NECESITO PARAR EL REMATE DE UN INMUEBLE

[NATILU]

Mi clienta alquiló una casa en Santa Clara del Mar y resulta que sobre ese inmueble va a recaer proximamente un remate. Tiene a partir de que se apruebe el remate 10 días para dejar la casa bajo aperc. de Lanzamiento.
El locador sabía que no podía alquilar el inmueble, ya que había una hipoteca previa, pero igual lo hizo y ahora la perjudicada es mi clienta.
Nosotros ya presentamos en el juz. (Marc. T. de Alvear) el contrato de locación debidamente sellado y con fecha cierta para demostrar que no eramos ocupantes, que teníamos ( mi clienta) causa y título de ocupación. Pero el juez ya decretó la inoponibilidad de ese contrato por ser posterior a la constitución de la hipoteca y mandó a que se notifiquen a las partes y a a mi clienta ( 3º en cuestión) de la circunstancia del lanzamiento.

Pero el tema fundamental es el siguiente... yo pensaba plantear una vez que la notifiquen una MEDIDA DE NO INNOVAR para parar el remate. Eh aquí que no puedo cumplir con uno de los requisitos: la caución, ya que no está entre las excepciones de la caución juratoria y tampoco tiene bienes para hacer una real, ni tampoco una persona que la respalde para hacer una personal.

QUÉ HAGO? PRESENTO UN ESCRITO PIDIENDO QUE SE PARE EL REMATE Y EXPLICO LOS MOTIVOS SIN ACREDITAR LOS REQUISITOS Y SIN TITULARLO COMO MEDIDA CAUTELAR?

PUEDEN DESALOJARLA ASÍ COMO ASÍ, SIENDO ELLA 3º DE BUENA FE Y CON 2 HIJOS MENORES?'??

QUIERO AYUDAR A ESTA GENTE Y LA VERDAD ES QUE NO SE ME OCURRE CÓMO. POR FAVOR TIREN IDEAS. MUCHAS GRACIAS GRACIAS Y MIL GRACIAS.

Descarten el daños y perjuicios contra el locador porque el tipo se fue a España y la verdad es que el tema se tornaría muy tedioso además de costoso.

[NATILU]

Alguna sugerencia...????????? Muchas gracias.

[abogado_1987]

NATILU, pregunto ... cuando vence el contrato de locación ?

[Sailaw]

Si dejaste consentir la resolución de no oponibilidad, no veo medida que puede ser opuesta, ese auto se debería haber recurrido.

[vicurt]

Hola:
creo que a esta altura judicialmente no vas a poder hacer nada, ya que te rechazaron el contrato de alquiler.
de cualquier manera el tema del lanzamiento no es tan rapido. primero tienen que aprobar el remate, que puede tardar un mes, luego pedir el mandamiento de desocupación y como es en otra jurisdicción van a tener que hacerlo por exhorto para poder pedir facultades. eso puede demorar varios meses.
ademas podes arreglar con el comprador para que se lo alquile a tu cliente.
yo trabajo en remates judiciales y a veces estan años para poder desalojar o terminan alquilando a los ocupantes.
saludos

[NATILU]

Antes que nada gracias a todos. A ver si puedo aclarar algunos detalles
El contrato tiene fecha de vencimiento 2011. Ella pagó 5 años por adelantado, es decir hasta el año 2011.

Sailaw, vos decís que ya no la puedo recuurir aún sin estar notificados????'. El despacho de la no oponibilidad del contrato salió con fecha 22/10/2008 pero decía notifiquese al acreedor hipoteario, al demandado y a la inquilina ( que sería la 3º en cuestión) pero no parte, ya que nosostros hasta ahora no pusimos defensa alguna, sólo nos intimaron a presenatr el contrato de locación, lo cual hicimos.
Yo la resolución la vi por internet, pero el plazo para apelar no correría a partir de que notificaran a mi clienta???????

Y Vicurt...el despacho decía así..." Hágase saber a la inquilina que tiene 10 días una vez aprobado el remate para desocupar el inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento...
" Concretamente, cuánto tiempo estimás que va a demorar????

Se puede plantear algo por el tema de los 2 hijos menores de edad que viven con ella???

Chicos, de verdad gracias a todos. Me sirven mucho sus opiniones.

[NATILU]

Y si presento una medida de mo innovar???? que pasa con la contracaultela???
Ya que no entra entre las excepciones para poder prestar juratoria, ni tampoco tiene bienes para la caución real ni tampoco una persona que responda por ellos....HELP!!! Qué caczo se podría plantear??????????????????????????????????

[vicurt]

Natilu
si no te notificaron, todavia no se te vencio el plazo, podes apelar la resolución.
respecto al tiempo, no es exacto, depende del juzgado y el interes del comprador. para aprobar el remate tenes un mes en general y hay casos que tardan mucho mas. luego de la aprobacion anda controlando el expediente a ver si salió el mandamiento de desocupación, que van a tener que diligenciar en la jurisdiccion que corresponda. el oficial de justicia se va apresentar y va a coordinar un día con la gente que ocupa el inmueble para que desocupen.
yo me juego por apelar la resolución, capaz que funciona, tendrian que respetar el contrato. y de paso ganas tiempo, porque hasta que no baje de camara no pueden desalojar.
suerte.

[abogado1987]

Natilu, pregunto ... hay fecha de subasta ?

[Sailaw]

Si no está firme la resolución, se puede apelar.

[NATILU]

No chicos, pero sólo falta que nos notifiquen y ya la fijan (la fecha) pero la verdad es que no sé que estrategia plantear.
Descarto desde ya la cautelar por el inconveniente de la caución juratoria, y sí creo que habría que apelar.

También me comentaron acerca de la posibilidad de pedir una audiencia basada en el art.1 de el siguiente decreto, pero la verdad es que tendría que corroborar si aún está en vigencia.

Artículo 1 del dec.2415/2002
En los casos de ejecuciones judiciales o extra-judiciales promovidas por acreedores que no sean entidades financieras, contra personas físicas por deudas cuya causa no sea la ejecución de los títulos de crédito individualizados en el artículo 523, inciso 5) del CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION y que impliquen desapoderamiento de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del deudor, el juez podrá, previo a la fijación de la fecha de remate, de oficio o a pedido de parte, disponer por única vez la realización de audiencias de conciliación para que comparezcan las partes con sus letrados.
Todas las audiencias deberán celebrarse dentro de un plazo máximo e improrrogable de TREINTA (30) días hábiles, contados desde la fecha de la solicitud o del auto del juez que las disponga, cuando se la cite de oficio, y suspenderá durante ese término el procedimiento de ejecución. La resolución que fija las audiencias es inapelable.
En aquellos supuestos en que la fecha de remate ya estuviere fijada, a pedido del deudor el juez podrá suspender la subasta y convocar a las partes a audiencias de conciliación en los términos antes señalados.

Una acotación, en este caso el acreedor hipotecario es la "Sociedad Militar S.de Vida Institución Mutualista", cabría entonces, suponiendo que está vigente el dec, el pedido de audiencia??????
Gracias y ya me pongo a buscar si está en vigencia o no.

[vicurt]

hola natilu:
el decreto nunca vi que lo apliquen. igual no te la van a dar porque tu cliente no es DEUDOR, es un tercero, y la audiencia de conciliación es para hacer un acuerdo de pago.
si no tiene fecha de remate quedate tranqui que hasta febrero no dan mas fechas.
yo esperaria que me notifiquen y despues apelo la resolucion, con eso ganas tiempo y vas posponiendo lafecha de remate
saludos.

[cynn]

hola, a mi me dieron fecha para el 22 de dic para el remate, entonces una vez que se realize el remate, me van a dar 10 a 15 dias para que me saquen de la casa? por favor respondanme esto. porque yo estoy alquilando de palabra esta casa y el fiscal que vino hace un mes a verificar el inmueble puso como estaba el estado de casa, paredes, etc y puso ocupantes -dos- y mi nombre y dni.
un remate es civil y comercial y cuando el reamte esta hecho es decir el dia 23 de diciembre, pasa a otro lugar ese expediente??
por favor responcanme. no tengo plata para irme a otro lugar y tendria que solucionar mi problema economico como para condeguir otro lugar recien en marzo.
se puede llegar a algo o me tengo que ir si o si 10 dias despues de realizado el remate?
gracias.