resolución anticipada locacion comercial

[JJSA]

A los contratos comerciales no se le aplica ésta ley.-

Lamento no coincidir.
Deberías leer el art. 29 bis de esta ley

Estimado Colega, no es cuestión de coincidir o dejar de coincidir. Es una cuestión de CONOCIMIENTO.
La Ley 23091 es para las "LOCACIONES URBANAS". Es decir, el ámbito de aplicación es la civil y no la comercial. Se aplica a las "locaciones civiles". Las locaciones "comerciales" se rigen por el Código de Comercio.-


Legislación
Locaciones Urbanas. Ley 23091
Ley de sanción. Ley 23091
Capítulo I. Disposiciones generales

1. Instrumentación. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso el precio quedará sujeto a la determinación judicial.

[jeanvaljean02]

queda pendiente mi pregunta, si se avisa de la resolución con 58 días de anticipación (fecha de recepción de la CD enviada por locatario) contrato comercial, se considera que se cumplió el plazo de 60 días (fecha de expedición por locatario)

[JJSA]

queda pendiente mi pregunta, si se avisa de la resolución con 58 días de anticipación (fecha de recepción de la CD enviada por locatario) contrato comercial, se considera que se cumplió el plazo de 60 días (fecha de expedición por locatario)

Tenes que hacerlo de acuerdo al contrato. Si el contrato tiene clausula de rescisión, entonces apuntalo por ahí.

[JJSA]

Aclaro. Rescisión si hablamos de acuerdo de voluntades. Resolución, si el contrato trae una cláusula expresa para resolver el contrato por voluntad de unos de los contratantes y siempre que se cumpla la condición del contrato para ello.-

[Squonk]

A los contratos comerciales no se le aplica ésta ley.-

Lamento no coincidir.
Deberías leer el art. 29 bis de esta ley

Estimado Colega, no es cuestión de coincidir o dejar de coincidir. Es una cuestión de CONOCIMIENTO.

Estimado, si es una cuestión de conocimiento como dice, me parece que desconoce el art.29 bis de la norma que Ud. mismo cita.

[Mordisco]

ARTICULO 29 BIS. — La disposición contenida en el artículo 8º resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley.
(Artículo incorporado por art. 1º de la Ley Nº 24.808 B.O. 20/05/1997)

— Resolución anticipada: El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días .......

[JJSA]

ARTICULO 29 BIS. — La disposición contenida en el artículo 8º resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley.
(Artículo incorporado por art. 1º de la Ley Nº 24.808 B.O. 20/05/1997)

— Resolución anticipada: El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días .......

Estimado colega, el ámbito de aplicación de la LEY 23091 es SOLAMENTE a las locaciones urbanas. Es decir, locaciones civiles.-
Materia: Derecho Civil
Tipo de Resolución: Sentencia
Voces: Contratos - Locacion-rescision Anticipada-aplicacion a Inmuebles Destinados a Vivienda-exclusion Comercial
Texto: El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su uso propio o el de su familia, y tampoco podrá hacerlo el locatario, ya que la rescisión unilateral tiene que estar expresamente contemplada. En definitiva a la rescisión sólo se podrá llegar mediante el mutuo disenso (art. 1200 C.C.). La posibilidad de rescisión unilateral otorgada al locatario, por lo expuesto, se aplica exclusivamente a los inmuebles destinados a vivienda, ya que el art. 8 de la ley 23091, que prevé este derecho, se encuentra comprendido en el Cap. II que tiene como título "De las locaciones destinada a vivienda", y cuyas normas se aplican exclusivamente a este tipo de locaciones, quedando excluidas las comerciales.
Referencias Normativas: Norma: Código Civil nº: 340 art.: 1931
Expediente: 97057 - Montoya, Juan R. Elina R. Aldeco de Pereyra Rescisión Contrato
Fecha: 01-02-1994
Magistrados: Viotti-Catapano-Boulin
Tribunal: Primera Cámara en lo Civil - Primera Circunscripción Judicial

[Squonk]

Estimado colega:
Lamento no coincidir con el criterio suyo y con la jurisprudencia que Ud. transcribió, que es anterior a la sanción de la ley 24.808, modificatoria la ley 23.091.
Además, le pediría que me indicara cuáles artículos de Código de comercio se aplicarían, según Ud., a las locaciones comerciales.

[jeanvaljean02]

estimado Squonk, según tu criterio, el art. 8 de la ley de locaciones urbanas (23091 y modificatorias), es de orden público? gracias

[Squonk]

Sí, la misma ley lo dice expresamente:

ARTICULO 29. — Vigencia. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden público, rigiendo a partir de su fecha de publicación en el Boletín Oficial.

[Mordisco]

Amén del fallo que transcribe JJSA, cito otrosdel 2004 y 2007, respectivamente

http://ari-derechomercantil.blogspot.co ... 77808.html
http://ari-derechomercantil.blogspot.co ... chive.html

De los cuales transcribo la parte pertinente del considerando que guarda importancia para resolver la cuestión

Sobre el particular se ha sostenido que "...La cuestión a decidir se limita a determinar si el art. 8 de la ley 23.091 se aplica a las locaciones comerciales. Al respecto se debe destacar que la ley 23.091 introduce la dicotomía "vivienda-restantes destinos" (cfr. art. 2). Los primeros cinco artículos que conforman el capítulo I se alinean bajo el título "Disposiciones Generales" y abarcan el universo de las locaciones urbanas. Pero el capítulo II es específico de las locaciones dedicadas a viviendas, y comprende los arts. 6, 7, 8 y 9. Si bien el recurrente sostiene que el art. 8 no distingue entre locaciones des tinadas a viviendas de las comerciales, sin embargo la propia ley contradice esa postura. En efecto, conforme se expuso, el art. 8 se encuentra ubicado dentro de las normas específicamente reglamentarias de las locaciones destinadas a viviendas, más aún, del propio texto de ese art. 8 se desprende que sólo abarca las locaciones con ese destino, pues precisamente hace referencia a "desocupar la vivienda". Es decir, tanto de su ubicación dentro del cuerpo legal, como así también del título del capítulo en el que está incorporado, y de su propio texto, se intelige sin lugar a dudas que faculta la rescisión unilateral únicamente a los locatarios de inmuebles destinados a vivienda, excluyendo a los que tienen destinos restantes, entre ellos, el comercial. En este sentido se ha subrayado que la ley 23.091 rige sólo para las locaciones urbanas, pero dentro de ellas, cabe distinguir las disposiciones generales para todas las locaciones urbanas, y aquéllas que son particulares para las locaciones con destino a vivienda. Con este sentido son generales para todas las locaciones urbanas, entre otras normas, los cinco artículos que forman el capítulo I con el título precisamente, de "Disposiciones Generales". Mientras que los cuatro artículos que forman el capítulo Ii son específicos de las locaciones destinadas a viviendas (cfr. López de Zavalía, "Teoría de los Contratos", T.3, parte especial 2, págs. 410 y 485). El recurrente invoca la aplicación del principio "donde la ley no distingue no debemos distinguir" pero el demandante en este caso parte de una premisa falsa, esto es, afirma que la ley no distingue, cuando precisamente lo que la ley hace es distinguir entre las locaciones destinadas a viviendas y las restantes, distinción que, conforme se pudo apreciar, aprehende al art. 8. En consecuencia, el art. 8 de la ley 23.091, está referido únicamente a la locación de inmuebles urbanos destinados a viviendas (cfr. Leiva Fernández, "Consideraciones sobre la normativa civil sobre el régimen regular de locaciones urbanas. Ley 23.091", LL 1.984-D-1.163), y por ende, la Cámara ha resuelto correctamente el caso debiendo desestimarse el recurso interpuesto. ( Conf JORGE E. CERETTI S.A. C/JUAN LACZKO BENEDEK S/CONSIGNACION DE LLAVES Y DE INDEMNIZACION (CASACION), 15/11/95, Sentencia Nº: 627, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA Tucuman, del archivo de jurisprudencia de la Camara Comercial".

Y a continuación transcribo el art 29 bis de la ley 23091 (actualizada)

ARTICULO 29 BIS. — La disposición contenida en el artículo 8º resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley.

Ahora, saquen sus conclusiones, si comparamos el art 29 bis, con el considerando de las resoluciones judiciales que rechazaron la aplicación del art 8 a las locaciones urbanas

[Squonk]

Amén del fallo que transcribe JJSA, cito otrosdel 2004 y 2007, respectivamente
http://ari-derechomercantil.blogspot.co ... 77808.html
http://ari-derechomercantil.blogspot.co ... chive.html
De los cuales transcribo la parte pertinente del considerando que guarda importancia para resolver la cuestión

Sobre el particular se ha sostenido que "...La cuestión a decidir se limita a determinar si el art. 8 de la ley 23.091 se aplica a las locaciones comerciales. Al respecto se debe destacar que la ley 23.091 introduce la dicotomía "vivienda-restantes destinos" (cfr. art. 2). Los primeros cinco artículos que conforman el capítulo I se alinean bajo el título "Disposiciones Generales" y abarcan el universo de las locaciones urbanas. Pero el capítulo II es específico de las locaciones dedicadas a viviendas, y comprende los arts. 6, 7, 8 y 9. Si bien el recurrente sostiene que el art. 8 no distingue entre locaciones des tinadas a viviendas de las comerciales, sin embargo la propia ley contradice esa postura. En efecto, conforme se expuso, el art. 8 se encuentra ubicado dentro de las normas específicamente reglamentarias de las locaciones destinadas a viviendas, más aún, del propio texto de ese art. 8 se desprende que sólo abarca las locaciones con ese destino, pues precisamente hace referencia a "desocupar la vivienda". Es decir, tanto de su ubicación dentro del cuerpo legal, como así también del título del capítulo en el que está incorporado, y de su propio texto, se intelige sin lugar a dudas que faculta la rescisión unilateral únicamente a los locatarios de inmuebles destinados a vivienda, excluyendo a los que tienen destinos restantes, entre ellos, el comercial. En este sentido se ha subrayado que la ley 23.091 rige sólo para las locaciones urbanas, pero dentro de ellas, cabe distinguir las disposiciones generales para todas las locaciones urbanas, y aquéllas que son particulares para las locaciones con destino a vivienda. Con este sentido son generales para todas las locaciones urbanas, entre otras normas, los cinco artículos que forman el capítulo I con el título precisamente, de "Disposiciones Generales". Mientras que los cuatro artículos que forman el capítulo Ii son específicos de las locaciones destinadas a viviendas (cfr. López de Zavalía, "Teoría de los Contratos", T.3, parte especial 2, págs. 410 y 485). El recurrente invoca la aplicación del principio "donde la ley no distingue no debemos distinguir" pero el demandante en este caso parte de una premisa falsa, esto es, afirma que la ley no distingue, cuando precisamente lo que la ley hace es distinguir entre las locaciones destinadas a viviendas y las restantes, distinción que, conforme se pudo apreciar, aprehende al art. 8. En consecuencia, el art. 8 de la ley 23.091, está referido únicamente a la locación de inmuebles urbanos destinados a viviendas (cfr. Leiva Fernández, "Consideraciones sobre la normativa civil sobre el régimen regular de locaciones urbanas. Ley 23.091", LL 1.984-D-1.163), y por ende, la Cámara ha resuelto correctamente el caso debiendo desestimarse el recurso interpuesto. ( Conf JORGE E. CERETTI S.A. C/JUAN LACZKO BENEDEK S/CONSIGNACION DE LLAVES Y DE INDEMNIZACION (CASACION), 15/11/95, Sentencia Nº: 627, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA Tucuman, del archivo de jurisprudencia de la Camara Comercial".

Y a continuación transcribo el art 29 bis de la ley 23091 (actualizada)

ARTICULO 29 BIS. — La disposición contenida en el artículo 8º resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley.

Ahora, saquen sus conclusiones, si comparamos el art 29 bis, con el considerando de las resoluciones judiciales que rechazaron la aplicación del art 8 a las locaciones urbanas

Estimado Mordisco:
Hay que tener en cuenta que, en los fallos de primera instancia que citaste, los contratos de locación fueron celebrados en 1993 y la devolución de la propiedad se realizó en agosto de 1995, casi dos años antes de la sanción de la ley 24808, modificatoria de la ley 23.091.
Asimismo, hay que tener en cuenta que en estos fallos extrañamente se omite considerar esta modificación de la ley 24808, y la doctrina y jurisprudencia que cita la parte del fallo que transcribiste son también anteriores a la sanción de la norma modificatoria.
Te cuento que mucha gente desconoce la existencia de esta ley 24808, y que la misma fue dictada justamente para sanear esta situación de desigualdad entre la locación con otro fin que no sea vivienda ( por ej. comercial, actividad profesional, etc) y la locación afectada a vivienda.
Ahora pongamos como ejemplo, que alquilamos una oficina para poner el Estudio, y supongamos que transcurridos los primeros seis meses, la situación viene mal y no podemos continuar con la locación. La pregunta sería: Podemos aplicar el art. 8 de la ley 23.091 a nuestra locación o no?
Saquen sus conclusiones.

[Mordisco]

Coincido con su opinión, solo transcribo el considerando para que los demás usuarios opinen, porque en los fallos antes citados, dicen que la dicotomía surgía por el artículo 2 -vivienda-restantes destinos-, pero ahora con el art 29 bis, quedo resuelta la cuestión

[jeanvaljean02]

el art 8 y el 29 bis, ¿son de orden público?

[Squonk]

Sí, la ley 23.091 es de orden público