Locacion fallece titular

[sole10]

Si el inquilino reconoce a un heredero como continuador del locador y le paga alquileres y le entrega llaves a este, se esta exponiendo a que en la sucecion los herederos lo llamen a rendir cuentas de porque le entrego las llaves a una persona distinta del locador y que pague todos los alquileres desde el ultimo recibo que tenga emanado del locador, hasta el dia de la fecha, y de la entrega de llaves en el expediente de la sucecion.

Un heredero solo no tiene entidad ni legitimacion para recibir pago0s o llaves.

Este caso es tipico, pasa cuando se muere un locador, los hijos se sacan los ojos por ver quien sigue cobrando los alquileres, todos los dias le cae al inquilino un hijo distinto exigiendole que le pague a el, otro que le exige aumento de alquiler encima, y nunca falta el que directamente le exige al inquilino que se vaya porque la casala va a pasra a ocupar el.

Para eso existe el isntituto de administrador de la herencia.

El inqulino lo que debe hacer es notificar por carta doucmento que los alquileres seran depositados en la cuenta de la sucesion intimando a que se le comunique por la misma via la infromacion requerida del expediente para cumplir con los pagos, notificando que hasta que dicha notificacion a su perosna se perfeccione, depositara las sumas en la cunta xxx del bco. nacion preferentemente.

Hola,

No tengo tu experiencia, pero me animo a disentir, con temor a estar totalmente pifiado.

Si los jueces están equivocados, pues alguna vez habrá que corregirlos, es hora de formar un movimiento "EL 3417 TAMBIÉN EXISTE" jaja.

Creo que el inquilino, ante una multitud de herederos llamados a la sucesión, no tiene que hacerse mala sangre ni preocuparse mucho, que se maten los herederos entre sí.

Las soluciones te la dá el CC en forma clarísima, ni siquiera me parece que hubiera grandes problemas de interpretación: según el art. 3416, cada heredero sería un acreedor del inquilino de manera indivisible; entonces, cada heredero está habilitado para cobrar todo el alquiler, art. 686; el inquilino puede pagarle al heredero que quiera, lo que no puede elegir es no pagar a nadie; solo cae este derecho cuando es demandado por alguno de los herederos, es a él quien tiene que pagarle, art. 731, inciso 2º.

Claro, si hay administrador de la sucesión, mejor, pero si ni siquiera está iniciada la sucesión, el inquilino no tiene por qué meterse en la rosca entre los herederos.

Saludos a todos los que tienen la felicidad de ejercer y a los nuevos con ganas de hacerlo.

Justamente!!! el que no se hace problemas es el inquilino,el problema viene cuando hay varios herederos y no se ponen de acuerdo para reclamar (en mi casoparticular son 3,2 de ellos querían desalojar al inquilino y cobrarle los alquileres adeudados,pero el tercer heredero no quería hacer nada,lo cual si aplicamos estrictamente lo que el Código Civil dice respecto a la posesión hereditaria,hoy estaría en un conflicto sin solución y el inquilino matándose de risa).
Y eso de que el inquilino le paga al inquilino que quiera,despues trae problemas con los otros herederos (que no mueven un dedo para reclamar)pero si se enteran de que cobraste un mango,ahí te caen como moscas a la miel.
No me parece tan descabellado que los jueces exijan DH y,eventualmente,Designación de Administrador;imagínense un sucesorio con 10 herederos que piensen totalmente distinto,un caos!!!!!!!!!!!!

[poorlaw]

Justamente!!!

Uy, me mareé... ¿a quién había que defender? Eso me pasa por postear con una copa en la mano...

Bueno, entonces que así sea

Saludos!

[martinhm77]

No me parece tan descabellado que los jueces exijan DH y,eventualmente,Designación de Administrador;imagínense un sucesorio con 10 herederos que piensen totalmente distinto,un caos!!!!!!!!!!!!

Ni hablar, descabellado no es, en definitiva podemos discurrir cien años pero si V.S. pide DH.... salga una DH con fritas
Saludos

[aleuba76]

Hace un tiempo leí un artículo muy interesante en la revista del notariado acerca del 3410, pero enfocado a la transmisión de derechos.
Lo copio acá porque creo que va a ser de utilidad, y dejo el link para bajar el articulito de la revista en formato .pdf.
https://www.colegio-escribanos.org.ar/b ... /52536.pdf
Saludos
Ale

Los herederos del art. 3410 del Código Civil
y la inscripción registral de sus actos
(sin declaratoria)*
Esteban M. Picasso
El Director de la Revista no sólo ha tenido la amabilidad de elogiar un librito que escribí
sobre las sucesiones y los escribanos, generosamente también me ha invitado a desarrollar
en estas páginas algunas de las ideas contenidas en aquel volumen.
Aprovecho este primer párrafo para agradecerle ambos gestos.
LAS NORMAS DEL CÓDIGO CIVIL
El art. 3410 del Código Civil expresa: “Cuando la sucesión tiene lugar entre ascendientes,
descendientes y cónyuge el heredero entra en la posesión de la herencia desde el
día de la muerte del autor de la sucesión sin ninguna formalidad o intervención de los
jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia”.
Por su parte, el art. 3417 dice: “El heredero que ha entrado en posesión de la herencia
(...) es propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario,
acreedor, o deudor”.
Teniendo a la vista ambos artículos y mezclándolos un poco podemos sostener que: el
heredero (cuando es ascendiente, descendiente o cónyuge del causante) es propietario
de todo lo que el difunto era propietario desde el día de la muerte del autor de la
sucesión sin ninguna formalidad o intervención de los jueces.
Convengamos en que algunas de las facultades típicas de los propietarios de los bienes
son venderlos y donarlos, así como constituir derechos reales sobre ellos.
Entonces ¿por qué lo primero que hacemos frente a quien se titula heredero es solicitarle
la declaratoria judicial, la cual, obviamente presupone la intervención de los jueces?
¿No acabamos de ver que el art. 3410 expresamente declara innecesaria la actuación
de los jueces?
48 D O C T R I N A R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 1
En cualquier otra rama del derecho nos asombraría tanta incongruencia y la grosera
contradicción con el texto expreso de la ley. Solicitar la declaratoria de herederos es
tan incoherente y carente de lógica como leer el reglamento del fútbol y al sonar la
pitada inicial del partido agarrar la pelota con las manos. Pero tamaña confusión no
nos perturba demasiado. Es que nuestra práctica sucesoria es un partido de fútbol
donde el referí le cobra falta a quien pretende patear el balón en lugar de impulsarlo
con la mano.
Nosotros, como profesionales del derecho, somos educados y adoctrinados para vivir
con esa contradicción. Generación tras generación se nos ha inculcado, por acción u
omisión, que todos los herederos necesitan su declaratoria, es decir que el fútbol se
juega con la mano. Algunos profesores enseñan esto por convencimiento: consideran
que el handball es mejor que el fútbol y pretenden que juguemos un handball al que
nos enseñan a llamar fútbol. Muchos nos advierten, casi a la ligera y mientras hablan
de otras cosas, que los herederos no necesitan una declaratoria, que sería bueno jugar
al fútbol, pero nos explican las reglas del handball porque todos estamos jugando a
eso: los profesionales del derecho y los herederos. Corolario: terminamos hablando de
handball con el reglamento del fútbol en la mano.
En otras palabras, terminamos hablando constantemente de una declaratoria de herederos,
la cual el art. 3410 considera innecesaria, y nos hemos perdido de pensar,
aprender, enseñar y desarrollar cómo funciona la transmisión sucesoria sin este instrumento
superfluo.
EL CÓDIGO CIVIL EN ACCIÓN
Recordemos que el fútbol se juega sin usar las manos y que la transmisión sucesoria
a los herederos del 3410 se realiza sin hacer jugar a los jueces. Entonces ¿cómo puede
actuar el heredero? Sencillo. Si pretende disponer de un inmueble se presenta ante el
escribano, con su título de propiedad, la partida de defunción del causante y la documentación
que acredite el vínculo familiar. No necesita nada más. El artículo 3410
excluye cualquier actuación judicial.
Es obvio que nos parece poco. Hemos sido educados en la confianza ciega a la declaratoria
de herederos. Pero no estamos discutiendo las bondades de esa actuación judicial.
Aquí siempre se produce una discusión estéril entre lo que el Código Civil dice y
lo que le gustaría a algunos que dijera. Pero hoy estamos repasando lo que expresa el
Código Civil y en el art. 3410 el Código excluye la actuación de los jueces. Ergo: cualquier
tipo de declaratoria es innecesaria.
Los herederos del art. 3410 del Código Civil y la inscripción registral de sus actos 59
Es imprescindible leer la opinión de uno de los primeros comentaristas del Código, José
O. Machado, sobre este asunto:
“¿Cómo es que vino a introducirse entre nosotros la costumbre de la declaratoria de
herederos, tratándose de ascendientes y descendientes legítimos? Sin duda, los escribanos
que vinieron de España, donde regían las leyes de Partidas y Recopiladas que
ordenaban esa formalidad, sin conocer las leyes de Indias, exigieron para la transmisión
de la propiedad esa declaratoria de herederos, como una condición necesaria de
validez, y he aquí porque se ha considerado la supresión como un defecto en los títulos.
“¿Pero qué valor puede tener su falta para los descendientes legítimos residentes en
la República, que la ley supone tan conocidos que no se dude del parentesco? La
declaración del juez de únicos y universales herederos se hace, sin perjuicio
de terceros, y con la calidad de, en cuanto hubiere lugar por derecho; en estas
condiciones, la resolución no agrega valor alguno a la calidad de heredero
descendiente o ascendiente que se atribuye al enajenante.
“Pero toda práctica inveterada crea en el espíritu de los funcionarios acostumbrados a
cumplirla, un elemento de juicio que con la continuidad de su aplicación, viene a llenar
el mismo lugar que debería ocupar una disposición expresa, y suprimiéndola deja
una especie de vacío que no sabe como llenar.
“¿Cómo se sabrá que el enajenante es heredero descendiente o ascendiente? ¿Cómo,
que es único heredero o que sólo son tres o cuatro? Sencillamente por el conocimiento
de la familia o de las personas, y si ellos no tienen ese conocimiento, el adquirente
tiene perfecto derecho para exigir al enajenamiento le afirme por testigos que pueden
figurar en el instrumento, que tiene las calidades que se atribuye, presentándole los
documentos donde así constare, partida de nacimiento, matrimonio de sus padres y de
su fallecimiento, para obtener el convencimiento de que es tal heredero como se titula.
“En una palabra, el comprador puede exigir, particularmente, que demuestre el vendedor
con la exhibición de documentos que es heredero, y con la de testigos que es
único o únicos si son varios los enajenantes. Así, este vacío puede llenarse al otorgarse
la escritura haciendo constar en el título mismo esas circunstancias. Es lo que hace
la ley de sellos para 1900, en su art. 14, cuando dice: ‘si la posesión judicial se tiene
de derecho, el sello se pagará en el acto de hacer cualquier disposición de la herencia’.
“No hay, pues, necesidad de declaratoria de herederos desde que la ley pone en posesión
de la herencia a los descendientes y ascendientes legítimos por la muerte del cau-
60 D O C T R I N A R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 1
sante, la declaratoria solo tiene lugar para aquellos que deben pedir la posesión judicial,
y es previa la justificación de su derecho que el juez se las concede, eso es lo que
importa la expresión del art. 3411, que dice: ‘acreditando la muerte del autor de la
sucesión y su título a la herencia.
“El vacío que deja la exigida declaratoria de herederos se llena con ventaja pidiendo
particularmente, sin forma de juicio, esos antecedentes que se dan al juez; y aún más,
se puede sustituir por dos testigos respetables que afirmen bajo su palabra que es
único o que son los únicos hijos del causante; eso es más positivo y real que la publicación
de edictos que nadie lee, llamando a los herederos.
“¿Y qué ventajas trae la declaratoria de herederos, que algunos dicen tiene suma
importancia práctica? A mi juicio, ninguna; si hay hijuelas es porque la división se ha
hecho y basta la aprobación judicial de la partición. La hijuela es el verdadero y único
título, pues se manda registrar como tal en el registro de la propiedad.
“¿Qué es lo que interesa al comprador? Saber que el heredero es tal como se titula, y
que es el único o que son los únicos descendientes o ascendientes. Eso lo consigue con
más seguridad por los medios privados, que por los judiciales de la declaratoria, que
son una vana formalidad, que no expresan la verdad, ni satisfacen ni convencen1”.
Llerena razonaba y enseñaba las mismas ideas:
“Es decir, sin necesidad de ningún acto de posesión material y sin necesidad de que el
Juez le mande dar la posesión judicial, pues entra de pleno derecho por el sólo hecho
de la muerte del autor de la sucesión. Con esta posesión puede [el heredero], desde
luego, ejercer actos materiales sobre los bienes. Puede también vender y hacer tradición2.
”En la práctica de los tribunales de la Capital, como en la mayor parte de las provincias
argentinas, se ha establecido como necesario, la declaratoria del heredero por el
juez de la sucesión, aún cuando se trate de descendientes o ascendientes. Esta declaratoria,
que en realidad no puede dar ni quitar a los herederos a favor de los cuales se
hace, puesto que siempre se declara en ella que es sin perjuicio de terceros, es inútil
tratándose de herederos descendientes o ascendientes; es inútil porque, con arreglo
al artículo que estudiamos, ellos entran en posesión de la herencia y pueden disponer
libremente de los bienes sin necesidad de declaración alguna por parte del Juez (...) y
dice en forma contundente: desde que el que pretende la posesión de la herencia prue-
(1) Machado, José Olegario. Exposición y Comentario del Código Civil Argentino. Buenos Aires, 1901, tomo VIII,
p. 597.
(2) Llerena, Baldomero. Concordancias y Comentarios del Código Civil, tomo IX, p. 228.
Los herederos del art. 3410 del Código Civil y la inscripción registral de sus actos 61
be que está en grado sucesible, no necesita establecer la prueba negativa de que no
hay otros herederos más próximos, puesto que, como hemos dicho, esa declaratoria
no da ni quita derechos a los herederos”3.
De lo expuesto por ambos autores llegamos a las conclusiones que hemos explicado.
Los herederos no necesitan ninguna declaratoria ni actuación judicial de ningún tipo
para acreditarse como tales.
BREVE CONSIDERACIÓN SOBRE EL ART. 3430 DEL CÓDIGO CIVIL
En la pugna encubierta por modificar la letra y el espíritu del Código Civil se insertó,
con la reforma de la ley 17.711, la declaratoria de herederos. En el artículo 3430 se
establece que: “Los actos de disposición de bienes inmuebles a título oneroso efectuados
por el poseedor de la herencia (heredero aparente), tenga o no buena fe, son
igualmente válidos con respecto al heredero, cuando el poseedor ha obtenido a su
favor declaratoria de herederos y siempre con que hubiese contratado fuese de buena
fe”.
En un análisis jurídico riguroso este artículo no contradice al 3410. Los herederos
siguen entrando en posesión de la herencia sin necesidad de declaratoria judicial, lo
cual implica que sin este pronunciamiento pueden disponer de los bienes del acervo,
incluidos los bienes inmuebles. El único efecto del artículo es declarar inválidos los
actos del heredero aparente frente al heredero verdadero, si el primero no cuenta con
la declaratoria judicial. Cae de su peso que si el acto puede ser inválido es porque
puede celebrarse en ausencia de la declaratoria (sería ilógico sostener que el legislador
se tomó el trabajo de decretar la invalidez de un acto imposible).
Aun en ausencia de la declaratoria y de la buena fe del tercero, la transferencia será
válida erga ommes menos, claro está, el heredero verdadero. La declaratoria se configura
así como un elemento contingente en la transmisión por parte del heredero.
Pero en la práctica el art. 3430 es una de las razones que impide la actuación del heredero
sin la declaratoria. Es casi imposible que alguien adquiera un inmueble si el vendedor
no cuenta con el pronunciamiento judicial respectivo pues, de no tenerlo, corre
el riesgo de perder el bien ante una acción del vero heredero. Pero, recalquemos, no
es una imposibilidad jurídica: el comprador, el donatario, pueden adquirir en ausencia
de la declaratoria del sucesor enajenante.
(3) Ibid. p. 230.
62 D O C T R I N A R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 1
Téngase en cuenta que la limitación del art. 3430 sólo juega en los casos de transferencia
de inmuebles, para el resto de los bienes el dictado de la declaratoria no favorece
en nada los derechos del tercero adquirente.
Como veremos más adelante, el art. 3430 es la única limitación a la actuación del heredero
sin declaratoria, pero es una luz amarilla, no una luz roja. Sin embargo, cuando
demostremos la posibilidad de la inscripción registral sin la declaratoria se abre la puerta
a interesantes combinaciones: una de ellas es la venta de inmuebles por los herederos
abonándose el saldo de precio contra el dictado de la declaratoria4.
LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Sería imposible enumerar y rebatir en pocas páginas la cantidad de argumentos y obstáculos
que se han levantado frente a la aplicación del art. 3410. Como nos enseña
Machado, es un derecho que nació casi muerto por la oposición de los escribanos del
siglo XIX, a ello debemos sumarle las exigencias de los registros, los cuales, desde sus
albores se han empeñado en solicitar las declaratorias frente a escribanos que no vacilaban
en pedirla y abogados que no dudaban en tramitarlas.
Agreguemos a ello doctrinarios que abogaban por un proceso judicial en lugar de la
posesión de pleno derecho pergeñada por Vélez Sarsfield y notarios que pugnan por
un proceso judicial con intervención notarial, y tendremos un panorama bastante concreto
del porqué nos resultan asombrosas e irreales las palabras de Machado y
Llerena5. Simplemente no hemos aprendido a estudiar las sucesiones desde ese sencillo
punto de vista.
Pero, pese a todas las consideraciones en contrario, nos debe quedar claro que el art.
3410 sigue siendo norma vigente y los herederos tienen derecho a disponer de sus
bienes sin contar con una declaratoria judicial. Y ya hemos visto que el art. 3430 es un
obstáculo sólo relativo.
El otro escollo es el acceso registral de un instrumento de los herederos realizado sin
contar con la declaratoria. Y a nuestro juicio es un obstáculo sin ningún sustento legal.
Es una pared que sólo se mantiene en pie porque nadie la empuja.
Dijimos que durante mucho tiempo los registros pidieron las declaratorias y durante
más de un siglo fueron casi inaudibles las voces de quienes se opusieron a esta solicitud.
Pero fueron tan inaudibles que llegamos a considerar inaplicable el art. 3430 por-
(4) Adviértase que el art. 3430 no establece que la declaratoria deba ser previa al acto de disposición.
(5) Las cuales, por alguna extraña razón, no son demasiado difundidas ni aun en los ámbitos notariales.
Los herederos del art. 3410 del Código Civil y la inscripción registral de sus actos 63
que la declaratoria era solicitada por los registros y es justamente esta tesis la que
atacaremos.
En general los autores no abren juicio alguno sobre las potestades registrales. Se toma
como un hecho incuestionable frente al cual es innecesario expedirse. Quien esboza
una justificación del proceder registral es el Dr. Eduardo Zannoni y trataremos de refutar
sus razones. Para ello era menester, como lo hemos hecho, recordar que el art.
3410 (aun con los obstáculos del art. 3430) es derecho vigente y que los sucesores
pueden disponer de los bienes del causante aun sin contar con la declaratoria de herederos.
Zannoni reconoce expresamente los derechos otorgados por la normativa de fondo.
Nos dice: “Los acuerdos sobre la partición pueden concluirse entre los herederos, incluso
con anterioridad a la declaratoria de herederos o a la aprobación judicial del testamento,
sin perjuicio de que su oponibilidad exija, por razones de publicidad registral,
el reconocimiento posterior del carácter hereditario”.6
También nos recuerda el Dr. Zannoni que los herederos que gozan de la posesión hereditaria
no necesitan estrictamente esa declaratoria. Ocurre que “antes de ella, los regímenes
de publicidad registral no permiten inscribir, es decir, registrar, la adquisición
del dominio u otros derechos reales sin un previo control de legalidad y en su caso de
mérito, judicial7”. Es decir que para nuestro autor el Código Civil es el mismo, pero la
mala de la película es la norma registral.
Pero teniendo por establecido que, según el Código Civil, los herederos pueden disponer
de los bienes del causante en el mismo momento del fallecimiento y sin trámites
judiciales, nos parece importante reafirmar un concepto brillantemente expuesto por los
Dres. Luis Moisset de Espanés y Gabriel Ventura, quienes expresaron: “Las normas
registrales deben considerarse una herramienta al servicio de las prerrogativas sustanciales
generadas por las leyes que regulan la constitución, modificación, o extinción de
derechos reales sobre inmuebles. Por ello, una interpretación armónica del sistema jurídico
positivo, no puede hacerlas aparecer como obstáculo para la plena realización de
dichas prerrogativas (...) En consecuencia con lo antedicho debe prevalecer la idea de
que en cualquier supuesto en que las normas sustanciales confieren facultades dispositivas
a los titulares de derechos, estos tendrán también legitimación registral para realizarlos,
caso contrario las normas registrales serían un obstáculo para su ejercicio y,
como expresáramos, no es esa la función que deben cumplir en un sistema jurídico”8.
(6) Zannoni, Eduardo. Tratado de sucesiones, 4º Edición, Ed. Astrea, 2001. Tomo I, p. 592.
(7) Ibid., p. 465.
(8) Aplicación amplia del tracto sucesivo abreviado, Ponencia al XIV Congreso Nacional de Derecho Registral
(Córdoba, 2006), con el Dr. Gabriel Ventura.
64 D O C T R I N A R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 1
En otros palabras: ¡Si la ley de fondo me permite disponer, el Registro tiene que inscribir!
Entiendo que aun entre una grosera contradicción entre norma sustantiva y la
ley registral, debería vencer la primera. Pero no es necesario defender esa idea ni ir
tan lejos, porque aquí el conflicto es de más sencilla resolución.
Zannoni reflexiona de la siguiente manera: “el heredero, a despecho de las normas
generales sobre propiedad y posesión de la herencia –como universalidad– para poder
oponer y hacer efectiva la adquisición de los bienes inmuebles que comprende la sucesión
–a título singular– deberá peticionar judicialmente el reconocimiento de su calidad
de heredero, para que previa adjudicación, el juez ordene a los registros la anotación
o inscripción del dominio9 [y continúa en una nota al pie de página] (...) No debe olvidarse,
a este respecto que la organización de cualquier sistema de publicidad registral
del dominio exige la aceptación del principio de tracto sucesivo. En la ley 17.801,
este principio está incorporado en el art. 15 según el cual “no se registrará documento
en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure
en la inscripción precedente. Y es por ello que el art. 16, inc. b acepta la inscripción de
los documentos que transmitan o cedan bienes hereditarios siempre que lo hagan los
herederos declarados. A tal fin, el decreto 2080/80, reglamentario de la ley 17.801,
dispone que del documento a inscribir debe resultar “que se ha dictado la declaratoria
de herederos o aprobado el testamento”, y que “se ha ordenado la inscripción y cumplido
los demás recaudos legales para hacerla efectiva” (art. 37, incs. a y b).
Pero inadvertidamente el autor se ha deslizado de la ley 17.801 a un decreto local, el
2080/80. La ley dice declarados pero no dice que deba hacerlo un juez. Es el decreto
el que crea dicha limitación.
INCONSTITUCIONALIDAD DEL DECRETO 2080/80
Si se pretende ver una colisión de normas entre el art. 37 del decreto 2080/80 (o cualquier
norma local que reglamente la ley 17.801) y el artículo 3410 del Código Civil es
evidente que la preeminencia le corresponde a Vélez Sarsfield.
Este principio ha sido reiteradamente aceptado en nuestros tribunales. Así en los autos
“Santamarina, Miguel A.” en sentencia dictada el 11/8/1988 la Sala A de la Cámara
Nacional en lo Civil10 expresó: “Aplicar el art. 125 del decreto 2080/80, reglamentario
de la ley 17.801 en el ámbito de la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del
Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, en cuanto supedita la inscripción del documento
que constituye derecho real de hipoteca a la consignación en moneda del país
(9) Op. cit. en nota 6, p. 464.
(10) Fallo completo en Revista del Notariado Nro. 815, p. 153.
Los herederos del art. 3410 del Código Civil y la inscripción registral de sus actos 65
resulta anticonstitucional por haber creado por vía reglamentaria un requisito adicional
a los previstos en las leyes que rigen la materia”.
La exigencia registral declarada inconstitucional por este fallo parece casi nimia e
intrascendente frente a lo solicitado por el art. 37 del decreto 2080/80: obligar al heredero
a tramitar un proceso sucesorio (que entre una cosa y otra consume al menos el
15% del valor del inmueble) cuando se encuentra expresamente eximido por el art.
3410 de concurrir ante los jueces para entrar en posesión de los bienes hereditarios.
También las disposiciones del decreto 2080 fueron consideradas inconstitucionales por
la Sala F de la misma Cámara con fecha 20/02/2004 al tratar la oposición del Registro
de la Propiedad a inscribir una cesión de derechos hereditarios, luego de haberse inscripto
la declaratoria respectiva expresó11: “En definitiva, la disposición del decreto
2080/80 (t. ord. decreto 466/99) en que se sustenta la decisión del Registro, desnaturaliza
la función que cumple la declaratoria. Su aplicación como sucede en el caso
lleva a impedir la cesión con posterioridad a la inscripción de la declaratoria, con lo que
siguiendo por ese camino se exigirá al coheredero la transmisión ut singuli de su parte
indivisa en el inmueble (que se juzga en condominio si hay más de un heredero). Y,
de este modo, se quiebra el principio del art. 3451, que es norma de fondo por un
decreto reglamentario. Ello llevó a sostener que dicha disposición es inconstitucional,
por lo que en supuestos como el de autos debe dejar de aplicarse ordenando judicialmente
la inscripción”.12
Vemos así que el decreto 2080/80 no puede ser tenido como una norma suficiente para
respaldar la pretensión registral de exigir al heredero la solicitud de una declaratoria
frente a lo dispuesto por el art. 3410 del Código Civil, pues entre norma de fondo y
decreto reglamentario prevalece la primera. Es esta también la opinión de Zannoni,
como consta en la cita de la Cámara.
LA LEY 17.801
Por su lado, la ley 17.801 tampoco habla de una declaración judicial. Es cierto que
habla de herederos declarados pero no dice la forma en la cual debe realizarse esa
declaración. Interpretar que el juez es el único que puede realizarla es buscar una colisión
innecesaria con el art. 3410 del Código Civil.
Acá tenemos que ver que la posesión de la herencia es otorgada al sucesor por la
misma ley, nadie puede desconocer caprichosamente esa trasmisión de derechos. Si
(11) ED, 206-503.
(12) Zannoni, op. cit, p. 592.
66 D O C T R I N A R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 1
dos personas concurren a mi escribanía, una pretendiendo vender como sucesor y la
otra pretendiendo comprar, demostrada la muerte del causante y el vínculo con el vendedor:
¿soy yo, el escribano, quien puede desconocer el vínculo? ¿Decir: “no, señor, a
mí no me basta lo que dice el 3410 del Código Civil y quiero una declaratoria de herederos”?
De ninguna manera13, en todo caso deberé relacionar las partidas que legitiman
al vendedor.
Podrá haber una manifestación del escribano por la cual declara al sucesor heredero
del causante. Útil pero innecesaria: el heredero lo es con la expresa declaración notarial
o sin ella, como lo es con declaración judicial o sin ella. La única declaración pertinente
es la del propio sucesor, él se declara a sí mismo heredero del causante fallecido
y en dicho carácter se presenta al escribano, y el notario lo único que hace es tener
por acreditado los presupuestos de tal afirmación14.
Tampoco más documentación puede pedir el registrador sin violar lo establecido por el
art. 3410.
En cuanto a la continuidad del tracto, queda perfectamente establecida con los datos
insertos en la escritura. El registrador tendrá inscripto un inmueble a nombre del causante
y la escritura pertinente le informará del fallecimiento y el nombre de los herederos
(que es, por otro lado, la única información relevante, que contiene la declaratoria
de herederos judicial.
Frente a los expresos términos del art. 3410 es muy poca la importancia que se le
puede dar al vocablo declarados. Adviértase que la palabra figura en los incisos a y b
del art. 15 de la ley 17.801, pero no en el “c” que habla de la partición de los bienes
hereditarios. Tendríamos que llegar a la conclusión, contraria a la lógica, de que el
heredero necesita la declaratoria judicial para vender, mas no para realizar la partición
de bienes. Y no vemos razón para hacer primar la existencia de la palabra declarados
en dos incisos cuando brilla por su ausencia en el restante.
TEORÍA Y PRÁCTICA
Considero importante poder exponer algunos argumentos en contra de las ideas que
sostienen el dictado de una declaratoria de herederos. Que “se introdujo subrepticia-
(13) En todo caso, y al solo efecto de dejar salvada la responsabilidad personal podría pensarse en insertar
en la escritura el art. 3430, aunque la ley se reputa conocida por todos.
(14) La distinción es sutil pero es relevante. Quien se declara heredero es el propio heredero. Tanto el juez
como el escribano lo único que pueden hacer es constatar las situaciones de hecho que pueden llevar a esa
conclusión. Damos un ejemplo: Teniendo a la vista el acta de fallecimiento de una persona y su certificado
de nacimiento, no puedo aseverar que su padre sea el heredero, ya que es posible la existencia de hijos
del causante que lo desplacen, pero si se autoproclama heredero, yo, como escribano, puedo constatar la
documentación pertinente.
Los herederos del art. 3410 del Código Civil y la inscripción registral de sus actos 67
mente, como consecuencia del mantenimiento de la costumbre española, en la práctica
procesal, en los códigos de procedimientos del siglo XX y en la reforma del Código
Civil de 1968. A fines del siglo recientemente finalizado, el proyecto [de reforma del
Código Civil] haciendo prevalecer los intereses corporativos por sobre los de la comunidad
propone completar la involución consagrando el juicio sucesorio en el código de
derecho privado15. Creo que la declaratoria de herederos es una carga pesada, innecesaria
y sumamente injusta sobre los hombros de la comunidad y también entiendo que
la presión para cambiar este estado de cosas vendrá, necesariamente, del brazo del
notariado.
Pero las ideas vertidas no sólo sirven para mostrar un planteo teórico. También pueden
convertirse en un curso de acción para generar cambios jurídicos de importancia.
Muchas veces se torna difícil aunar las voluntades notariales para realizar presiones eficaces
en los ámbitos políticos para obtener las modificaciones legislativas necesarias16,
pero en iniciativas individuales es posible gestar en las distintas provincias recursos
registrales que a modo de leading case busquen el reconocimiento judicial de estas
ideas. En este sentido entiendo que las disposiciones de la ley 2080/80, o normas provinciales
similares, en cuanto desconocen los derechos consagrados por el art. 3410
tienen identidad suficiente para habilitar el recurso extraordinario ante la Corte
Suprema de Justicia de la Nación ya que este recurso corresponde cuando la validez
de una ley, decreto o autoridad de provincia se haya puesto en cuestión bajo la pretensión
de ser repugnante a la Constitución Nacional, a los tratados o leyes del
Congreso, y la decisión haya sido en favor de la validez de la ley o autoridad de provincias
(art. 14, inc. 2, ley 48).
Además, esta interpretación de la normativa tiene el resultado práctico de cortar el círculo
vicioso constituido por la declaratoria de herederos y las leyes registrales que es,
en gran medida, lo que da importancia económica al juicio sucesorio. Esta situación
puede ser aprovechada por nuestros clientes con un poco de perspicacia y asesoramiento
de nuestra parte.
Tengamos en cuenta que si la declaratoria es innecesaria para que los herederos dispongan
de sus bienes, también es superflua y sobreabundante la orden de inscripción
de esa declaratoria en el Registro de la Propiedad. El único interés práctico del pronunciamiento
judicial queda reducido a las implicancias del art. 3430, pero este artículo no
exige la denuncia de los bienes, sólo la comprobación por parte del juez del vínculo
entre sucesor y causante.
(15) Belluscio, Augusto C., La reforma del derecho sucesorio en Francia, La Ley 2002-A, 1359.
(16) Las cuales, a mi modo de ver, se reducen a la reformulación del art. 3430. Si los mismos esfuerzos
desplegados en pos de modificar los art. 1001 y 1002 del Código Civil se hubieran dedicado a esta otra
tarea, el problema estaría casi finiquitado.
68 D O C T R I N A R E V I S T A D E L N O T A R I A D O 8 9 1
Este hecho, de por sí, agiliza el expediente judicial pues al prescindir de la orden de
inscripción también podemos evitar denunciar el inmueble, acompañar su título y pedir
certificados administrativos y registrales. También disminuye los costos pues no existen
inmuebles sobre los cuales calcular la tasa de justicia ni los honorarios profesionales.
Ya hemos comentado una de las posibilidades que abre esta interpretación: permite al
sucesor realizar la transferencia de dominio a un comprador y recibir parte del precio
contra la presentación de la declaratoria de herederos. También es posible realizar la
partición entre los herederos y luego tramitar la declaratoria. Nuestros clientes se
verán muy agradecidos por los beneficios en tiempo, dinero y preocupaciones que
implica actuar de este modo.
Otra ventaja del sistema esbozado es evitar las complicaciones y demoras que acarrean
las presentaciones de los acreedores. Estos no tienen nada que hacer en el proceso
cuando sólo se tramita la declaratoria para cubrir el requisito del art. 3430. En estos
casos son inaplicables las previsiones del art. 3475 porque la partición y la entrega de
las hijuelas se realizaron con anterioridad al inicio del sucesorio.

[MATRKAXXL]

Yo te digo que si es en capital, y el inquilino no se quiere ir hagas la denuncia en la Mesa de Entradas de la Fiscalía Contravencional, son una MAQUINA DE TIRAR GENTE A LA CALLE !!!!. El Fiscal les va a enviar una intimación con el Of. de Justicia, bajo apercibimiento, allanamiento, de todo. (obviamente que como defensa le meto nulidades a lo loco...) pero los abogados "DEFIENDO DESALOJO", en este tema del CPPCABA. todavía no estan muy hábiles, y quizás el tipo ya tenga que poner MÁS PLATA QUE LA QUE LE PONE AL ABOGADO QUE LE AGUANTE EL DESALOJO, (y el defensor oficial lo primero que le dice es RAJEN TODOS PORQUE CON ESE CONTRATO VENCIDO, VAN TODOS EN CANA, que es lo que dicen el 100% de los def. of. de fuero contrav.) Andate con las partidad de nac. de defunción, testigos (intima por CD. enviada por todos los herederos) y hace la denuncia en diez días estan el la calle. ARTICULO C.P. 181.- Será reprimido con prisión de seis meses a tres años: 1º el que por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesión o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre él, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o expulsando a los ocupantes;
Les parecerá muy loco, pero el 100% camina por el CPPCABA. "Art. 335.- Restitución.- "....En los casos de usurpación de inmuebles, en cualquier estado del proceso y aún sin dictado de auto de elevación a juicio, el/la Fiscal o el/la Juez/a, a pedido del/la damnificado/a, podrá disponer provisio-nalmente el inmediato reintegro de la posesión o tenencia del inmue-ble, cuando el derecho invocado fuera verosimil. Se podrá fijar una caución si se lo considerare necesario.-" Ademas x dictamen del PROC. GRAL DEL GCABA., es ante la duda rajen a todo el mundo a la calle..".