JUSTO TITULO.* SUMARIO: 1. Concepto y nociones.
2. Importancia del concepto. 3. Cuándo
hay Justo titulo. 4. La regla general y su
excepción. 5. Los títulos no Justos. 6. Titulo
Justo sujeto a condición.
1. Concepto y nociones. Es este un elemento que constituye presupuesto para dos conceptos institucionales, de singular importancia, en la historia del Derecho civil de los pueblos, y que aún son cabeza de actualidad por su acaecer cotidiano en el vivir de nuestros días. Son ellos la posesión y la prescripción, siendo la primera, base de la segunda. Aunque no es objeto nuestro penetrar en la investigación de estas dos instituciones jurídicas, sí nos parece conveniente describir estas nociones, para poder comprender, más acertadamente, el concepto de justo titulo.
En cuanto a lo primero, vale recordar las partidas cuando en la ley 1°, título 30, parte 3 dice: "Possessiones, tenencia derecha que orne ha en las cosas corporales con ayuda del cuerpo o del entendimiento".
Consecuentemente, aunque en forma más flexible, dice el articulo 762 de nuestra codificación (C. C. C.): "La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño, o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo" Los 'dos elementos esenciales de su existencia, corpus y animus, se manifiestan en la letra del articulo, al hablar de tenencia, como ejercicio de un derecho, real o personal, por una persona que la tiene como dueño, ejercicio que recae sobre una cosa determinada, en lo que se asemeja al dominio.
Se admite incluso la representación, es decir, posesión ,• aliño domine. En igual sentido encontramos las definiciones contenidas en otros Códigos, como el francés, artículo 2228, o como el argentino, 2351 cuando expresa: "Habrá posesión de las cosas cuando alguna persona por sí o por otro, tengan una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un Derecho de propiedad".
En síntesis, la doctrina considera pues, que la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño... Ahora bien, esta posesión viene a ser un trampolín "para adquirir un bien por prescripción; pero antes de contemplar esta noción, séanos valedero presentar al menos un cuadro esquemático de las diversas clases de posesiones, para separar aquella que nos interesa delimitar para los efectos de .la comprensión del justo título.
Así, considera la doctrina que existe:
1) Posesión con Derecho de dominio.
2) Posesión sin Derecho de dominio:
a) Posesión regular: Justo título, más buena fe;
b) Posesión irregular: Sin justo título,
c) buena fe o ambas.
3) Posesión inscrita.
4) Posesión material.
Se distingue entonces, una clase de posesión material regular; o sea una clase de posesión de bienes que tiene el que no es dueño, pero con ciertos requisitos legales; así encontramos el articulo 764 C. C. C.: "La posesión puede ser regular o irregular.
Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión..."
De este articulo se deduce la existencia de tres elementos a saber:
a) Un justo título;
b) Una buena fe y
c) Una tradición
Aunque no profundizaremos el segundo y el tercero, no es dable olvidar que ambos tienen íntima relación con el tema que nos ocupa, como lo veremos después; bástenos observar que al definir la buena fe ,nos hallaremos con la noción implícita del justo título, y al comprender la tradición medio, nos hallaremos con un presupuesto jurídico del justo título, así, la buena fe, según Pothier es la "justa opinión que tiene el poseedor de haber adquirido el dominio de la cosa", o según Troplong "la creencia firme e intacta de que uno es propietario" o como Colin y Capí tan t: "la creencia en la existencia del derecho de aquel de quien emana el título de adquisición".
Por lo tanto, el poseedor es de buena fe cuando cree que su título le ha convertido en titular del inmueble o propietario del derecho real que deseaba adquirir sobre un inmueble. Más gráfico es aun Jpsserant cuando dice que "la posesión es de buena cuando el que la ejerce cree ser propietario. Por ejemplo, cuando habiendo comprado un bien se piensa haber contratado con un propietario, cuando se negociaba con un Non Dominus".
Ya hemos visto el recuento esquemático de la posesión; nos resta pues observar de pasada que, para la usucapión, es decir la prescripción, varias son las condiciones que exigen las leyes, la doctrina y la jurisprudencia.
De esta manera se distingue:
1) Una cosa susceptible de usucapir.
2) Un tiempo.
3) Un justo título.
4) Una buena fe.
Como vemos, los elementos de la posesión vienen a estructurarse, también, como elementos de la usucapión, teniendo aquí, como lo veremos posteriormente, el justo título como' acto jurídico que justifica la posesión de un individuo que está adquiriendo el dominio por usucapión.
Justo título.
El titulo es el acto en virtud del cual una cosa entra al patrimonio de una persona. Al concretar la noción de justo titulo, nos encontramos con que, en nuestra legislación, no se halla consagrada una definición, y que en la que corresponde a otros países, sólo encontramos descripciones de su noción, siendo sólo en la doctrina de los autores, donde mejor se halla analizada. Creemos sin embargo conveniente, separar los dos términos para analizarlos por separado y unir luego las conclusiones, puesto que entonces se habrá conformado un concepto delimitativo. Justo, se deriva de justamente, es decir, conforme a la justicia y esta es la virtud que nos hace dar a cada uno lo que le corresponde; dentro de las ideas afines a la palabra encontramos, asimismo: legal, legítimo, Derecho, recto, equitativo; en otros términos "el que sigue el Derecho" o ampliando la noción: conforme a la ley (palabra ésta en su acepción mas amplia). Por otra parte, ya conocemos el sentido jurídico de la voz título; uniendo pues las dos premisas veremos pues que titulo justo es aquel que está de acuerdo con la ley o mejor es el acto en virtud del cual una cosa entra al patrimonio de una persona y que se ha realisado siguiendo los mandatos que prescriben los cánones legales, con la conciencia de esta persona de que estos cánones se han cumplido a cabalidad. Al contemplar las definiciones de los doctrinantes en el Derecho es fácil apreciar que, si bien pueden cambiar en su terminología, conservan en substancia la idea primordial; así lo podemos ver en las siguientes:
Rodríguez Piñerez: "Justo título es una causa de* adquisición del bien, reconocida por la ley."
González Valencia: "Justo título se entiende el que tiene existencia jurídica; es sinónimo de título legal; título conforme a la ley."
Fernando Vélez: "Justo título es la causa en virtud de la cual poseemos alguna cosa de acuerdo con las leyes."
Alexandri Rodríguez: "Justo título es el que da al poseedor un justo motivo para creerse dueño de la cosa."
Aunque ya volveremos más adelante sobre la concepción y crítica que a la denominación de justo título se le hace, hemos de recalcar que los hermanos Mazeau entienden por tal "el requisito de la usucapión decenal, o sea, un acto jurídico cuya finalidad consiste en transmitir a título singular un derecho real".
2. Importancia del concepto.
Nos parece conveniente recalcar la importancia y trascendencia de este concepto partiendo del presupuesto que* ya hemos visto, o sea, áe que es un elemento sustancial para la posesión y prescripción. Dando un salto atrás, encontramos que en el Derecho romano para adquirir la propiedad de una cosa por usucapión, la posesión había de ser adquirida por una de las causas (o títulos) reconocidos por el Derecho civil. En la adquisición derivativa, se estima por los autores que los principios sobre Justa causa debieron ser los mismos de la traditio. Asi por ejemplo, cuando se trataba de una cosa neo mancipil, y la entrega se hacía con base en un negocio mencionado por el Derecho civil, se transmitía la propiedad al adqnirente; si la cosa .era mancipi, la traditio sólo concedía la propiedad bonitaria, es decir, que el adquirente no se convertía en propietario, sino en poseedor, que llegaba a serlo por el transcurso del tiempo; noción que decía entonces relación a la buena fe (adquirir legítimamente). La importancia subsiste bajo Justiniano cuando éste, al hacer fusión de la usucapió con la longis temporis prescriptio, subdivialendo en prescripción ordinaria, exigió el justo título al lado de la bono, fides. En otros términos, la traditio fue una operación trifásica que transmitía a) el dominio, o b) la posesión o c) la tenencia. El hecho mismo de la entrega requería una determinación jurídica para distinguir sus eíectos en el caso del dominio, la tenencia o la posesión. Por ello, cuando se quería transferir el dominio, requeríase una insta causa traditio o mejor un justo título de tradición; fue así como los romanos distinguieron como ¿usía causa la venta, la donación, etcétera.
Era pues el acto jurídico valedero que preside la tradición, que es motivo de ella y que le da su carácter de translaticio de dominio. La justa causa descansaba en un concepto que difiere del Derecho común y moderno. Este último, en su dogmática, pide para la tradición, un contrato real, acuerdo entre el vendedor y comprador, por ejemplo; lo segundo, porque encierra la voluntad de las partes en un escrito que debe someterse a los requisitos legales in genere y lo primero, porque como efecto de lo dicho ha de completarse el circuito eléctrico legal. En el Derecho romano, ello era diferente: en la traditio, sólo había un acto real de la entrega de la posesión, al cual prestaba su efecto transmisorio, la causa en que se fundaba; de tal manera de que en ese Derecho la causa era un hecho jurídico negocial típico, reconocido por el derecho como base para adquirir la propiedad. La causa venía a ser allí, el acuerdo acerca del fin de la entrega; es por esta razón por la que al tratar del tema del iustum titulum se hace en ocasión una muy vaga y no clara delimitación con la iustam causam. Y así es dable observarlo en la terminología de los juristas de la época. Por otra parte, no se crea, que el número de títulos justos de adquisición eran pocos; el pretor, en un caso concreto, admitir la existencia de la justa causa diferente de las típicas admitidas in genere (venta, legado, donación, etc.) (El titulo complejo pro-suo, por ejemplo).
No olvidemos pues que, por obra de la jurisprudencia romana, se dio desarrollo al concepto de la usucapió clásica cuya nota particular, frente a la etapa antigua fue la fijación de -sus condiciones: iustum titulo dusta causa) (fines de la República) y Bona fides (buena fe).
La importancia de la noción, continúa siendo trascendente a lo largo del correr de los siglos, y la observamos contemplada por las diversas legislaciones de los países europeos. Cuando llega a América la conquista. España nos envía sus concepciones sobre la materia. Allí, en materia de prescripciones había dos tendencias; que las hallamos una, en Jas fuentes del Derecho indiano, y otra, en las Siete Partidas. Nos interesa recordar que, en los nuevos territorios, las fuentes del Derecho castellano tuvieron un carácter supletorio, dándose primacía a las fuentes indianas. Solórzano explica, al efecto, que se admitía la prescripción "por posesión y cultivo durante cuarenta años, o por tanto tiempo que se pueda tener por largo". Comparando con el sistema admitido por entonces sobre existencia de prescripción ordinaria y extraordinaria sólo esta última era la admitida: es decir cuarenta años de posesión en tierras de realengo; no se pedía ni justo título ni buena fe; sólo la exigencia que nos destaca Solórzano, referente a "posesión y cultivo". La ley 14. título 12, libro IV de la Recopilación de 1680 disponía que "conviene que toda la tierra que se posee sin justo titulo, se nos restituya" y agregaba la necesidad de amparar a los que "con buenos títulos y recaudos o justa prescripción poseyesen..."
Admítese, pues, la justa prescripción, pero nada se nos dice acerca de sus requisitos: este silencio nos lleva a la aplicación de la doctrina jurídica común de la época, o sea. la de los textos legales, junto a las reales cédulas, en virtud de lo cual nos encontramos con la clásica división de la posesión en ordinaria y extraordinaria pidiéndose para la primera un justo título y una buena fe y un lapso de tiempo (lo cual ya hemos tenido ocasión de verlo) tendientes a evitar "la sospecha de la usurpación" (real cédula de 2 de agosto de 1780).
Estas ideas fueron recogidas posteriormente en las nuevas codificaciones que se fueron creando para los diversos países latinoamericanos; así por ejemplo, en el Código civil argentino, se dispone, recalcando la importancia del concepto, que el que adquiere un inmueble con justo título y buena fe prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años; al igual expresan los artículos pertinentes de las otras legislaciones, en el sentido de señalar estas condiciones como substanciales para el corto de tiempo de posesión requerido con miras a la prescripción del dominio. (Válganos repetir, que la buena fe como concepto, encierra implícitamente el justo título y viceversa, al menos en el preciso instante en que nace ese título justo, puesto que la buena fe puede desaparecer con posterioridad a ese instante.) Aprovechamos aquí la oportunidad para señalar que una de las pocas legislaciones que contiene definición del justo título es la argentina, cuando dice en su artículo 4010 que: "El justo título para la prescripción es todo titulo que tiene por objeto transmitir un Derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin convide ración a la condición de la persona de quien emana."
Vélez Sársfield es quien, en sus comentarios o notas al mismo Código complementa la definición anterior dicíéndonos: es "todo acontecimiento que hubiere investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dado hubiese sido señor de la cosa... Por justo titulo se entiende exclusivamente la reunión de las condiciones legales que prescribe el artículo". Y nos agrega: "'Cuando se exige un justo título no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que ej contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente, el vicio resultante de la falta de todo Derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la prescripción' tiene por objeto cubrir." Antes de seguir adelante tenemos que hacer una distinción. A lo largo de las explicaciones anteriores, tuvimos oportunidad de referirnos a unas submodalidades de la tradición. En efecto, una cosa es el titulo para la adquisición del dominio y otra el titulo para la adquisición de. la posesión; la diferencia de estas nociones es importante por cuanto, como lo veremos en detalle, más adelante, es base de un requisito para la existencia misma del justo título, que se constituye como regla general salvo un caso excepcional admitido por la doctrina y jurisprudencia francesas. En el primer caso, es decir titulo para adquirir dominio, éste debe provenir de quien es dueño (nema daré quem non habet); en el segundo nos hallamos precisamente con la noción que nos interesa, el título exento de vicios en su forma pero que no transmite el dominio por cuanto proviene ds quien no es dueño. En ei primero nos vemos con la tradición modo, en el segundo con la tradición medio, porque en efecto, al estructurar la posesión, viene .1 ser un medio para estructurar la entrada ai patrimonio personal del dominio. (Hacemos aquí simplemente una referencia a una noción o institución jurídica muy ligada con la que tratamos: la venta de cesa ajena).
Como síntesis final de este aparte relativo a la importancia del justo título, bástenos hacer el siguiente cuadro esquemático en el que se aprecia la trascendencia de esta noción al convertirse en pilar de la armazón jurídica que forma el puente por el que se llega el dominio, después de recorrer la calle de la prescripción:
2. Importancia del concepto. 3. Cuándo
hay Justo titulo. 4. La regla general y su
excepción. 5. Los títulos no Justos. 6. Titulo
Justo sujeto a condición.
1. Concepto y nociones. Es este un elemento que constituye presupuesto para dos conceptos institucionales, de singular importancia, en la historia del Derecho civil de los pueblos, y que aún son cabeza de actualidad por su acaecer cotidiano en el vivir de nuestros días. Son ellos la posesión y la prescripción, siendo la primera, base de la segunda. Aunque no es objeto nuestro penetrar en la investigación de estas dos instituciones jurídicas, sí nos parece conveniente describir estas nociones, para poder comprender, más acertadamente, el concepto de justo titulo.
En cuanto a lo primero, vale recordar las partidas cuando en la ley 1°, título 30, parte 3 dice: "Possessiones, tenencia derecha que orne ha en las cosas corporales con ayuda del cuerpo o del entendimiento".
Consecuentemente, aunque en forma más flexible, dice el articulo 762 de nuestra codificación (C. C. C.): "La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño, o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo" Los 'dos elementos esenciales de su existencia, corpus y animus, se manifiestan en la letra del articulo, al hablar de tenencia, como ejercicio de un derecho, real o personal, por una persona que la tiene como dueño, ejercicio que recae sobre una cosa determinada, en lo que se asemeja al dominio.
Se admite incluso la representación, es decir, posesión ,• aliño domine. En igual sentido encontramos las definiciones contenidas en otros Códigos, como el francés, artículo 2228, o como el argentino, 2351 cuando expresa: "Habrá posesión de las cosas cuando alguna persona por sí o por otro, tengan una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un Derecho de propiedad".
En síntesis, la doctrina considera pues, que la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño... Ahora bien, esta posesión viene a ser un trampolín "para adquirir un bien por prescripción; pero antes de contemplar esta noción, séanos valedero presentar al menos un cuadro esquemático de las diversas clases de posesiones, para separar aquella que nos interesa delimitar para los efectos de .la comprensión del justo título.
Así, considera la doctrina que existe:
1) Posesión con Derecho de dominio.
2) Posesión sin Derecho de dominio:
a) Posesión regular: Justo título, más buena fe;
b) Posesión irregular: Sin justo título,
c) buena fe o ambas.
3) Posesión inscrita.
4) Posesión material.
Se distingue entonces, una clase de posesión material regular; o sea una clase de posesión de bienes que tiene el que no es dueño, pero con ciertos requisitos legales; así encontramos el articulo 764 C. C. C.: "La posesión puede ser regular o irregular.
Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión..."
De este articulo se deduce la existencia de tres elementos a saber:
a) Un justo título;
b) Una buena fe y
c) Una tradición
Aunque no profundizaremos el segundo y el tercero, no es dable olvidar que ambos tienen íntima relación con el tema que nos ocupa, como lo veremos después; bástenos observar que al definir la buena fe ,nos hallaremos con la noción implícita del justo título, y al comprender la tradición medio, nos hallaremos con un presupuesto jurídico del justo título, así, la buena fe, según Pothier es la "justa opinión que tiene el poseedor de haber adquirido el dominio de la cosa", o según Troplong "la creencia firme e intacta de que uno es propietario" o como Colin y Capí tan t: "la creencia en la existencia del derecho de aquel de quien emana el título de adquisición".
Por lo tanto, el poseedor es de buena fe cuando cree que su título le ha convertido en titular del inmueble o propietario del derecho real que deseaba adquirir sobre un inmueble. Más gráfico es aun Jpsserant cuando dice que "la posesión es de buena cuando el que la ejerce cree ser propietario. Por ejemplo, cuando habiendo comprado un bien se piensa haber contratado con un propietario, cuando se negociaba con un Non Dominus".
Ya hemos visto el recuento esquemático de la posesión; nos resta pues observar de pasada que, para la usucapión, es decir la prescripción, varias son las condiciones que exigen las leyes, la doctrina y la jurisprudencia.
De esta manera se distingue:
1) Una cosa susceptible de usucapir.
2) Un tiempo.
3) Un justo título.
4) Una buena fe.
Como vemos, los elementos de la posesión vienen a estructurarse, también, como elementos de la usucapión, teniendo aquí, como lo veremos posteriormente, el justo título como' acto jurídico que justifica la posesión de un individuo que está adquiriendo el dominio por usucapión.
Justo título.
El titulo es el acto en virtud del cual una cosa entra al patrimonio de una persona. Al concretar la noción de justo titulo, nos encontramos con que, en nuestra legislación, no se halla consagrada una definición, y que en la que corresponde a otros países, sólo encontramos descripciones de su noción, siendo sólo en la doctrina de los autores, donde mejor se halla analizada. Creemos sin embargo conveniente, separar los dos términos para analizarlos por separado y unir luego las conclusiones, puesto que entonces se habrá conformado un concepto delimitativo. Justo, se deriva de justamente, es decir, conforme a la justicia y esta es la virtud que nos hace dar a cada uno lo que le corresponde; dentro de las ideas afines a la palabra encontramos, asimismo: legal, legítimo, Derecho, recto, equitativo; en otros términos "el que sigue el Derecho" o ampliando la noción: conforme a la ley (palabra ésta en su acepción mas amplia). Por otra parte, ya conocemos el sentido jurídico de la voz título; uniendo pues las dos premisas veremos pues que titulo justo es aquel que está de acuerdo con la ley o mejor es el acto en virtud del cual una cosa entra al patrimonio de una persona y que se ha realisado siguiendo los mandatos que prescriben los cánones legales, con la conciencia de esta persona de que estos cánones se han cumplido a cabalidad. Al contemplar las definiciones de los doctrinantes en el Derecho es fácil apreciar que, si bien pueden cambiar en su terminología, conservan en substancia la idea primordial; así lo podemos ver en las siguientes:
Rodríguez Piñerez: "Justo título es una causa de* adquisición del bien, reconocida por la ley."
González Valencia: "Justo título se entiende el que tiene existencia jurídica; es sinónimo de título legal; título conforme a la ley."
Fernando Vélez: "Justo título es la causa en virtud de la cual poseemos alguna cosa de acuerdo con las leyes."
Alexandri Rodríguez: "Justo título es el que da al poseedor un justo motivo para creerse dueño de la cosa."
Aunque ya volveremos más adelante sobre la concepción y crítica que a la denominación de justo título se le hace, hemos de recalcar que los hermanos Mazeau entienden por tal "el requisito de la usucapión decenal, o sea, un acto jurídico cuya finalidad consiste en transmitir a título singular un derecho real".
2. Importancia del concepto.
Nos parece conveniente recalcar la importancia y trascendencia de este concepto partiendo del presupuesto que* ya hemos visto, o sea, áe que es un elemento sustancial para la posesión y prescripción. Dando un salto atrás, encontramos que en el Derecho romano para adquirir la propiedad de una cosa por usucapión, la posesión había de ser adquirida por una de las causas (o títulos) reconocidos por el Derecho civil. En la adquisición derivativa, se estima por los autores que los principios sobre Justa causa debieron ser los mismos de la traditio. Asi por ejemplo, cuando se trataba de una cosa neo mancipil, y la entrega se hacía con base en un negocio mencionado por el Derecho civil, se transmitía la propiedad al adqnirente; si la cosa .era mancipi, la traditio sólo concedía la propiedad bonitaria, es decir, que el adquirente no se convertía en propietario, sino en poseedor, que llegaba a serlo por el transcurso del tiempo; noción que decía entonces relación a la buena fe (adquirir legítimamente). La importancia subsiste bajo Justiniano cuando éste, al hacer fusión de la usucapió con la longis temporis prescriptio, subdivialendo en prescripción ordinaria, exigió el justo título al lado de la bono, fides. En otros términos, la traditio fue una operación trifásica que transmitía a) el dominio, o b) la posesión o c) la tenencia. El hecho mismo de la entrega requería una determinación jurídica para distinguir sus eíectos en el caso del dominio, la tenencia o la posesión. Por ello, cuando se quería transferir el dominio, requeríase una insta causa traditio o mejor un justo título de tradición; fue así como los romanos distinguieron como ¿usía causa la venta, la donación, etcétera.
Era pues el acto jurídico valedero que preside la tradición, que es motivo de ella y que le da su carácter de translaticio de dominio. La justa causa descansaba en un concepto que difiere del Derecho común y moderno. Este último, en su dogmática, pide para la tradición, un contrato real, acuerdo entre el vendedor y comprador, por ejemplo; lo segundo, porque encierra la voluntad de las partes en un escrito que debe someterse a los requisitos legales in genere y lo primero, porque como efecto de lo dicho ha de completarse el circuito eléctrico legal. En el Derecho romano, ello era diferente: en la traditio, sólo había un acto real de la entrega de la posesión, al cual prestaba su efecto transmisorio, la causa en que se fundaba; de tal manera de que en ese Derecho la causa era un hecho jurídico negocial típico, reconocido por el derecho como base para adquirir la propiedad. La causa venía a ser allí, el acuerdo acerca del fin de la entrega; es por esta razón por la que al tratar del tema del iustum titulum se hace en ocasión una muy vaga y no clara delimitación con la iustam causam. Y así es dable observarlo en la terminología de los juristas de la época. Por otra parte, no se crea, que el número de títulos justos de adquisición eran pocos; el pretor, en un caso concreto, admitir la existencia de la justa causa diferente de las típicas admitidas in genere (venta, legado, donación, etc.) (El titulo complejo pro-suo, por ejemplo).
No olvidemos pues que, por obra de la jurisprudencia romana, se dio desarrollo al concepto de la usucapió clásica cuya nota particular, frente a la etapa antigua fue la fijación de -sus condiciones: iustum titulo dusta causa) (fines de la República) y Bona fides (buena fe).
La importancia de la noción, continúa siendo trascendente a lo largo del correr de los siglos, y la observamos contemplada por las diversas legislaciones de los países europeos. Cuando llega a América la conquista. España nos envía sus concepciones sobre la materia. Allí, en materia de prescripciones había dos tendencias; que las hallamos una, en Jas fuentes del Derecho indiano, y otra, en las Siete Partidas. Nos interesa recordar que, en los nuevos territorios, las fuentes del Derecho castellano tuvieron un carácter supletorio, dándose primacía a las fuentes indianas. Solórzano explica, al efecto, que se admitía la prescripción "por posesión y cultivo durante cuarenta años, o por tanto tiempo que se pueda tener por largo". Comparando con el sistema admitido por entonces sobre existencia de prescripción ordinaria y extraordinaria sólo esta última era la admitida: es decir cuarenta años de posesión en tierras de realengo; no se pedía ni justo título ni buena fe; sólo la exigencia que nos destaca Solórzano, referente a "posesión y cultivo". La ley 14. título 12, libro IV de la Recopilación de 1680 disponía que "conviene que toda la tierra que se posee sin justo titulo, se nos restituya" y agregaba la necesidad de amparar a los que "con buenos títulos y recaudos o justa prescripción poseyesen..."
Admítese, pues, la justa prescripción, pero nada se nos dice acerca de sus requisitos: este silencio nos lleva a la aplicación de la doctrina jurídica común de la época, o sea. la de los textos legales, junto a las reales cédulas, en virtud de lo cual nos encontramos con la clásica división de la posesión en ordinaria y extraordinaria pidiéndose para la primera un justo título y una buena fe y un lapso de tiempo (lo cual ya hemos tenido ocasión de verlo) tendientes a evitar "la sospecha de la usurpación" (real cédula de 2 de agosto de 1780).
Estas ideas fueron recogidas posteriormente en las nuevas codificaciones que se fueron creando para los diversos países latinoamericanos; así por ejemplo, en el Código civil argentino, se dispone, recalcando la importancia del concepto, que el que adquiere un inmueble con justo título y buena fe prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años; al igual expresan los artículos pertinentes de las otras legislaciones, en el sentido de señalar estas condiciones como substanciales para el corto de tiempo de posesión requerido con miras a la prescripción del dominio. (Válganos repetir, que la buena fe como concepto, encierra implícitamente el justo título y viceversa, al menos en el preciso instante en que nace ese título justo, puesto que la buena fe puede desaparecer con posterioridad a ese instante.) Aprovechamos aquí la oportunidad para señalar que una de las pocas legislaciones que contiene definición del justo título es la argentina, cuando dice en su artículo 4010 que: "El justo título para la prescripción es todo titulo que tiene por objeto transmitir un Derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin convide ración a la condición de la persona de quien emana."
Vélez Sársfield es quien, en sus comentarios o notas al mismo Código complementa la definición anterior dicíéndonos: es "todo acontecimiento que hubiere investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dado hubiese sido señor de la cosa... Por justo titulo se entiende exclusivamente la reunión de las condiciones legales que prescribe el artículo". Y nos agrega: "'Cuando se exige un justo título no es un acto que emane del verdadero propietario, puesto que ej contra él que la ley autoriza la prescripción. Precisamente, el vicio resultante de la falta de todo Derecho de propiedad en el autor de la transmisión, es lo que la prescripción' tiene por objeto cubrir." Antes de seguir adelante tenemos que hacer una distinción. A lo largo de las explicaciones anteriores, tuvimos oportunidad de referirnos a unas submodalidades de la tradición. En efecto, una cosa es el titulo para la adquisición del dominio y otra el titulo para la adquisición de. la posesión; la diferencia de estas nociones es importante por cuanto, como lo veremos en detalle, más adelante, es base de un requisito para la existencia misma del justo título, que se constituye como regla general salvo un caso excepcional admitido por la doctrina y jurisprudencia francesas. En el primer caso, es decir titulo para adquirir dominio, éste debe provenir de quien es dueño (nema daré quem non habet); en el segundo nos hallamos precisamente con la noción que nos interesa, el título exento de vicios en su forma pero que no transmite el dominio por cuanto proviene ds quien no es dueño. En ei primero nos vemos con la tradición modo, en el segundo con la tradición medio, porque en efecto, al estructurar la posesión, viene .1 ser un medio para estructurar la entrada ai patrimonio personal del dominio. (Hacemos aquí simplemente una referencia a una noción o institución jurídica muy ligada con la que tratamos: la venta de cesa ajena).
Como síntesis final de este aparte relativo a la importancia del justo título, bástenos hacer el siguiente cuadro esquemático en el que se aprecia la trascendencia de esta noción al convertirse en pilar de la armazón jurídica que forma el puente por el que se llega el dominio, después de recorrer la calle de la prescripción:
Última edición por Mordisco el Vie, 25 Jul 2008, 08:44, editado 1 vez en total.
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