Esto contestando unos agravios al respecto y me apareció este trabajo y es muy bueno, lo comparto con ustedes.
Título: La excepción de falta de legitimación activa del legatario en la acción de desalojo y la conducta temeraria
Autor: Masciotra, Mario
Publicado en: DJ 26/09/2007, 230
Fallo comentado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E (CNCiv)(SalaE) ~ 2007/05/03 ~ Cavia, Alejandro y otro c. Pérez Elgorriaga, Manuel R. y otros
I. La legitimación activa implica la aptitud para estar en juicio en calidad de parte actora, a fin de lograr una sentencia sobre el fondo o mérito del conflicto suscitado, que puede ser favorable o desfavorable; mientras que la legitimación pasiva se vincula con la identidad entre la persona demandada y el sujeto pasivo de la relación sustancial controvertida.
En tal sentido, se ha afirmado que se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, y la persona contra quien se concede y lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera (1).
Nos enseña Palacio que hay falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las personas especialmente habilitadas por la ley para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso (2).
Concretamente, estamos frente a la falta de legitimación cuando el actor o el accionado no son titulares de la relación jurídica sustancial en la que se funda la pretensión. Se trata de la legitimatio ad causam. A diferencia de la legitimatio ad processum que es el presupuesto para la existencia de una relación jurídica procesal válida, y se encuentra vinculada con la capacidad civil para ser parte en un proceso o, en su caso, con la validez y justificación de la representación de quienes actúan por la parte.
La falta de legitimación para obrar cuando es manifiesta puede ser deducida como excepción previa (3), y en tal caso, interactúa con el concepto de sentencia anticipada (4), y cuando no lo es, como una simple defensa, denominada clásicamente "defensa de falta de acción" (sine actione agit). En el primer caso, el juez la resolverá inmediatamente, previo traslado a la contraria; en el segundo caso, diferirá la resolución para el momento en el que se dicte la sentencia definitiva.
Al revestir la calidad o legitimación para obrar un requisito esencial del derecho de la acción (o de la pretensión), es deber del juez examinar de oficio la satisfacción de dicho presupuesto, que constituye una típica cuestión de derecho.
Sólo después de tener por acreditadas las "justas partes" o las "partes legítimas" —condición de admisibilidad intrínseca de la acción o pretensión— se entra en el juzgamiento del mérito, atendibilidad o fundabilidad de lo pretendido (5).
Acertadamente señala Devis Echandía (6), que el órgano judicial se encuentra facultado para pronunciarse en punto a la legitimación para demandar "ex officio", pues no obstante que el demandado no hubiese opuesto excepción alguna en tal sentido, constituye un deber del magistrado verificar si, de acuerdo con las normas vigentes, quienes accionan se encuentran legitimados para formular la pretensión. Ello es así, por cuanto, —reafirma el procesalista colombiano— constituyendo la debida legitimación en la causa un impedimento sustancial para que el juez pueda pronunciar sentencia de fondo o mérito, si éste se encuentra, en el momento de decidir la litis, con que falta dicha condición para emitir el fallo definitivo, debe así declararlo de oficio y limitarse a proferir una sentencia inhibitoria.
En tal sentido, se ha sostenido que aún cuando no fue planteada por las partes ni sometida al conocimiento del sentenciante en los escritos constitutivos del proceso, haya o no mediado planteo expreso de excepción previa, la calidad o legitimación para obrar debe ser examinada de oficio (7), y tal supuesto implica en nuestra opinión una excepción al principio de congruencia (8).
II. Es sabido que la acción de desalojo es de carácter personal, que tiene por objeto exclusivo la recuperación del uso y tenencia de una cosa, perseguida contra quien se halla obligado a esa restitución, por ende, no se admite la discusión del dominio ni es apta para reclamar la posesión.
Es criterio reiterado y uniforme de nuestros tribunales que la acción de desalojo no se confiere sólo al propietario-locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive el derecho de usar y gozar de un inmueble contra todo tenedor cuya obligación de devolver sea exigible (9).
Veamos quien son los legitimados para incoar demandas de desalojo:
Propietario: Inherente al derecho real de dominio surge en forma indubitable la potestad de usar y gozar de la cosa, excluyendo a terceros de ese uso y goce (arts. 2506, 2508, 2513 y 1516 del Código Civil). La transmisión del dominio del inmueble locado y su inscripción registral otorgan legitimación activa al nuevo adquirente para demandar el desalojo del bien que se encontraba alquilado (10). Además resulta claro, el art. 1498 del Código Civil al prescribir que "Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido" (11), por lo que al sucesor particular le resulta transmitida ministerio legis la relación locativa.
Adquirente que no goza de posesión: Se ha afirmado que el adquirente de un inmueble a quien no se ha hecho tradición, no reviste el carácter propietario poseedor, ni puede darse por cumplida tal tradición por la sola expresión contenida al respecto en la escritura traslativa de dominio; y por ende, no puede promover acción de desalojo a título de tal contra el ocupante del inmueble (12).
También se ha sustentado que "El constituto posesorio, conforme el art. 2462, inc. 3° del Código Civil, sólo comprende a aquél que "transmitió la propiedad de la cosa", y esa transmisión sólo se perfecciona a través de la respectiva escritura traslativa de dominio y su inscripción (art. 1184, inc. 1° y 2505 ambos del Código Civil), resultando ineficaz para ello el boleto de compra venta" (13).
En otro registro, que compartimos, se sostiene que si con el acto jurídico formalizado en escritura pública traslativa de dominio se transmiten todos los derechos y acciones del vendedor, sea en virtud de las normas de la cesión de créditos, sea por tratarse de accesorios del objeto adquirido, análogas consideraciones valen respecto de la acción de desalojo, que procede no solamente cuando las partes se encuentran vinculadas por contrato que genera la obligación de restituir, sino también cuando la deduce el propietario ante otros ocupantes que carecen de título idóneo para oponerse a esa restitución. De lo contrario, el adquirente debería demandar primero al vendedor, obtener la posesión, y luego demandar al locatario, lo que constituye un dispendio de la actividad jurisdiccional, máxime teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 1498 del Código Civil. Esto permite afirmar que el adquirente, se encuentra en la posición contractual de su antecesor, aún cuando todavía no sea titular del derecho real, pues el art. 3270 del aludido cuerpo legal le permite gozar de un derecho semejante al de aquél (14), tesitura reafirmada por el art. 3276, por el cual "Las disposiciones tomadas por el propietario de la cosa relativamente a los derechos comprendidos en la propiedad, son obligatorias para el sucesor".
Condómino: Un antigüo fallo plenario decidió que "En los supuestos en que el plazo convenido del contrato de locación hubiere transcurrido, cualquiera de los condóminos locadores —sin el consentimiento de los demás— puede reclamar en juicio la restitución de la cosa locada" (15).
Asimismo se ha dicho que "cuando la cosa arrendada pertenece a más de un titular y el plazo de la locación está vencido, cualquiera de los cotitulares adquiere legitimación para demandar el desalojo, independientemente de la voluntad de los restantes, quienes no podrían concertar una prórroga sin el consentimiento de quien no está de acuerdo" (16).
Cabe hacer la salvedad que, cuando la restitución sea requerida antes de concluir el tiempo locativo, en atención a lo dispuesto en los arts. 1613 y 2680 del Código Civil, resulta necesaria la conformidad de todos los condóminos.
No obstante, el hecho de que el contrato de locación haya vencido durante la tramitación de la demanda de desalojo, obsta a la procedencia de la excepción de falta de legitimación activa opuesta, en tanto el art. 163, inc. 6 del C.P.C.C.N. autoriza al juez a valorar los hechos modificativos, producidos durante la sustanciación del juicio, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos (17).
Usufructuario : El art. 2870 del Código Civil autoriza al usufructuario a "dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a título oneroso o gratuito...Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo".
Consecuentemente, encontrándose en vigencia el aludido derecho real, sólo el usufructuario se encuentra legitimado para exigir el desalojo del inmueble (18); extinguido aquél, el propietario se halla facultado para demandar la restitución. Así fue, que se sostuvo que habiéndose producido la muerte del usufructuario, el propietario posee legitimación para demandar el desalojo por vencimiento del contrato contra los inquilinos del bien dado en usufructo —en el caso, se rechazó la excepción de falta de legitimación activa—, toda vez que cancelado el usufructo queda resuelta la locación sin derecho a reclamo alguno por el arrendatario, adquiriendo el nudo propietario el uso y goce de la cosa y, en consiguiente, la facultad de excluir a quien lo ocupa en virtud del vínculo celebrado con la usufructuaria (19).
Usuario: El titular del derecho de real de uso y habitación (art. 2948 C.Civil), puede cederlos "si fue obtenido a título oneroso" (art. 2959 C.Civil), en cuyo caso se halla habilitado para reclamar el desahucio del bien.
Acreedor anticresista: Hallándose facultado para arrendar el inmueble (art. 3249 C.Civil) goza de legitimación para deducir acción de desalojo.
Locador: Al revestir la calidad de parte en el contrato que lo vincula con el locatario y aún cuando no coincida con el carácter de propietario, está legitimado para demandar la resolución contractual y la correspondiente restitución del inmueble del inmueble locado, si se configura alguna de las causales prescriptas en el art. 1604 del Código Civil.
Locatario principal: Según el art. 1583 del mencionado ordenamiento legal, "el locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley" y en tal hipótesis, aquél "en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador" (art. 1600), por lo que también se halla autorizado para accionar por desalojo.
Comodante: Al cesar el comodato por concluir el tiempo del contrato, o por haberse terminado el servicio para el cual la cosa fue prestada, debe ser restituida al comodante en el estado en que se halle, con todos sus frutos y accesiones (art. 2271), y el comodatario no tendrá derecho para suspender la restitución de la cosa, alegando que la cosa prestada no pertenece al comodante, salvo que haya sido perdida o robada a su dueño (art. 2277).
Por ello, revista o no la calidad de propietario, el comodante goza de legitimación para reclamar el desalojo del inmueble, materia del comodato (20).
A una conclusión similar cabe arribar para otros contratos que transmitan la tenencia, como ocurre con el depósito (21).
Cesionario: En virtud de que los derechos y obligaciones emergentes de todo contrato de locación pueden ser materia de cesión (art. 1444 Código Civil), no cabe ninguna duda que el cesionario posee legitimación para promover juicio de desalojo.
Administrador de la sucesión: La interposición de la acción de desalojo constituye un acto de administración que tiende a la conservación del acervo hereditario del causante, que no requiere autorización judicial expresa para entablarla, por cuanto la designación de administrador de los bienes sucesorios equivale a un mandato concebido en términos generales, que lo autoriza a ejercer todo acto propio de sus facultades implícitas y, entre ellas, la de demandar por desalojo, sin necesidad de autorización judicial. Esta ha sido la postura adoptada por la mayoría de la doctrina (22) y la jurisprudencia (23).
Con respecto al art. 712 del C.P.C.C.N. que exige al administrador de la sucesión autorización judicial para promover, proseguir o contestar las demandas de la sucesión, cuando no mediare acuerdo entre los herederos, se ha sostenido, que tal exigencia se refiere a demandas entre coherederos o terceros por derechos emergentes a situaciones ajenas a la administración normal, por lo que ningún requisito se encuentra previsto en el supuesto de procesos de desalojo, los que pueden ser iniciados por el administrador de la sucesión en cumplimiento de sus funciones (24).
Herederos: En caso de que no se haya designado administrador en el juicio sucesorio del locador, los herederos del mismo gozan de legitimación activa para deducir el correspondiente juicio de desalojo (25).
III. Para finalizar, trataremos la legitimación activa del legatario para interponer demanda de desalojo del inmueble locado, fundada en la causal de vencimiento contractual, supuesto que fuera resuelto en el pronunciamiento en comentario.
Los demandados, en la especie, resisten la pretensión de desahucio fundados en que, revistiendo los accionantes el carácter de legatarios de un bien particular, carecen de la posesión del legado, ya que ésta debe ser pedida expresamente y otorgada en el juicio sucesorio.
La postura adoptada por los excepcionantes carece de todo asidero jurídico, pues la exigencia requerida por los mismos no se encuentra contemplada en la legislación de fondo, ni en el ordenamiento procesal.
Por el contrario, tratándose de herederos ascendientes, descendientes o cónyuges, entran en posesión de la herencia de pleno derecho desde la fecha de fallecimiento del causante (art. 3410 C.Civil) y "los que fuesen instituidos en un testamento sin vicio alguno, deben igualmente pedir la posesión hereditaria, exhibiendo el testamento en que fuesen instituidos" (art. 3413 C.Civil). Por su parte, el art. 708 del C.P.C.C.N. edicta que la declaración de validez del testamento, cualquiera fuere su forma, importará la posesión de la herencia a los herederos que no la tuvieren de pleno derecho.
Es decir, que una vez dictado el auto aprobatorio, se consolida la posesión de la herencia del beneficiario del legado y éste por imperio del art. 3417 del Código Civil "continúa la persona del difunto".
A diferencia de lo que sucede en los actos entre vivos, respecto de los cuales la inscripción registral perfecciona la transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, en la sucesión mortis causa la adquisición se produce directamente por la ley y su inscripción sólo tiene un valor meramente declarativo.
Consecuentemente, desde antigua data, es criterio unánime y uniforme de la doctrina y jurisprudencia que el auto por el cual se aprueba el testamento en cuanto a sus formas, importa conferir la posesión hereditaria a los herederos instituidos y que equivale a la posesión exigida para los herederos testamentarios por el art. 3413 del Código Civil (26).
Habida cuenta de las consideraciones expuestas, coincidentes con los invocados por la Excma. Cámara, compartimos el pronunciamiento dictado, en lo principal que decide.
IV. Expresamos sí, nuestra discrepancia en cuanto a la denegatoria al pedido de sanciones por conducta temeraria o maliciosa peticionada por la actora, máxime teniendo en cuenta la vigencia —sin discusión alguna— de los criterios doctrinarios y jurisprudenciales que demuestran palmariamente la sin razón del planteo formulado por la defensa.
Si bien es cierto, que el ejercicio de los poderes sancionatorios que confiere a los jueces el art. 45 del ordenamiento procesal, debe ser aplicado con criterio restrictivo al encontrarse en juego la garantìa constitucional de la defensa en juicio, también es cierto que la realidad cotidiana nos demuestra una prudencia judicial rayana en la inaplicabilidad de dicho poder sancionatorio, que se ha efectivizado sólo en supuestos excepcionalísimos.
Si somos concientes de la crisis ética-moral que padece nuestra sociedad y que cada uno de nosotros, desde el lugar y la función que desempeñamos, debemos asumir un rol protagónico y una actitud activa, clara y responsable a fin de recomponer los valores en vías de extinción, no cabe ninguna duda que todos los operadores jurídicos en aras de una necesaria moralización del proceso nos encontramos en la perentoria e imperiosa situación de proclamar fogosamente la necesidad de la vigencia de los mecanismos instrumentales adecuados para desalentar las conductas temerarias y maliciosas.
En esa inteligencia y con ese espíritu, es que venimos sustentando con énfasis que debe ceder la aprehensión excesiva que se evidencia en los foros locales y federales, a la hora de imponer multas procesales al litigante de mala fe, fundamentada en la preservación a ultranza del derecho de defensa en juicio, pues ello fomenta y motiva la deducción de defensas absurdas, posturas insostenibles y alongamientos injustificados de los procesos (27).
Con inigualable docencia Morello nos destaca "El silencio, o el mirar hacia otro lado, acrecentará el divorcio entre el ejercicio moral de la abogacía y esas patologías de expresiones repudiables, que pone velos a la luminosa estela del abogado cabal" (28).
En definitiva, se coadyuva con esa hibridez a la multiplicación de la irrazonable litigiosidad que actualmente colapsa los sobrecargados tribunales de justicia, aumentando la sensación de descrédito que experimenta el justiciable expuesto a éste cúmulo de ignominiosas circunstancias. Las normas legales y su estricto, efectivo y real cumplimiento tienen por finalidad no sólo el mantenimiento del orden jurídico, sino el de la ejemplaridad, que desde hace tiempo es la ausente dominante en la sociedad posmoderna.
Estamos plenamente convencidos que si desterramos actitudes timoratas, tendremos una justicia que escuchará los latidos de la comunidad, efectuará un aporte importante para moralizar los procesos y acrecentará su credibilidad.
Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723)
(1) CSJN., Fallos 254: 426.
(2) PALACIO, Lino E., "La excepción de falta manifiesta de legitimación para obrar", Revista Argentina de Derecho Procesal, 1968, n° 1, p. 78.
(3) Fue incorporada por el Código Procesal que comenzó a regir en 1968 y según COLOMBO, fue el sucedáneo de la "audiencia preliminar" y del "despacho saneador", y su propósito fue evitar la excepción dilatoria del Código derogado que contemplaba en su art. 84, inc. 2 "La falta de personalidad en el demandante, en el demandado o en sus procuradores o apoderados". COLOMBO, Carlos J., "Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación, com. y anot.", Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1969, t. III, p. 243. Recordemos que la "audiencia preliminar" fue implementada por la ZPO austríaca elaborada por Franz KLEIN de 1895 y que el "despacho saneador" brasileño lo instituyó el Código de Proceso Civil del Brasil de 1939.
(4) FALCON, Enrique M., "Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial", Ed. Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2006, t. I, p. 308.
(5) MORELLO, Augusto M., SOSA, Gualberto L., BERIZONCE, Roberto O., "Cód. Proc. Civ. y Com. anot. y conc.", 2ª ed., Ed. Platense-Abeledo-Perrot, La Plata, 1994, t. IV-B, p. 221.
(6) DEVIS ECHANDIA, Hernando, "Nociones Generales de Derecho Procesal Civil", Ed. Aguilar, Madrid, 1966, p. 310.
(7) CNCiv., Sala L, 23.11.2006, "Hidalgo, Nora G. c. Fraschina, Diego M. y otros", La Ley, 12.3.2007.
(8) Es la postura que hemos sostenido en nuestra ponencia "El principio de Congruencia. Excepciones y su vulnerabilidad" presentada ante el XXIV Congreso Nacional de Derecho Procesal a celebrarse en Mar del Plata del 7 al 10 de noviembre de 2007, consultar en www.procesal2007mdp.com.ar.
(9) CNEsp. Civ. y Com., Sala IV, 26.3.1980, "Miñaca de Seguí, Dora c. Ghielmetti, Juan C.", ED, 88-193.
(10) CNCiv., Sala G, 17.12.1992, La Ley, 1994-C, 153, "Fernández Gallardo, Carlos M. c. Rico, Carlos A.", con nota de MOLINA QUIROGA, Eduardo,"El contrato de locación y la transmisión de dominio del inmueble".
(11) Esta norma fue motivo de una extensa nota del codificador, ya que al sentar como principio el respeto a las locaciones vigentes por parte de los sucesores del locador, se apartó de la regla consagrada por el derecho romano y las leyes de Partidas, siguiendo en cambio las legislaciones europeas, en particular el art. 1743 del Código Civil francés.
(12) SCBuenos Aires, 11.3.1969, "Argerey, Antonio c. Figueroa, Audelina", La Ley, 135-641.
(13) SCBuenos Aires, 9.8.1988, "Eiman, Mauricio c. Ercoli, Humberto R.", ED, 131-360.
(14) COLOMBO, Carlos J. - KIPER, Claudio M., "Código Proc. Civ. y Com., anot. y com.", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2006, t. VI, ps. 353 y 354.
(15) CNPaz, en pleno, 20.10.1967, "Moretti, Victoria c. Adam, José y otros", La Ley, 130-183; ED, 21-784.
(16) CNCiv., Sala G, 4.9.1995, "Ruiz, Sergio M. c. Pak, Julio J.", La Ley, 1997-D, 852. 39.703-S.
(17) CNCiv., Sala K, 8.8.2005, "Cuñado, Carmen I. c. Kim Man Geun y otro", La Ley, 2005-E, 229.
(18) CNCiv., Sala H, 10.7.1998, JA, 1999-I-745.
(19) CNCiv., Sala J, 17.6.2003, "López, Nilda B. y otros c. Cacace, Rodolfo E. y otros", La Ley, 2003-F, 645.
(20) MORELLO, Augusto M., SOSA, Gualberto L., BERIZONCE, Roberto O., obra citada, t. VII-B, ps. 51 y 52.
(21) COLOMBO, Carlos J. - KIPER, Claudio M., obra citada, T° VI, p. 357.
(22) MORELLO, Augusto M., SOSA, Gualberto L., BERIZONCE, Roberto O., obra citada, t. VII-B, p. 52; FENOCHIETTO, Carlos E., "Cód. Proc. Civ. y Com. com. anot. y con.", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1999, t. 3, p. 558; COLOMBO, Carlos J. - KIPER, Claudio M., obra citada, t. VI, ps. 356 y 357.
(23) Se encuentra citada en la bibliografia aludida en la nota anterior.
(24) CNCiv., Sala L, 28.2.1984, "Aguirre, José A. y otro c. Nosiglia, Antonia B. y otras s. desalojo", ED, 163-320.
(25) CNCiv., Sala C, 23.8.1994, "Sangiorgi, Ana M. c. Alvarez, Aída s. desalojo", ED, 161-79.
(26) CSJN., 28.2.1973, "Barceló, Arturo L. c. Gobierno Nacional", La Ley, 151-294; CNCiv., Sala C, 26.6.1985, "Aphalo, Horacio J. S. suc.", La Ley, 1986-A-626, 37.111-S.
(27) MASCIOTRA, Mario, "La conducta procesal de las partes", Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2005, p. 76.
(28) MORELLO, Augusto M., "Fortaleza y debilidades de los abogados", en DJ, 2003-1-517 .
Título: La excepción de falta de legitimación activa del legatario en la acción de desalojo y la conducta temeraria
Autor: Masciotra, Mario
Publicado en: DJ 26/09/2007, 230
Fallo comentado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E (CNCiv)(SalaE) ~ 2007/05/03 ~ Cavia, Alejandro y otro c. Pérez Elgorriaga, Manuel R. y otros
I. La legitimación activa implica la aptitud para estar en juicio en calidad de parte actora, a fin de lograr una sentencia sobre el fondo o mérito del conflicto suscitado, que puede ser favorable o desfavorable; mientras que la legitimación pasiva se vincula con la identidad entre la persona demandada y el sujeto pasivo de la relación sustancial controvertida.
En tal sentido, se ha afirmado que se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, y la persona contra quien se concede y lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera (1).
Nos enseña Palacio que hay falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las personas especialmente habilitadas por la ley para asumir tales calidades con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso (2).
Concretamente, estamos frente a la falta de legitimación cuando el actor o el accionado no son titulares de la relación jurídica sustancial en la que se funda la pretensión. Se trata de la legitimatio ad causam. A diferencia de la legitimatio ad processum que es el presupuesto para la existencia de una relación jurídica procesal válida, y se encuentra vinculada con la capacidad civil para ser parte en un proceso o, en su caso, con la validez y justificación de la representación de quienes actúan por la parte.
La falta de legitimación para obrar cuando es manifiesta puede ser deducida como excepción previa (3), y en tal caso, interactúa con el concepto de sentencia anticipada (4), y cuando no lo es, como una simple defensa, denominada clásicamente "defensa de falta de acción" (sine actione agit). En el primer caso, el juez la resolverá inmediatamente, previo traslado a la contraria; en el segundo caso, diferirá la resolución para el momento en el que se dicte la sentencia definitiva.
Al revestir la calidad o legitimación para obrar un requisito esencial del derecho de la acción (o de la pretensión), es deber del juez examinar de oficio la satisfacción de dicho presupuesto, que constituye una típica cuestión de derecho.
Sólo después de tener por acreditadas las "justas partes" o las "partes legítimas" —condición de admisibilidad intrínseca de la acción o pretensión— se entra en el juzgamiento del mérito, atendibilidad o fundabilidad de lo pretendido (5).
Acertadamente señala Devis Echandía (6), que el órgano judicial se encuentra facultado para pronunciarse en punto a la legitimación para demandar "ex officio", pues no obstante que el demandado no hubiese opuesto excepción alguna en tal sentido, constituye un deber del magistrado verificar si, de acuerdo con las normas vigentes, quienes accionan se encuentran legitimados para formular la pretensión. Ello es así, por cuanto, —reafirma el procesalista colombiano— constituyendo la debida legitimación en la causa un impedimento sustancial para que el juez pueda pronunciar sentencia de fondo o mérito, si éste se encuentra, en el momento de decidir la litis, con que falta dicha condición para emitir el fallo definitivo, debe así declararlo de oficio y limitarse a proferir una sentencia inhibitoria.
En tal sentido, se ha sostenido que aún cuando no fue planteada por las partes ni sometida al conocimiento del sentenciante en los escritos constitutivos del proceso, haya o no mediado planteo expreso de excepción previa, la calidad o legitimación para obrar debe ser examinada de oficio (7), y tal supuesto implica en nuestra opinión una excepción al principio de congruencia (8).
II. Es sabido que la acción de desalojo es de carácter personal, que tiene por objeto exclusivo la recuperación del uso y tenencia de una cosa, perseguida contra quien se halla obligado a esa restitución, por ende, no se admite la discusión del dominio ni es apta para reclamar la posesión.
Es criterio reiterado y uniforme de nuestros tribunales que la acción de desalojo no se confiere sólo al propietario-locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive el derecho de usar y gozar de un inmueble contra todo tenedor cuya obligación de devolver sea exigible (9).
Veamos quien son los legitimados para incoar demandas de desalojo:
Propietario: Inherente al derecho real de dominio surge en forma indubitable la potestad de usar y gozar de la cosa, excluyendo a terceros de ese uso y goce (arts. 2506, 2508, 2513 y 1516 del Código Civil). La transmisión del dominio del inmueble locado y su inscripción registral otorgan legitimación activa al nuevo adquirente para demandar el desalojo del bien que se encontraba alquilado (10). Además resulta claro, el art. 1498 del Código Civil al prescribir que "Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido" (11), por lo que al sucesor particular le resulta transmitida ministerio legis la relación locativa.
Adquirente que no goza de posesión: Se ha afirmado que el adquirente de un inmueble a quien no se ha hecho tradición, no reviste el carácter propietario poseedor, ni puede darse por cumplida tal tradición por la sola expresión contenida al respecto en la escritura traslativa de dominio; y por ende, no puede promover acción de desalojo a título de tal contra el ocupante del inmueble (12).
También se ha sustentado que "El constituto posesorio, conforme el art. 2462, inc. 3° del Código Civil, sólo comprende a aquél que "transmitió la propiedad de la cosa", y esa transmisión sólo se perfecciona a través de la respectiva escritura traslativa de dominio y su inscripción (art. 1184, inc. 1° y 2505 ambos del Código Civil), resultando ineficaz para ello el boleto de compra venta" (13).
En otro registro, que compartimos, se sostiene que si con el acto jurídico formalizado en escritura pública traslativa de dominio se transmiten todos los derechos y acciones del vendedor, sea en virtud de las normas de la cesión de créditos, sea por tratarse de accesorios del objeto adquirido, análogas consideraciones valen respecto de la acción de desalojo, que procede no solamente cuando las partes se encuentran vinculadas por contrato que genera la obligación de restituir, sino también cuando la deduce el propietario ante otros ocupantes que carecen de título idóneo para oponerse a esa restitución. De lo contrario, el adquirente debería demandar primero al vendedor, obtener la posesión, y luego demandar al locatario, lo que constituye un dispendio de la actividad jurisdiccional, máxime teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 1498 del Código Civil. Esto permite afirmar que el adquirente, se encuentra en la posición contractual de su antecesor, aún cuando todavía no sea titular del derecho real, pues el art. 3270 del aludido cuerpo legal le permite gozar de un derecho semejante al de aquél (14), tesitura reafirmada por el art. 3276, por el cual "Las disposiciones tomadas por el propietario de la cosa relativamente a los derechos comprendidos en la propiedad, son obligatorias para el sucesor".
Condómino: Un antigüo fallo plenario decidió que "En los supuestos en que el plazo convenido del contrato de locación hubiere transcurrido, cualquiera de los condóminos locadores —sin el consentimiento de los demás— puede reclamar en juicio la restitución de la cosa locada" (15).
Asimismo se ha dicho que "cuando la cosa arrendada pertenece a más de un titular y el plazo de la locación está vencido, cualquiera de los cotitulares adquiere legitimación para demandar el desalojo, independientemente de la voluntad de los restantes, quienes no podrían concertar una prórroga sin el consentimiento de quien no está de acuerdo" (16).
Cabe hacer la salvedad que, cuando la restitución sea requerida antes de concluir el tiempo locativo, en atención a lo dispuesto en los arts. 1613 y 2680 del Código Civil, resulta necesaria la conformidad de todos los condóminos.
No obstante, el hecho de que el contrato de locación haya vencido durante la tramitación de la demanda de desalojo, obsta a la procedencia de la excepción de falta de legitimación activa opuesta, en tanto el art. 163, inc. 6 del C.P.C.C.N. autoriza al juez a valorar los hechos modificativos, producidos durante la sustanciación del juicio, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos nuevos (17).
Usufructuario : El art. 2870 del Código Civil autoriza al usufructuario a "dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a título oneroso o gratuito...Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo".
Consecuentemente, encontrándose en vigencia el aludido derecho real, sólo el usufructuario se encuentra legitimado para exigir el desalojo del inmueble (18); extinguido aquél, el propietario se halla facultado para demandar la restitución. Así fue, que se sostuvo que habiéndose producido la muerte del usufructuario, el propietario posee legitimación para demandar el desalojo por vencimiento del contrato contra los inquilinos del bien dado en usufructo —en el caso, se rechazó la excepción de falta de legitimación activa—, toda vez que cancelado el usufructo queda resuelta la locación sin derecho a reclamo alguno por el arrendatario, adquiriendo el nudo propietario el uso y goce de la cosa y, en consiguiente, la facultad de excluir a quien lo ocupa en virtud del vínculo celebrado con la usufructuaria (19).
Usuario: El titular del derecho de real de uso y habitación (art. 2948 C.Civil), puede cederlos "si fue obtenido a título oneroso" (art. 2959 C.Civil), en cuyo caso se halla habilitado para reclamar el desahucio del bien.
Acreedor anticresista: Hallándose facultado para arrendar el inmueble (art. 3249 C.Civil) goza de legitimación para deducir acción de desalojo.
Locador: Al revestir la calidad de parte en el contrato que lo vincula con el locatario y aún cuando no coincida con el carácter de propietario, está legitimado para demandar la resolución contractual y la correspondiente restitución del inmueble del inmueble locado, si se configura alguna de las causales prescriptas en el art. 1604 del Código Civil.
Locatario principal: Según el art. 1583 del mencionado ordenamiento legal, "el locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley" y en tal hipótesis, aquél "en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador" (art. 1600), por lo que también se halla autorizado para accionar por desalojo.
Comodante: Al cesar el comodato por concluir el tiempo del contrato, o por haberse terminado el servicio para el cual la cosa fue prestada, debe ser restituida al comodante en el estado en que se halle, con todos sus frutos y accesiones (art. 2271), y el comodatario no tendrá derecho para suspender la restitución de la cosa, alegando que la cosa prestada no pertenece al comodante, salvo que haya sido perdida o robada a su dueño (art. 2277).
Por ello, revista o no la calidad de propietario, el comodante goza de legitimación para reclamar el desalojo del inmueble, materia del comodato (20).
A una conclusión similar cabe arribar para otros contratos que transmitan la tenencia, como ocurre con el depósito (21).
Cesionario: En virtud de que los derechos y obligaciones emergentes de todo contrato de locación pueden ser materia de cesión (art. 1444 Código Civil), no cabe ninguna duda que el cesionario posee legitimación para promover juicio de desalojo.
Administrador de la sucesión: La interposición de la acción de desalojo constituye un acto de administración que tiende a la conservación del acervo hereditario del causante, que no requiere autorización judicial expresa para entablarla, por cuanto la designación de administrador de los bienes sucesorios equivale a un mandato concebido en términos generales, que lo autoriza a ejercer todo acto propio de sus facultades implícitas y, entre ellas, la de demandar por desalojo, sin necesidad de autorización judicial. Esta ha sido la postura adoptada por la mayoría de la doctrina (22) y la jurisprudencia (23).
Con respecto al art. 712 del C.P.C.C.N. que exige al administrador de la sucesión autorización judicial para promover, proseguir o contestar las demandas de la sucesión, cuando no mediare acuerdo entre los herederos, se ha sostenido, que tal exigencia se refiere a demandas entre coherederos o terceros por derechos emergentes a situaciones ajenas a la administración normal, por lo que ningún requisito se encuentra previsto en el supuesto de procesos de desalojo, los que pueden ser iniciados por el administrador de la sucesión en cumplimiento de sus funciones (24).
Herederos: En caso de que no se haya designado administrador en el juicio sucesorio del locador, los herederos del mismo gozan de legitimación activa para deducir el correspondiente juicio de desalojo (25).
III. Para finalizar, trataremos la legitimación activa del legatario para interponer demanda de desalojo del inmueble locado, fundada en la causal de vencimiento contractual, supuesto que fuera resuelto en el pronunciamiento en comentario.
Los demandados, en la especie, resisten la pretensión de desahucio fundados en que, revistiendo los accionantes el carácter de legatarios de un bien particular, carecen de la posesión del legado, ya que ésta debe ser pedida expresamente y otorgada en el juicio sucesorio.
La postura adoptada por los excepcionantes carece de todo asidero jurídico, pues la exigencia requerida por los mismos no se encuentra contemplada en la legislación de fondo, ni en el ordenamiento procesal.
Por el contrario, tratándose de herederos ascendientes, descendientes o cónyuges, entran en posesión de la herencia de pleno derecho desde la fecha de fallecimiento del causante (art. 3410 C.Civil) y "los que fuesen instituidos en un testamento sin vicio alguno, deben igualmente pedir la posesión hereditaria, exhibiendo el testamento en que fuesen instituidos" (art. 3413 C.Civil). Por su parte, el art. 708 del C.P.C.C.N. edicta que la declaración de validez del testamento, cualquiera fuere su forma, importará la posesión de la herencia a los herederos que no la tuvieren de pleno derecho.
Es decir, que una vez dictado el auto aprobatorio, se consolida la posesión de la herencia del beneficiario del legado y éste por imperio del art. 3417 del Código Civil "continúa la persona del difunto".
A diferencia de lo que sucede en los actos entre vivos, respecto de los cuales la inscripción registral perfecciona la transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, en la sucesión mortis causa la adquisición se produce directamente por la ley y su inscripción sólo tiene un valor meramente declarativo.
Consecuentemente, desde antigua data, es criterio unánime y uniforme de la doctrina y jurisprudencia que el auto por el cual se aprueba el testamento en cuanto a sus formas, importa conferir la posesión hereditaria a los herederos instituidos y que equivale a la posesión exigida para los herederos testamentarios por el art. 3413 del Código Civil (26).
Habida cuenta de las consideraciones expuestas, coincidentes con los invocados por la Excma. Cámara, compartimos el pronunciamiento dictado, en lo principal que decide.
IV. Expresamos sí, nuestra discrepancia en cuanto a la denegatoria al pedido de sanciones por conducta temeraria o maliciosa peticionada por la actora, máxime teniendo en cuenta la vigencia —sin discusión alguna— de los criterios doctrinarios y jurisprudenciales que demuestran palmariamente la sin razón del planteo formulado por la defensa.
Si bien es cierto, que el ejercicio de los poderes sancionatorios que confiere a los jueces el art. 45 del ordenamiento procesal, debe ser aplicado con criterio restrictivo al encontrarse en juego la garantìa constitucional de la defensa en juicio, también es cierto que la realidad cotidiana nos demuestra una prudencia judicial rayana en la inaplicabilidad de dicho poder sancionatorio, que se ha efectivizado sólo en supuestos excepcionalísimos.
Si somos concientes de la crisis ética-moral que padece nuestra sociedad y que cada uno de nosotros, desde el lugar y la función que desempeñamos, debemos asumir un rol protagónico y una actitud activa, clara y responsable a fin de recomponer los valores en vías de extinción, no cabe ninguna duda que todos los operadores jurídicos en aras de una necesaria moralización del proceso nos encontramos en la perentoria e imperiosa situación de proclamar fogosamente la necesidad de la vigencia de los mecanismos instrumentales adecuados para desalentar las conductas temerarias y maliciosas.
En esa inteligencia y con ese espíritu, es que venimos sustentando con énfasis que debe ceder la aprehensión excesiva que se evidencia en los foros locales y federales, a la hora de imponer multas procesales al litigante de mala fe, fundamentada en la preservación a ultranza del derecho de defensa en juicio, pues ello fomenta y motiva la deducción de defensas absurdas, posturas insostenibles y alongamientos injustificados de los procesos (27).
Con inigualable docencia Morello nos destaca "El silencio, o el mirar hacia otro lado, acrecentará el divorcio entre el ejercicio moral de la abogacía y esas patologías de expresiones repudiables, que pone velos a la luminosa estela del abogado cabal" (28).
En definitiva, se coadyuva con esa hibridez a la multiplicación de la irrazonable litigiosidad que actualmente colapsa los sobrecargados tribunales de justicia, aumentando la sensación de descrédito que experimenta el justiciable expuesto a éste cúmulo de ignominiosas circunstancias. Las normas legales y su estricto, efectivo y real cumplimiento tienen por finalidad no sólo el mantenimiento del orden jurídico, sino el de la ejemplaridad, que desde hace tiempo es la ausente dominante en la sociedad posmoderna.
Estamos plenamente convencidos que si desterramos actitudes timoratas, tendremos una justicia que escuchará los latidos de la comunidad, efectuará un aporte importante para moralizar los procesos y acrecentará su credibilidad.
Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723)
(1) CSJN., Fallos 254: 426.
(2) PALACIO, Lino E., "La excepción de falta manifiesta de legitimación para obrar", Revista Argentina de Derecho Procesal, 1968, n° 1, p. 78.
(3) Fue incorporada por el Código Procesal que comenzó a regir en 1968 y según COLOMBO, fue el sucedáneo de la "audiencia preliminar" y del "despacho saneador", y su propósito fue evitar la excepción dilatoria del Código derogado que contemplaba en su art. 84, inc. 2 "La falta de personalidad en el demandante, en el demandado o en sus procuradores o apoderados". COLOMBO, Carlos J., "Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación, com. y anot.", Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1969, t. III, p. 243. Recordemos que la "audiencia preliminar" fue implementada por la ZPO austríaca elaborada por Franz KLEIN de 1895 y que el "despacho saneador" brasileño lo instituyó el Código de Proceso Civil del Brasil de 1939.
(4) FALCON, Enrique M., "Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial", Ed. Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2006, t. I, p. 308.
(5) MORELLO, Augusto M., SOSA, Gualberto L., BERIZONCE, Roberto O., "Cód. Proc. Civ. y Com. anot. y conc.", 2ª ed., Ed. Platense-Abeledo-Perrot, La Plata, 1994, t. IV-B, p. 221.
(6) DEVIS ECHANDIA, Hernando, "Nociones Generales de Derecho Procesal Civil", Ed. Aguilar, Madrid, 1966, p. 310.
(7) CNCiv., Sala L, 23.11.2006, "Hidalgo, Nora G. c. Fraschina, Diego M. y otros", La Ley, 12.3.2007.
(8) Es la postura que hemos sostenido en nuestra ponencia "El principio de Congruencia. Excepciones y su vulnerabilidad" presentada ante el XXIV Congreso Nacional de Derecho Procesal a celebrarse en Mar del Plata del 7 al 10 de noviembre de 2007, consultar en www.procesal2007mdp.com.ar.
(9) CNEsp. Civ. y Com., Sala IV, 26.3.1980, "Miñaca de Seguí, Dora c. Ghielmetti, Juan C.", ED, 88-193.
(10) CNCiv., Sala G, 17.12.1992, La Ley, 1994-C, 153, "Fernández Gallardo, Carlos M. c. Rico, Carlos A.", con nota de MOLINA QUIROGA, Eduardo,"El contrato de locación y la transmisión de dominio del inmueble".
(11) Esta norma fue motivo de una extensa nota del codificador, ya que al sentar como principio el respeto a las locaciones vigentes por parte de los sucesores del locador, se apartó de la regla consagrada por el derecho romano y las leyes de Partidas, siguiendo en cambio las legislaciones europeas, en particular el art. 1743 del Código Civil francés.
(12) SCBuenos Aires, 11.3.1969, "Argerey, Antonio c. Figueroa, Audelina", La Ley, 135-641.
(13) SCBuenos Aires, 9.8.1988, "Eiman, Mauricio c. Ercoli, Humberto R.", ED, 131-360.
(14) COLOMBO, Carlos J. - KIPER, Claudio M., "Código Proc. Civ. y Com., anot. y com.", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2006, t. VI, ps. 353 y 354.
(15) CNPaz, en pleno, 20.10.1967, "Moretti, Victoria c. Adam, José y otros", La Ley, 130-183; ED, 21-784.
(16) CNCiv., Sala G, 4.9.1995, "Ruiz, Sergio M. c. Pak, Julio J.", La Ley, 1997-D, 852. 39.703-S.
(17) CNCiv., Sala K, 8.8.2005, "Cuñado, Carmen I. c. Kim Man Geun y otro", La Ley, 2005-E, 229.
(18) CNCiv., Sala H, 10.7.1998, JA, 1999-I-745.
(19) CNCiv., Sala J, 17.6.2003, "López, Nilda B. y otros c. Cacace, Rodolfo E. y otros", La Ley, 2003-F, 645.
(20) MORELLO, Augusto M., SOSA, Gualberto L., BERIZONCE, Roberto O., obra citada, t. VII-B, ps. 51 y 52.
(21) COLOMBO, Carlos J. - KIPER, Claudio M., obra citada, T° VI, p. 357.
(22) MORELLO, Augusto M., SOSA, Gualberto L., BERIZONCE, Roberto O., obra citada, t. VII-B, p. 52; FENOCHIETTO, Carlos E., "Cód. Proc. Civ. y Com. com. anot. y con.", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1999, t. 3, p. 558; COLOMBO, Carlos J. - KIPER, Claudio M., obra citada, t. VI, ps. 356 y 357.
(23) Se encuentra citada en la bibliografia aludida en la nota anterior.
(24) CNCiv., Sala L, 28.2.1984, "Aguirre, José A. y otro c. Nosiglia, Antonia B. y otras s. desalojo", ED, 163-320.
(25) CNCiv., Sala C, 23.8.1994, "Sangiorgi, Ana M. c. Alvarez, Aída s. desalojo", ED, 161-79.
(26) CSJN., 28.2.1973, "Barceló, Arturo L. c. Gobierno Nacional", La Ley, 151-294; CNCiv., Sala C, 26.6.1985, "Aphalo, Horacio J. S. suc.", La Ley, 1986-A-626, 37.111-S.
(27) MASCIOTRA, Mario, "La conducta procesal de las partes", Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2005, p. 76.
(28) MORELLO, Augusto M., "Fortaleza y debilidades de los abogados", en DJ, 2003-1-517 .
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
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