Boleto de compraventa sin escritura-consulta

[dmpa]

hola amigos
les comento
tengo un caso de compraventa de inmueble con boleto, pero nunca se hizo la escritura
no me especializo en el tema, por eso agradeceria mucho cualquier ayuda que pudieran darme

en concreto, mi cliente vendió en 1997 unos lotes, sólo se firmó boleto, pero el comprador nunca hizo la escritura
es así que despues de todos estos años, los impuestos y otras cargas, se los quieren cobrar a mi cliente, le han embargado cuentas y demás..
qué podría hacer?
esta prescripta la acción para obligar al comprador a escriturar?
o qué estrategia me recomiendan,
la verdad es un caso que lo estoy haciendo porque es el pariente de un conocido, no hay si quiera dinero, pero me gustaria darle una buena solución

muchas graciass!!!!

[Jugador]

hola amigos
les comento
tengo un caso de compraventa de inmueble con boleto, pero nunca se hizo la escritura
no me especializo en el tema, por eso agradeceria mucho cualquier ayuda que pudieran darme

en concreto, mi cliente vendió en 1997 unos lotes, sólo se firmó boleto, pero el comprador nunca hizo la escritura
es así que despues de todos estos años, los impuestos y otras cargas, se los quieren cobrar a mi cliente, le han embargado cuentas y demás..
qué podría hacer?
esta prescripta la acción para obligar al comprador a escriturar?
o qué estrategia me recomiendan,
la verdad es un caso que lo estoy haciendo porque es el pariente de un conocido, no hay si quiera dinero, pero me gustaria darle una buena solución

muchas graciass!!!!

Hola. La obligacion de escriturar pesa sobre las dos partes (comprador y vendedor) y culquiera la puede exigir en cualquier momento (excepto pacto en contrario).
Siendo que es una obligacion "de hacer" prescribe los diez años. Pero se ha dicho que la prescripcion no corre (o se ve interrumpida) por el hecho de la posesion (segun: "La obligación de escriturar" de MOSSET ITURRASPE)
Mira yo mandaria CD y depues demandaria por escrituracion (principal derecho que surge del boleto). Aca te pego el derecho correspondiente a una demanda similar a la que creo q vos deberias realizar a fin de que veas los articulos aplicables al caso.

V.- DERECHO:
Que el derecho de mi parte a reclamar la escrituración surge de los arts. 505, 629, 630, 1197, 1198, 1184 inc. 1, 1185, 1187, y concordantes del Código Civil. y art. 482 CPCC (el 482 es en la Pampa , en tu provincia no se cual sera pero seguro existe similar, en Nacion es el 512, creo)
En efecto, no solo se debe tener en cuenta “que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión” (art. 1198) sino que dan derecho para emplear los medios legales a fin de que el incumplidor satisfaga su obligación (art. 505 inc. 1), pudiendo exigirle la ejecución forzada (art. 629) y aun que sea ejecutado por otro a cuenta del deudor (art. 630 y 505 inc. 2).

Si no recuerdo mal, las deudas impositivas son obligaciones "PROTER REM" o similiar . O sea que recaen sobre la cosa y no sobre la persona. Consula algun libro de obligaciones al respecto.
Saludos!

[dmpa]

Hola. La obligacion de escriturar pesa sobre las dos partes (comprador y vendedor) y culquiera la puede exigir en cualquier momento (excepto pacto en contrario).
Siendo que es una obligacion "de hacer" prescribe los diez años. Pero se ha dicho que la prescripcion no corre (o se ve interrumpida) por el hecho de la posesion (segun: "La obligación de escriturar" de MOSSET ITURRASPE)
Mira yo mandaria CD y depues demandaria por escrituracion (principal derecho que surge del boleto). Aca te pego el derecho correspondiente a una demanda similar a la que creo q vos deberias realizar a fin de que veas los articulos aplicables al caso.

V.- DERECHO:
Que el derecho de mi parte a reclamar la escrituración surge de los arts. 505, 629, 630, 1197, 1198, 1184 inc. 1, 1185, 1187, y concordantes del Código Civil. y art. 482 CPCC (el 482 es en la Pampa , en tu provincia no se cual sera pero seguro existe similar, en Nacion es el 512, creo)
En efecto, no solo se debe tener en cuenta “que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión” (art. 1198) sino que dan derecho para emplear los medios legales a fin de que el incumplidor satisfaga su obligación (art. 505 inc. 1), pudiendo exigirle la ejecución forzada (art. 629) y aun que sea ejecutado por otro a cuenta del deudor (art. 630 y 505 inc. 2).

Si no recuerdo mal, las deudas impositivas son obligaciones "PROTER REM" o similiar . O sea que recaen sobre la cosa y no sobre la persona. Consula algun libro de obligaciones al respecto.
Saludos!

Gracias Jugador
estuve leyendo al respecto,
el problema es que en este caso particular, el adquirente por boleto ha celebrado con un tercero otro boleto de compraventa, por lo que no estoy seguro a quien debo demandar,
tampoco creo que pueda alegar posesión como causal de interrupción de la prescripción
podrías darme tu opinión?
muchas gracias

PD: qué pasaría si transcurridos 10 años de haber firmado el boleto, no hubiera habido posesión continua?

[SILVESTRE]

en este momento tu cleinte se encuentra o no en posesión del inmueble? pues si no tiene la posesión.... estas complicado...
Si la tiene procede 1) CD. 2) demanda de escrituracion.-
suerte!

[dmpa]

en este momento tu cleinte se encuentra o no en posesión del inmueble? pues si no tiene la posesión.... estas complicado...
Si la tiene procede 1) CD. 2) demanda de escrituracion.-
suerte!

Silvestre,
mi cliente es quien vendió el inmueble,
el comprador no está en posesión pues celebró otro boleto con un tercer adquirente, que es quien está en posesión en este momento

cualquier ayuda me sirve
gracias!!

[Jugador]

Mira yo creo que deberías demandar al que celebro el boleto con tu cliente, ya que el tercero no tiene vinculo contractual con tu cliente. Esto me parece por el hecho de que si bien tu cliente es el titular del bien “vendido” por boleto al segundo comprador (por el primer comprador), el que se lo transfirió (1er comprador) no lo podía transferir mediante boleto, por no ser el titular del mismo.
O sea, en el caso el contrato que corresponderia haber realizado para obtener la oponibilidad hacia tu cliente, debió ser una cesion de los derechos del boleto de compraventa (con la debida notificion a tu cliente) ya que el primer comprador no tiene estrictamente hablando “la cosa” (lo que haría aplicable la compraventa) sino que tiene “derechos sobre la cosa”.

Respecto de la prescripción en el caso de ausencia de posesión continua, no sé sinceramente que decirte , conta bien los plazos, cuando dejo de poseer, si no hubo CD, si pagaba en cuotas, o algún otro acto suspensivo o interruptivo.
De cualquier modo resulta extraño a mi parecer que el adquirente sea el que interponga la prescripción. Igual me consta que muchos no quieran afrontar los gasto de escrituración.

[doctorina]

Hola, tal vez te sirva de algo mi aporte. Yo trabajo en Provincia y una vez por un caso similar averigüe y en Tierras del Municipio correspondiente hacen la escrituración gratuita en dos años aunque quien haya adquirido mediante boleto de compra venta haya enajedo nuevamente mediante boleto con la condicion de que comparezcan a realizar el tramite el titular de dominio y los posteriores adquirentes con sus boletos, pudiendo actualizar la fecha de los mismos. Lo bueno es que según me informaron hay convenios realizados con rentas mediante el cual las personas que realicen el trámite de tal modo quedan eximidos del pago de lo adeudado y no hace falta tener los impuestos municipales al día para realizar el tramite ya que luego pueden ingresar en moratoria. De poder realizarlo de tal modo podrías contactarte con los actuales posedores y con los anteriores ya que a ellos también les va a convenir tener la escritura del inmueble. espero haber sido clara con ésta solucion alternativa, de todos modos hay que contemplar el valor del inmueble ya que tiene un tope según la valuación fiscal. Saludos

[dmpa]

Hola, tal vez te sirva de algo mi aporte. Yo trabajo en Provincia y una vez por un caso similar averigüe y en Tierras del Municipio correspondiente hacen la escrituración gratuita en dos años aunque quien haya adquirido mediante boleto de compra venta haya enajedo nuevamente mediante boleto con la condicion de que comparezcan a realizar el tramite el titular de dominio y los posteriores adquirentes con sus boletos, pudiendo actualizar la fecha de los mismos. Lo bueno es que según me informaron hay convenios realizados con rentas mediante el cual las personas que realicen el trámite de tal modo quedan eximidos del pago de lo adeudado y no hace falta tener los impuestos municipales al día para realizar el tramite ya que luego pueden ingresar en moratoria. De poder realizarlo de tal modo podrías contactarte con los actuales posedores y con los anteriores ya que a ellos también les va a convenir tener la escritura del inmueble. espero haber sido clara con ésta solucion alternativa, de todos modos hay que contemplar el valor del inmueble ya que tiene un tope según la valuación fiscal. Saludos

hola doctorina
gracias por tu aporte, parece ser una solución apropiada para el caso..
la verdad no alcancé a entender quién, o qué organismo realizaría la escrituración....deberia ir a la municipalidad?
bueno gracias otra vez

[doctorina]

Exacto! primero deberías dirigirte a la municipalidad y averiguar en dónde queda el Departamento de Tierras, seguramente allí te darán un instructivo para realizar el trámite. Saludoss!!

[smavuiller]

EN CASA DE TIERRAS ASI C DENOMINA....