Todo sobre Usucapión

[chesterfied]

recien termino de leer todo el post!! Totalemnte enriquecedor, nada más que decir... simplemente agradecer a todos los que postearon (Mordisco no hay palabras para agradecer lo que haces, me saco el sombrero!!)...
Siguiendo con los ultimos comentarios, les cuento que un cliente quiere usucapir contra sus coherederos, el tema es que la gran mayoria de ellos murieron y los demás no se sabe dónde viven. Como pude ver probar la interversión del titulo es la prueba del diablo!!
Si alguien puede que me de una mano en como encarar el tema de la prueba de la interversion del titulo... Mi cliente en su momento le compro la parte indivisa de algunos de los coherederos, pero no a todos, podria eso servir de prueba de que siempre quiso ser el único dueño???

[elancho]

Muchas gracias Mordisco por el material enviado.

[Mordisco]

un cliente quiere usucapir contra sus coherederos, el tema es que la gran mayoria de ellos murieron y los demás no se sabe dónde viven. Como pude ver probar la interversión del titulo es la prueba del diablo!!
Si alguien puede que me de una mano en como encarar el tema de la prueba de la interversion del titulo... Mi cliente en su momento le compro la parte indivisa de algunos de los coherederos, pero no a todos, podria eso servir de prueba de que siempre quiso ser el único dueño???

Tiene razón, es la prueba del diablo, y muchas veces el cliente oculta los hechos, y puntualmente no tengo jurisprudencia que avale la postura

[Mordisco]

Muchas gracias Mordisco por el material enviado.

Me alegro, aprovecho la oportunidad para saludarlo muy atte.

[chesterfied]

un cliente quiere usucapir contra sus coherederos, el tema es que la gran mayoria de ellos murieron y los demás no se sabe dónde viven. Como pude ver probar la interversión del titulo es la prueba del diablo!!
Si alguien puede que me de una mano en como encarar el tema de la prueba de la interversion del titulo... Mi cliente en su momento le compro la parte indivisa de algunos de los coherederos, pero no a todos, podria eso servir de prueba de que siempre quiso ser el único dueño???

Tiene razón, es la prueba del diablo, y muchas veces el cliente oculta los hechos, y puntualmente no tengo jurisprudencia que avale la postura

Es una prueba terrible Mordisco! En todo caso, pensas que al haber comprado la parte de alguno de los coherederos (por instrumento privado) puede servir para probar su intencion de ser único dieño¿¿

[drcab]

Mordisco, perdoname que te moleste, estuve viendo todo el tema de usucapion, las diferentes discusiones y me intereso mucho.
Me registre recien hoy y te queria pedir si podes dejarme el link para bajar los archivos, ya que los levantaron.
Muchas Gracias

[Mordisco]

Mañana voy a subir los archivos.

Estuve algún enlace válido, pero todos han caducado, así que voy a tener que buscar un sitio donde pueda alojar los archivos y no los bajen tan rápido.

[her13]

Buenos días les hago una consulta sobre el tema: Un cliente me comento que tiene un terreno por el que no pasaba hace años y al volver al lugar lo encontró con el pasto cortado y en buen estado de conservación (en una zona donde los terrenos sin edificar son muy valorados). Le recomendé que fuera a la Municipalidad y ARBA a averiguar el estado de deuda del inmueble y resultó que estaba al día con todo pago desde 2007.
El Dominio sigue estando a nombre de su empresa según los certificados del registro, por lo que (previa constatación de que el terreno se encontraba sin ocupantes, construcciones o plantaciones por Escribano Publico) le recomendé alambrara el terreno e hiciera el cambio de domicilio tanto en la Muni como ARBA para comenzar a pagar él los impuestos (cosa que ya esta haciendo).
Luego de unos días unas personas intentaron levantar los alambrados y resultaron ser quienes estaban pagando los impuestos. Acto seguido fuimos con la policía y solucionamos el inconveniente.
La cuestión es la siguiente: Quién realizaba los pagos para realizar la Usucapión (entiendo yo en conocimiento que no tiene todos los requisitos como para iniciarla ya que es martillero y su madre tiene una inmobiliaria) le reclama "amistosamente" todos los gastos realizados en estos años.
Los impuestos me parece bien que se los pague, pero también reclama todos los gastos de mantenimiento (cesped, tierra, etc), plano de mensura, estado parcelario con los intereses correspondientes y me parece un exceso.
Que creen ud? hasta donde hay que negociar? Lo hago como gestión de negocios? Tiene alguna acción más como para acceder a la justicia?
Desde ya cualquier comentario me sería de ayuda, muchas gracias!

[Drjuannovel]

Buenas madrugadas colegas, luego de leer el post entonces concluyo que, mi cliente que posee de buena fe hace mas de 10 años, por haber comprado el inmueble a quien no era el titular registral, sino que era quien agarró tierras, loteo y creo un barrio solo pagaba impuestos y vendía los lotes (hace mas de 30 años venia realizando esta actividad). Puede usucapir (usucapión corta). OPINEN, GRACIAS.-

desde ya estoy agradecido por todo el material vertido en este post. Solo que los vínculos para bajar material ninguno funciona. MORDISCO, si no es un gran atrevimiento, podrías decirme si subiste el material a otra pagina?, tengo curiosidad por leer la info que algunos pudieron acceder. gracias.-

[Mordisco]

El boleto de compraventa de un inmueble no es "justo título" a los efectos de consagrar la prescripción breve del art. 3999 del CCI.

CCI Art. 3999

CC0102 MP 94751 RSD-391-95 S 9-11-1995 , Juez ZAMPINI (SD)

CARATULA: Izquierdo, Enrique c/ Quiroga, Alda Saturnina s/ Reivindicación
MAG. VOTANTES: Zampini-Dalmasso-Oteriño

Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=048689

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El boleto de compraventa inmobiliario no es justo título a los fines de la adquisición del dominio por usucapión (en los términos de los arts. 3999 y 4010 y concs. del Cód. Civil) porque, aunque confiere la posesión legítima del inmueble, su adquiriente no es apto para transmitir el dominio por ausencia de una formalidad legal que es la escritura pública.

CCI Art. 3999 ; CCI Art. 4010

CC0002 AZ 38500 RSD-88-97 S 12-8-1997 , Juez GALDOS (SD)

CARATULA: Presa de Carelli, Noemí y otras c/ Vivas, Juan Carlos y otra s/ Usucapión
PUBLICACIONES: LLBA 1998, 45
MAG. VOTANTES: Galdós - Fortunato - De Benedictis .

Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=061647

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El titular del boleto tiene título suficiente pero no "justo título", pues carece de la solemnidad establecida por la ley. La palabra "justo" se refiere exclusivamente a la reunión de las condiciones legales, y no a la legitimidad del enajenante.

SCBA, C 95617 S 6-5-2009 , Juez NEGRI (OP)

CARATULA: Moreno, Juan y otro c/ Piedrabuena, María Isabel y otros s/ Reivindicación
MAG. VOTANTES: Negri-Genoud-Hitters-Soria-Pettigiani-de Lázzari
TRIB. DE ORIGEN: CC0002SI

Fuente: http://www.scba.gov.ar/busqueda/oop/fal ... cale=ES-AR

Antes de la sanción de la ley 17.711 la doctrina nacional era unánime: el boleto de compraventa no era justo título. Esta afirmación se encontraba corroborada por las propias manifestaciones incluidas por el codificador en la nota al artículo 4012, donde luego de insistir en que "la existencia del título es una condición substancial de la prescripción" abreviada de diez años, agregaba que "un título destituído de las formas esenciales no es título, y nada puede probar. El tenedor de un título tal no puede tener en su derecho una confianza firme y completa, sobre la cual repose la prescripción". Y terminaba la nota sosteniendo que la falta de formalidades "es un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por documento privado".
El problema ha sufrido alguna complicación debido al agregado que se efectuó al artículo 2355 del Código civil, donde se expresa que "se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa", lo que ha hecho pensar a Guillermo A. Borda, Derechos Reales, T. I, N° 373, p. 317, ed. Perrot, Buenos Aires, 1975.) que el boleto de compraventa sería justo título para usucapir.
Sin embargo la mayor parte de la doctrina nacional ha seguido el camino correcto, señalando que en ningún caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título (Conf. Jorge H. Bustamante Alsina, "El boleto de compraventa inmobiliaria...", L.L. 131-1274, y Marina Mariani de Vidal: "El poseedor en virtud del boleto de compraventa", en L.L. 141-955. A estos autores se agregan los que citamos especialmente n el texto del trabajo).
Ya en 1969 el propio Morello (J.A. Doctrina 1969, p. 508: "El boleto de compraventa inmobiliaria en la ley 17.71), que es uno de los más ardorosos defensores del boleto de compraventa, en una nota publicada en Jurisprudencia Argentina, manifestaba:

" ... aunque la posesión es legítima el comprador no tiene, y de ello está persuadido -pues no cabe alegar el error de derecho- el "justo título" por ausencia de la formalidad legal (la escritura pública del art. 1184) que es la única con que se cuenta, salvo adquisición en subasta (con más la inscripción del art. 2505) para que pueda operarse la transferencia de la propiedad".
Posteriormente, en la segunda edición de su obra "El boleto de compraventa inmobiliaria" (Mario A. Morello, El boleto de compraventa inmobiliaria, 2ª ed., Lib. ed. Platense - Abeledo Perrot, La Plata, Buenos Aires, 1975, p. 680 y siguientes.), vuelve sobre el tema, preguntándose si el adquirente con boleto, que tiene la posesión legítima de la cosa adquirida, puede invocar la posesión decenal,
y se ve obligado a responder negativamente, porque si bien a su entender el titular del boleto tiene un título suficiente, no se trata del "justo título", conforme a las exigencias legales.
Con mayor razón Gatti y Alterini (Edmundo Gatti y Jorge H. Alterini, "Régimen jurídico del boleto de compraventa", L.L. 143-1170), que consideran que el instrumento privado no es el contrato de compraventa exigido por el Código civil, afirman que:
"No existe proyección alguna de la ley 17.711, pues el boleto no es justo título para usucapir al no estar revestido de la forma de escritura pública, es decir al no constituir un contrato de compraventa...".

[Doctor G]

Mordisco, sos un ídolo, años dedicado a despejar dudas en este topic. Siendo así, voy a prenderme en la preguntona. No se si ya lo habrás analizado, lo traté de encontrar pero nada... Se trata de una pequeña casa. Muere su titular, quien la habitaba. Me llegan comentarios de que no existen herederos, ergo, herencia vacante = Dirección General de Escuelas. Ahora bien; si se empieza a poseer esta casa (cambio de cerradura y acta de escribano como actos posesorios iniciales), 1)¿qué intervención podría tomar el Estado en el supuesto de enterarse de la situación del inmueble? ¿Tiene que abrir el sucesorio o es poseedor de pleno derecho y ya puede intentar un desalojo? 2)¿Qué me sugerís que figure en el acta del escribano? 3)¿Considerás que hay delito (usurpación) en este caso? 4)¿Qué argumentos conocés a favor de la posición del Estado, como fundamento de la norma que considera que los bienes van hacia él? (dominio eminente, paz social, etc.: la verdad me parecen ideológicos y hasta cuestionables). Muchas gracias desde ya. Saludos.

[antihique]

Mordisco molesto tu atencion ya que tanto sabes sobre usucapion me gustaria tu orientacion.Tengo un caso de un inmueble por el que inician juicio de usucapion,el titular registral es una sociedad comercial,y notifican la demanda al domicilio de la sociedad y declaran la rebeldia.-
Mi clienta es heredera declarada de dos de los dos socios.Resulta que ahora se encuentra con que han iniciado esta accion en 2 jucios diferentes por usucapion por fracciones del lote.Ella recien se entera aunque el juicio comenzo hace casi un año.Por ser una sociedad comercial notificaron al domicilio legal y ella no lo supo. En ningun caso reunen los requistos de posesion por 20años y tengo modo de probarlo por un juicio de desalojo de otra persona y otra documentacion de otro jucio con transaccion homologada judicialmente.Ella nunca tuvo la posesion pues fue siempre su tio quien la ocupaba que era el dueño y cdo el fallecio durante 5 años lo ocupo un sr a quien ellla le permitio estar porque era a quien su tio tenia cuidando el inmueble.-
Mi pregunta es como me presentaria en el jucio de usucapion.Me presento y expongo que como heredera solicito se me corra traslado de la demanda de usucapion.O me presento y expongo que me opongo por tener ella derechos sobre el inmueble.-Por eso recurro a vos por tus conocimiento del tema.- estoy confundida como encararlo
Por otra parte para sacar a estas personas el juicio de reivindicacion es lo que corresponde verdad???.Gracias

[Mordisco]

1). Tenes el art 90 del CPCCBA (intervención voluntaria), adaptándolo a uno de los 2 incisos.

ARTICULO 90: Intervención voluntaria. Podrá intervenir en un juicio pendiente en calidad de parte, cualquiera fuere la etapa o la instancia en que éste se encontrase, quien:
1) Acredite sumariamente que la sentencia pudiere afectar su interés propio.
2) Según las normas del derecho sustancial, hubiese estado legitimado para demandar o ser demandado en el juicio.

2). Tenés la ley 19550 que en su partes pertinentes dice

ARTICULO 90... En las sociedades colectivas y en comandita simple, es lícito pactar que la sociedad continúe con sus herederos. Dicho pacto obliga a éstos sin necesidad de un nuevo contrato, pero pueden ellos condicionar su incorporación a la transformación de su parte en comanditaria.

ARTICULO 155. — Si el contrato previera la incorporación de los herederos del socio, el pacto será obligatorio para éstos y para los socios. Su incorporación se hará efectiva cuando acrediten su calidad; en el ínterin actuará en su representación el administrador de la sucesión.
Las limitaciones a la transmisibilidad de las cuotas serán, en estos casos inoponibles a las cesiones que los herederos realicen dentro de los tres (3) meses de su incorporación. Pero la sociedad o los socios podrán ejercer opción de compra por el mismo precio, dentro de los quince (15) días de haberse comunicado a la gerencia el propósito de ceder la que deberá ponerla en conocimiento de los socios en forma inmediata y por medio fehaciente.

[Mordisco]

También abria que leer por cuanto tiempo o años de duración, se determino la existencia de la sociedad, vencido el plazo... caduca el domicilio, como tb su inscripción

[antihique]

Gracias Mordisco por tu respuesta.
Lo que me decis de la intervencion voluntaria es para Bs.As. el de mi pcia no contempla esa figura tan eresamente.Pero entiendo que como alguien que puede ser afectado por la sentencia podria presentarse en el juicio
En cto a lo que decis de las sociedades las mismas tenian un pazo de duracion que vencio en el año 1975. Desde esa fecha no ha sido prorrogada ,ni ha tenido actividad comercial alguna.Vere este tema si me conviene.
En relacion al jucio contra quienes pretenden usucapir lo iniciaria como heredera declarada o como administradora ,que te parece????