Donación de nuda propiedad. Problemas con la venta

[daniel norman]

Amigos, nuevamente en el ruedo. Esta vez continuando la novela pero desde otro ángulo. Quisiera saber si un profesional tiene razones fundadas para aconsejar a su cliente en evitar adquirir una propiedad que fue donada por una madre a sus hijos en el año 2004 y que falleció hace cinco meses.
Abro la cancha señalando que un comprador se abstuvo de seguir adelante con la compra del inmueble porque consideró insegura la adquisión de la propiedad en virtud de que pudieran existir otros herederos y entonces deberían pasar 10 años para poder realizar una compra segura. ¿ Esto es así o es una fantasía ? En caso que fuera realidad, ¿ se podría abrir una sucesión de la persona fallecida de modo de poder encarar la venta del inmueble ? ¿ Existe alguna otra manera de asegurarle a compradora que no tendrá sorpresa alguna, que no aparecerán nuevos herederos de manera de terminar el proceso de venta en forma rápida?
Muchas gracias por la colaboración.
Daniel

[lunita_44]

Mira... me parece infundado, si huvo donacion a los hijos... ellos son los dueños.. si bien es verdad q el dia de mañ pueden aparecer otros hijos y exigir q los donatarios colacionen... el si compra de buena fe y a titulo oneroso no va a tener ningun problema..
en todo caso si quiere quedarse tranquilo... no se q le muestren la libreta de familia!!!
igual me parece muyyyyyyyy exagerado... y abrir la sucesion no cambia nada, es mas creo q puede hacer presuponer o alertar de su posible buena fe (onda si investiga tanto es porq algo sospecha no???)
en todo caso, abrir la sucesion no cambia eso... porq igualmente podrian en el futuro presentarse herederos y pedir la ampliacion de la declaratoria.

[Natalia Huerta]

Buenas:

Buena observación realizada por el profesional, no solo lo destacado por el mismo sino q tambien ese tipo de titulos se los considera observables, por ejemplo no sería apto para un crédito porque no pasaría el estudio de título.
Abrir la sucesión no se puede porque el bien ya no se encuentra en cabeza de la donante sino de los donatarios. No habría bien a declarar en el acervo.


Te recomiendo la lectura de Practica Notarial Nº 13 de Gattari.


Saludos

[LUHER]

Daniel: ¿por que pones donacion de nuda propiedad?

[daniel norman]

Daniel: ¿por que pones donacion de nuda propiedad?

Hola a todos y muchas gracias por los aportes. En relación a la pregunta, la escritura dice: " desafectacion de bien de familia...Donación de nuda propiedad con reserva de usufructo: Fulana de tal a favor de ( los dos hijos o sea mi hermano y yo)
A mí se me ocurrió pensar -en caso de ser objetable una donación de tal caracter- abrir una sucesión. Tal vez generé un rictus de risa en alguno de ustedes pero sabrán comprender: soy un lego absoluto de la materia y hablé desde lo impropio del saber o del conocimiento vulgar. Me dije y bueno, si venimos con esta novela de pensar que mi mamá me dejó más de un hermano, hagamos la sucesión, como se dice en España, joder.
Pero hete aquí que eso no se puede, de acuerdo con un letrado de este valioso foro que dice que, fallecida mi mamá, no hay nada por suceder porque ya ha sucedido en el acto de donación: ya ven, voy aprendiendo y dentro de poco pongo un estudio. (JAJAJA)
Pero vuelvo a la seriedad del tema, que es lo que me preocupa. ¿ Es posible dentro de un porcentaje elevado que colocando el inmuebkle de nuevo a la venta tropiece con la misma piedra, que alguien cuestione el valor de la donación desde el campo de hipotéticos herederos ( que no existen) y que considere que como eventual comprador -aún de buena fé- pudiera quedar pegado a la situación irregular en caso de descubrir que tenga un hermano que jamás supe ? O en realidad me encontré con un ser humano que fue aconsejado por un marciano de otra galaxia ?
Qué reaseguro podría ofrecer al comprador: ¿vale mostrar la libreta de casamiento ? ¿Habría alguna manera de asegurarle al comprador -mediante un acuerdo firmado en donde nos hiciéramos cargo de eventuales apariciones de alguien que dijera que es nuestro hermano ?
Entenderán que tengo que poner un poco de humor ante tanta adversidad.
Bueno, esto es todo. Les agradezco muchísimo el aporte que me puedan suministrar. Quiero dormir esta noche sin sobresaltos. Gracias !!!

[lunita_44]

Sigo pensando..es exagerado.. no lei lo q recomendaste natalia, pero no entiendo porq tanta rigurosidad.. a ver.. el ordenamiento juridico creo ppios precisamente para q no se impida el trafico de los bienes... un gran ppio es el del comprador de buena fe a titulo oneroso...... tiene buena fe!! y es a titulo oneroso!! en todo caso, mas como viene planteado el tema el problema el dia de mañ lo tendria daniel pero no el comprador!!! si todo el mundo pensara asi nada se podria vender ni comprar y en todo caso se acabarian las donaciones!!!
daniel: si se dono la nuda propiedad y tu mama se reservo el usufructo, a su muerte se consolido la propiedad en los donatarios.. entonces ya podrian vender el bien sin desmenbramiento (usufructo por un lado nuda propiedad por el otro)...
ponele a la venta... ya va a aparecer alguien a quien le interese y no va a pensar en hipotesis tan improbables.. si dijeramos q tenes un hno q esta en españa y a el no se dono bueeee puede aparecer pero q no te compren por si aparece un hno... exagerado....
suerte!!!!!!

[daniel norman]

Sigo pensando..es exagerado.. no lei lo q recomendaste natalia, pero no entiendo porq tanta rigurosidad.. a ver.. el ordenamiento juridico creo ppios precisamente para q no se impida el trafico de los bienes... un gran ppio es el del comprador de buena fe a titulo oneroso...... tiene buena fe!! y es a titulo oneroso!! en todo caso, mas como viene planteado el tema el problema el dia de mañ lo tendria daniel pero no el comprador!!! si todo el mundo pensara asi nada se podria vender ni comprar y en todo caso se acabarian las donaciones!!!
daniel: si se dono la nuda propiedad y tu mama se reservo el usufructo, a su muerte se consolido la propiedad en los donatarios.. entonces ya podrian vender el bien sin desmenbramiento (usufructo por un lado nuda propiedad por el otro)...
ponele a la venta... ya va a aparecer alguien a quien le interese y no va a pensar en hipotesis tan improbables.. si dijeramos q tenes un hno q esta en españa y a el no se dono bueeee puede aparecer pero q no te compren por si aparece un hno... exagerado....
suerte!!!!!!

Muchas gracias, han sido ustedes muy generosos.
Me entregaré a los brazos de Morfeo. He tenido una tarde con emociones intensas y hay que disminuír la adrenalina acumulada.
Gracias, nuevamente !!
Daniel

[Natalia Huerta]

Buenas Daniel:


La posibilidad de que exista algún conflicto es remota...pero debes considerarla y explicarsela a tus clientes. El hecho de que el título sea una donación no implica que nadie adquiera la propiedad. Pero es bueno que sepan q no por ejemplo no servirá para pedir créditos bancarios por ejemplo.
Lunita: Nadie dijo q la propiedad no se pueda vender.

[Maricelf]

Estoy de acuerdo con Natalia, y justamente busque un texto muy interesante de Mario Zinny " Las desventuras de Bonsenbiante" en donde se establecen algunos puntos:
Con respecto al Banco - si queres sacar un crédito- : Para el Banco será un titulo observable haciendo jugar el art. 3955 CC ( posible reinvindicación del inmueble).
Asimismo en el caso de que quieras hacer la sucesión para así obtener la declratoria de herederos - que declare únicos herederos a los donatarios y probar que no hay mas herederos que puedan reinvindicar -, te aclaro que la declaratoria de herederos no causa estado y por ende quien asegura que no se amplie la declaratoria incluyendo a otro hijo. . El tema , como bien dice Natalia, no es que el donatario no tenga derecho a disponer del inmueble. Lo tiene, con el riesgo para el adquirente de la reinvindicación , cuyo riesgo no se ve cubierto en absoluto con la declaratoria de herederos.
El tema, es que si encontras a un adquierente que pese al riesgo lo quiera comprar, el escribano que autorice la escritura le hará firmar un escrito para liberarlo de responsabilidad.
El tema de las donaciones es medio jodido cuando el danatario quiere vender.
Si llego a encontrar algo que te pueda ayudar, prometo volver a escribir

[aleuba76]

La escritura de donación efectuada a un heredero forzoso NO es un título observable.
Entre H forzosos procede la acción de colación.
Contra las donaciones a terceros y H no forzosos, la acción de reducción.

[Maricelf]

Si bien no es titulo obserbable, pero en los hechos si vas a un banco a solicitar un crédito hipotecario tomándose como garantía el inmueble que se adquierió por donación, te lo observan. Te digo porque estoy en un tema bastante parecido , y yo fuí con mi escritura a solicitarlo, y el gerente me advirtió que no me servía para sacar el crédito.

[daniel norman]

Amigos, por lo visto, no hay letra firme.
Lo que me preocupa, además de tener un problema con relación a la dificultad en la venta por su "observabilidad" es cuál es el sentido -si lo hubiere- de realizar una donación con usufructo si luego te regalan un problema de aquellos.
Esta movida se hizo, en su momento, para evitar temas sucesorios, históricamente lungos en el tiempo ( tal vez hoy no lo sean así). Pero nadie nos hizo la advertencia de este posible inconveniente.
Lo cierto es que el potencial comprador, que había dejado una seña, la retiró porque le banco objetó. No entiendo entonces qué pasos en firme impiden que se objete una venta por escritura pública. Sucesión ya no se puede hacer y entonces, ¿cabe como solucion tercerizar la venta para que la compre un amigo que luego la ponga en venta ? Demasiadas complicaciones tiene seguir el rumbo de la ley, cuando abre tanta incertidumbre. Gracias por vuestra colaboración.

[daniel norman]

Amigos, por lo visto, no hay letra firme.
Lo que me preocupa, además de tener un problema con relación a la dificultad en la venta por su "observabilidad" es cuál es el sentido -si lo hubiere- de realizar una donación con usufructo si luego te regalan un problema de aquellos.
Esta movida se hizo, en su momento, para evitar temas sucesorios, históricamente lungos en el tiempo ( tal vez hoy no lo sean así). Pero nadie nos hizo la advertencia de este posible inconveniente.
Lo cierto es que el potencial comprador, que había dejado una seña, la retiró porque le banco objetó. No entiendo entonces qué pasos en firme impiden que se objete una venta por escritura pública. Sucesión ya no se puede hacer y entonces, ¿cabe como solucion tercerizar la venta para que la compre un amigo que luego la ponga en venta ? Demasiadas complicaciones tiene seguir el rumbo de la ley, cuando abre tanta incertidumbre. Gracias por vuestra colaboración. Que tengan un muy buen fin de semana.