desalojo

[SABRIN]

Hola necesito que me ayuden ya que tengo que iniciar un desalojo en provincia de buenos aires, el desalojo es por vencimiento de contrato, pero ademas no pagaron mas el alquiler y deben servicios e impuestos y tengo las siguientes dudas:

1) El cobro de los alquileres adeudados (desde que se vencio el contrato no pagaron mas el alquiler ni los servicios), mas todo lo adeudado por servicios e impuestos, mas los daños y perjuicios por la ocupacion indebida lo inicio por expediente separado???? y aca si puedo citar a los garantes??? y lo puedo iniciar una vez que este empezado el desalojo, ya que el desalojo lo necesito urgente????

2)- en el desalojo no cito a los garantes no???


3)- notificacion de demanda, esta el dcl denunciado en el contrato que se constituye a todos los efectos y el que realmente vive que es donde se pide el desalojo, a donde notifico la demanda??? puedo pedir que se me ordene notificar en ambos dcl simultaneamente????

4)- es necesario mandamiento de constatacion previo al traslado de demanda para verificar quien vive en el inmueble o con demandar al locatario, su esposa e hijo inquilinos, subinq, ocupantes y subocupantes es suficiente???

muchisimas gracias a todos.-

[SABRIN]

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[SABRIN]

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[andresxeneizes]

1) lo adeudado va por ejecutivo que es otro expte en ese citas a los garantes
2) en el desalojo no citas a los garantes
3) al lugar que pretendes desalojar, los tipos viven ahi
4) cuando es por vencimiento de contrato no se necesario la constatacion, si metela contra el locatario, subinquilinos y ocupantes

[SABRIN]

Gracias por tu respuesta.-
me queda una duda respecto al cobro de alquileres y expensas.-
los alquileres los debe desde que se vencio el contrato y una clausula del cont. establece una multa del 100% del alq. mensula, para el caso de que no restituya el inmueble, entiendo que debo cobrar el alq. mens. mas un monto igual en concepto de multa esto es asi???
para este cobro debo preparar la via ejec. pidiendo presente ultimo recibo de alq., ahora como preparo la via para cobrar expensas, servicios, etc, tambien debo intimar a presentar recibos o tendria que pedir por ej. oficios a fin de que me informen si existe deuda y en su caso remitan la constancia de deuda, como diligencia preliminar????

muchisimas gracias

[andresxeneizes]

los alquileres se vencen desde el periodo impago, por ejemplo si debe 3 meses, el alquiler de septiembre se vencio el 10 de septiembre (o el dia que hayan puesto como vencimiento), el de octubre el 10 de octubre, y asi sucesivamente.
el alquiler por los periodos posteriores al vencimiento del contrato los tenes que calcular al 100% como decis.
tenes que preparar la via ejecutiva, vos presentas el contrato y ellos tienen que reconocer o desconocer la firma del mismo, por si pasa esto ultimo pedi la pericia caligrafica en subsidio.
luego de que los notificas para que reconozcan, tenes que pedir que le den traslado de la demanda, ahi ellos pueden oponer las excepciones, entre las que esta la de pago y ahi es donde ellos tienen la oportunidad de presentar los recibos, sino los presentan la ejecucion va a salir por el monto que pidas, por lo que en caso de no conocer la deuda de expensas y servicios tendrias que ir a averiguar las mismas, para esto podes ir informalmente y presentar la deuda en el expte y listo, si ellos te traen los recibos de pago fenomeno y sino a llorar a la iglesia.

[SABRIN]

yo pense pedir una diligencia preliminar, esto en el mismo escrito de la ejecucion y pedir que previo a todo tramite y a fin de integrar la demanda solicitar librar oficios al consocorcio, a edenor, etc, con la contestacion, completo la liquidacion y despues si traen o no recibos ya lo tengo acreditado, que te parece esto va.-
el contrato esta certificadas las firmas asi que inicio directamente la ejecucion no???
gracias

[andresxeneizes]

si es otra posibilidad totalmente valida

[hok2012]

Estimados colegas, tengo una dudas sobre un caso de desalojo por falta de pago de lo alquileres
El inquilino firmó un contrato que venció en el 2010, siguió hasta la actualidad ocupando el inmueble sin abonar ningún canon locativo.
Lo hemos intimado reciente mente por el total de la deuda dos años y 9 meses impagos y a desocupar el inmueble bajo apercibimiento de desalojo etc..
Estoy haciendo la demanda por cobro ejecutivo de alquileres y la demanda de desalojo por falta de pago y vencimiento de contrato
mis dudas son dos:
1) Es necesario realizar las dos acciones? o con la demanda de desalojo por falta de pago y vencimiento del contrato es suficiente.
2) En el caso que correspondieran hacer las dos, ambas pagan tasa y sobre tasa de justicia y sobre que montos?
Mil gracias por lo consejos que me puedan dar.

[andresxeneizes]

si tenes que hacer las dos acciones, la tasa del ejecutivo es del 3% de lo que reclames y del desalojo creo que son 6 meses de alquiler, si mal no recuerdo eso estaba en el art 4 de la ley 23898

[hok2012]

Gracias andresxeneizes, me olvide de poner en mi consulta que es una causa en provincia no en Capital, se que la tasa es el 2.2% m+as el 10% de sobre tasa, pero la duda es como la aplico, un colega me dijo que en el desalojo tengo que tomar el total del contrato aunque haya vencido y sacarle el 2.2% y en el de ejecución el total adeudado el 2.2%
Hoy otro me comento que hay fallos que dicen que no corresponde la ejecución de alquileres cuando el contrato venció sino daños y perjuicios ¿?
Mil gracias por contestar,aun abrazo buen fin de semana

[andresxeneizes]

ahi me mataste no tengo idea como se liquida la tasa en provincia

[SABRIN]

hola acabo de iniciar el desalojo yo la tasa la calcule sobre el ultimo mes de alquiler que corresponderia haber abonado por los meses de duracion del contrato en mi caso 24 meses sobre ese monto el 2.2%.-

mi caso tambien es un contrato vencido y que adeudan alquileres despues del vencimiento yo lo inicie como un cobro ejecutivo de alquileres, y ya salio el primer despacho intimando al demandado.-

[Maru72]

hola les consulto lo siguiente: a mi cliente garante de un contrato de locación le llegó demanda por desalojo por falta de pago, tramita en prov. de Bs. As. ¿Es procedente? ¿Que excepción podría plantear? Gracias

[andresxeneizes]

si es solo el desalojo, entiendo que hay falta de legitimacion pasiva en virtud de que no vive en el inmueble que se pretende desalojar.
la cedula la mandaron al domicilio que se pretende desalojar o donde vive el garante?