COMENTARIOS DE LOS ART 24 Y 25 DE LEY 14159
1. Constitucionalidad. -
Los arts. 24 y 25 de la ley 14159 han sido dictados por el Congreso en ejercicio de sus facultades, porque es atribución de él establecer los requisitos que deberán cumplirse para obtener el reconocimiento de los derechos que establece el art. 4015 del C. Civil.
2. Adquisición del dominio por usucapión. -
Para adquirir el dominio por usucapión no basta haber poseído el inmueble durante el período legal, sino que es necesario haber obtenido sentencia judicial declarando operada la prescripción adquisitiva, y ahora además haberla inscrito en el Registro de la Propiedad -art. 2505 Ver Texto, Cód. Civil, modificado por la ley 17711 - .
3. Naturaleza de la acción. -
Es personal, no real, la acción prevista en la ley 14159.
4. Juicio contencioso. -
La forma de instrumentar el título del dominio adquirido por usucapión es el juicio contradictorio, debiendo observarse con estrictez las reglas del juicio ordinario en todas sus etapas.
5. Partes en el juicio: propietario desconocido. -
En los juicios por prescripción adquisitiva debe trabarse la litis entre quien pretende usucapir el inmueble y el titular del dominio o quien asuma su defensa, para cuya individualización y hacer posible su citación es que requiere la ley la certificación o información del Registro de la Propiedad sobre el inmueble objeto de la posesión.
Si no fuera posible establecer con precisión quién figura como dueño al tiempo de promoverse la demanda, se debe proceder en la forma que determinan los códs. de proc. para la citación de personas desconocidas, o sea, la publicación de edictos, y luego de ello al nombramiento del defensor de ausentes para que lo represente en el juicio. Será nulo el procedimiento si no intervino en el juicio el propietario; ni el defensor oficial en su representación ante el resultado negativo de las publicaciones de edictos, pues se estará entonces en presencia de un caso de indefensión que debe traducirse en la declaración de oficio de tal nulidad, que es absoluta y manifiesta.
La citación por edictos del propietario desconocido no se suple con la intervención del representante legal de la Nación, provincia o municipalidad, ya que la ley prevé su actuación como parte juntamente con el particular afectado, éste defendiendo la titularidad de su dominio y aquél el derecho potencial del Estado sobre los bienes que carecen de dueño, sin que la intervención de uno excluya la del otro aunque en estos supuestos la intervención estatal se limita al control y supervisión del cumplimiento de los requisitos legales, sin asumir el carácter de "parte" litigante. Otros fallos han resuelto que después de la reforma del decreto-ley 5756/58, si en el juicio de usucapión no existe interés fiscal comprometido, no corresponde la intervención del representante del Estado nacional, provincial o de la comuna, no configurándose tal interés fiscal por el simple abandono del inmueble, que de todas formas no implica el dominio liso y llano del Estado, el cual debe ser acreditado en la oportunidad procesal, ni, mucho menos, si han sido bien individualizados los propietarios del inmueble que se pretende usucapir.
Tampoco es parte en estos litigios el ministerio público fiscal.
6. Allanamiento a la demanda. -
En el caso de usucapión la ley exige actos posesorios, y no una expresión de voluntad del titular del dominio, que se despoja de él mediante la forma del allanamiento a la demanda, pues esto constituiría un modo disimulado de trasmisión del dominio, y no la declaración estatal de su otorgamiento a quien tuvo la posesión durante el tiempo requerido por la ley, pudiendo desestimarse la demanda no obstante la conformidad prestada por el fiscal de Estado y el defensor de ausentes, ya que estos funcionarios no pueden realizar actos de disposición, y tal importa en definitiva el virtual allanamiento a la demanda, sin tener poderes especiales para ello.
7. Sustitución del plano de mensura. - (S/ CCiv.F, 5/12/67, LL 132-1070-S-18.656 y JA 1968-III-43, f. 15.573.)
El plano que exige el inc. b de este artículo tiene por objeto individualizar y ubicar el inmueble a usucapir, por lo que puede ser reemplazado por una copia conformada por el ingeniero jefe de sección del departamento de construcciones de la Municipalidad, o por informes catastrales de los cuales surja que el inmueble se individualiza y ubica en un plano oficial.
8. Pago de impuestos o tasas. -
El pago de los impuestos que gravan al inmueble, después de la
modificación introducida por el decreto-ley 5756/58, ha perdido el carácter de prueba decisiva de la posesión que revestía en el sistema primitivo de la ley 14159 Ver Texto, habiendo vuelto a ser un mero
acto exteriorizante del animus domini o rem sibi habendi del usucapiente.
El pago de los impuestos debe hacerse a nombre de quien pretenda prescribir, por lo que resulta insuficiente como medio probatorio un certificado fiscal sobre inexistencia de deuda por impuestos inmobiliarios. Para otros fallos, el hecho de que los recibos por impuestos se hallen en poder de quien acciona por adquisición del dominio por prescripción, hace suponer, salvo prueba en contrario, que ha sido él quien pagó tales impuestos.
La ley no exige que el pago de las obligaciones fiscales haya sido efectuado en las oportunidades fijadas por la autoridad competente, ni por todo el trascurso de la posesión adquisitiva, por lo que, al menos como elemento corroborante, resulta suficiente la acreditación del pago de impuestos durante cierto tiempo.
En muchos casos se ha negado eficacia probatoria como exteriorización del animus domini, al pago de impuestos atrasados realizado de una sola vez, máxime si se lo hizo poco antes de iniciarse la demanda de usucapión, y aún más si lo fue varios meses después de promovida; o bien, que es sólo desde la fecha de tal pago, en adelante, que puede computarse el plazo de la prescripción adquisitiva. Para otros, aun cuando el pago de los impuestos atrasados se haya efectuado en un solo acto, cabe hacer lugar a la usucapión si existen otros elementos probatorios suficientes, ya que a lo sumo ese pago único fuera del tiempo apropiado, podrá importar una duda sobre la buena fe del poseedor, la que no constituye un requisito para la adquisición del dominio por la usucapión larga.
De todas maneras, la falta de acreditación del pago de impuestos y tasas sobre el inmueble no constituye un obstáculo para el éxito de la demanda por usucapión, si con otras probanzas se ha acreditado el derecho invocado; máxime si el inmueble poseído no podía ser empadronado a los fines de la liquidación de los impuestos territoriales , o si la Dirección de Rentas informó que no podía certificar sobre el pago de 30 años a la fecha, por no existir antecedentes.
9. Prueba testifical. -
En el régimen de la ley 14159 Ver Texto es ineficaz, por sí sola, la prueba testimonial, que debe ser corroborada por otros elementos ; pero ello no significa atribuírle un valor secundario cuando concurre con otras probanzas, ni importa exigencia alguna respecto de la valoración que le corresponda frente a la restante prueba rendida.
La prueba testifical debe ser fidedigna, completa y concluyente, sin que pueda dejar dudas sobre los hechos que autoricen a tener por cumplida la usucapión.
10. Otras pruebas corroborantes. -
En cuanto a la prueba corroborante no testifical, no es necesario
que cubra todo el plazo de la prescripción, quedando librado al prudente arbitrio del juez apreciar a cuánto tiempo atrás debe remontarse, aunque, obviamente, su antig�edad debe ser de alguna época bastante anterior a la demanda, puesto que de otra manera ningún valor tendría como corroborante de sus dichos.
Se ha admitido como tales: un informe policial, las presunciones resultantes de partidas del Registro Civil, la inspección ocular , el haberse efectuado las diligencias de revaluación del año 1955 en la Prov. de Bs. As. , la construcción de obras en el terreno, aunque se lo hiciera sin aprobación administrativa y en contravención a normas municipales sobre policía de la edificación y de orden fiscal.
11. Domicilio de los prescribientes. -
No es obstáculo legal para la procedencia de la prescripción adquisitiva, la circunstancia de que los prescribientes no se domiciliaran en el inmueble a usucapir al tiempo de promoverse el juicio, ya que la posesión se retiene y conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro .
12. Efectos de la sentencia. -
La sentencia dictada en los juicios de usucapión son "mere declarativas"
y con efectos erga omnes.
El fallo que rechaza la demanda de usucapión no impide que el poseedor reitere su intento, cuando se funda en la falta del tiempo requerido para usucapir, y tampoco importa reconocer a los terceros impugnantes ius possidendi ni ius possessionis sobre la cosa objeto de la acción, por ser ello cuestión extraña a la relación jurídico-procesal.
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