento del Consorcio como tal, o son esenciales para la seguridad del edificio. En cambio, otras que, en principio serían de uso común, pero no se encuentran dentro de los supuestos precedentemente señalados, podrán ser privatizadas, tanto al momento de la suscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio, o con posterioridad, si se cumplen todos los requisitos legales correspondientes.Y esto nos lleva al segundo interrogante planteado, que es:
b) cuál es el modo o procedimiento para lograr dicha conversión.
Tal como viéramos a lo largo de este trabajo, sería posible la conversión de un espacio común a un espacio privativo, siempre que este espacio no fuera esencial para el funcionamiento o la seguridad del edificio, o hiciese a la existencia misma del funcionamiento del Consorcio.
Para lograr este objetivo, los pasos a seguir serían los siguientes: 1) Aprobación unánime de la modificación del plano que convierte la parte común en parte privativa, con la modificación de los respectivos porcentuales. Para la modificación del Reglamento en lo que se denomina "cláusulas estatutarias", es decir, las que hacen al fondo de la situación dominial, estatuyen modificaciones en los derechos reales sobre partes físicas del edificio, es necesaria la unanimidad, conforme lo acepta unánimemente la doctrina; 2) otorgamiento de poder especial, otorgado por todos los copropietarios, para el diligenciamiento de aprobación de dichos planos por ante la Autoridad de Aplicación. Este poder es optativo, pero muy útil a efectos de las presentaciones administrativas correspondientes, y, eventualmente, al momento del otorgamiento de la escritura modificatoria del Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio; 3) presentación y trámites de aprobación del plano de modificación por parte de la autoridad competente; 4) una vez aprobado el plano, realización de la obra u obras a realizar, que modificarán las superficies de alguna de las unidades funcionales que integran el edificio, y los porcentuales del mismo; 5) confección y trámite para la aprobación por parte de la autoridad de aplicación, de un nuevo plano de mensura horizontal; y 6) una vez aprobado el mismo, escritura de modificación del Reglamento, con la nueva asignación de superficies y porcentuales conforme las obras efectuadas. En estas escrituras, deberá contarse con el asentimiento conyugal del art. 1277 del Cód. Civil, por tratarse de actos de disposición sobre derechos reales sobre inmuebles.
El no haber cumplido el demandado ninguno de los pasos correspondientes para lograr el fin perseguido, el haber tratado de apropiarse de partes comunes y la oposición del Consorcio a sus pretensiones de apropiación de espacios del edificio que no le correspondían, dieron como resultado el correcto fallo que se comenta.
Lo que está en rojo, indica que existen cosas que pueden ser privatizadas por no resultar esenciales, y a mi criterio esas son las suceptibles de embargo, ya que pueden responder ante las deudas del Consorcio, y esa conversión o variación de destino, pueden llegar a ser dispuestas por el magistrado, sin necesidad de aprobación de todos los integrantes consorciales.
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
