Desalojo del concubino

[msal]

Un cliente firma por escritura pública un pacto de convivencia estableciendo las condiciones a las que se sometían los concubinos. En ese mismo pacto, la conviviente le otorga a mi cliente un derecho para habitar su departamento por tres años más, en el supuesto de que ella fallezca. (Obviamente estaba bastante enferma y el la cuidaba). Mi cliente tiene otro departamento que se encuentra alquilado a un tercero. La concubina falleció hace tres meses, y ahora los hijos de ella le iniciaron un desalojo, argumentando que el derecho real de habitación gratuito no corresponde dado que él es propietario de un inmueble, y eso hace caer el derecho que le habían otorgado, conforme el art 527 CCyC. Aclaro, que en el pacto nada se dijo sobre si era un derecho real de habitación gratuito o si era un comodato gratuito, o un expresión de última voluntad…
Mi duda era si esa manifestación efectuada ante escribano público en el marco de un pacto de convivencia permitiéndole al concubino quedarse gratuitamente en el departamento después de su fallecimiento, puede hacerse valer como un comodato o como una disposición de última voluntad a fin de repeler la acción de desalojo. Por otro lado, entiendo que en este caso no debería proceder el desalojo porque mi cliente no es intruso y no tiene una obligación a restituir, dado que él habita ese departamento por una autorización expresa de la titular de dominio del bien. A lo sumo deberían intentar una reivindicación e iniciar la sucesión de ella para tener título perfecto. A quien pueda opinar, se lo agradezco. Slds

[legalescom]

Dice el Cód. Civ. y Com. en su:

Art. 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta....".

Entonces, no basta con tener, el concubino, vivienda propia, sino "habitable". Por lo tanto, corresponde adjuntar, al desalojo incoado por los herederos, el contrato de locación respectivo y pedir que, mientras se cumpla su plazo, se suspenda el desalojo sobre el bien, que habita con derecho real de habitación, por dos años.

Ninguna otra norma, le permite derecho alguno, como para continuar con la tenencia del bien.

[DRalonso]

NO ES UN TESTAMENTO, EL ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD LEGALMENTE VALIDO ESE "pacto de convivencia", PERO SI APLICAS LA TEORIA PRECEDENTE PODRIAS ESTIRARLO

¿HAY MEJORAS, PAGOS DOCUMENTADOS DE EXPENSAS, SERVICIOS, IMPUESTOS, ETC.? PODRIAS RECLAMAR LOS GASTOS DE MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE A LOS HEREDEROS

¿LOCALIDAD?

[msal]

Hola gcias a ambos x sus respuestas. Lo del alquiler no me sirve xq es un contrato q esta vencido hace casi un año pero q x confianza lo continuaron sin firmar nada. En cuanto a los gastos. En el pacto se establece q durante esos tres años el concubino debe pagar todos los impuestos expensas y mantenimiento q genere el depto sin derecho a pedir mejoras. Si las hace, corren x su cuenta.
Por eso como alternativa preguntaba si no creían factible recurrir a la figura del comodato para no entrar en el supuesto del art 527CCYC. Slds

[legalescom]

Lo del comodato, no va a correr. Respecto del alquiler , vas a tener que intimar al inquilino, por cuanto, vencido el contrato de locación, y habida cuenta que lo necesita para su uso personal, proceda a su entrega en el plazo de quince días. Adjuntando, tanto tu carta documento, como la que te conteste el locatario, al juicio de desalojo. Entendiendo qué, mientras no se le devuelva el bien locado, deberá gozar del plazo por habitación real.

[DRalonso]

NO HAY DE QUE!

REITERO: SI APLICAS LA TEORIA PRECEDENTE PODRIAS ESTIRARLO

¿LOCALIDAD?

[msal]

Gcias nuevamente. Es en san martin. No obstante, y perdonen q insista. Es la accion de desalojo la via pertinente para resolver esto? Si no es intruso y tiene un instrumento publico con firma de la titular de dominio q lo habilita a usar el inmueble y no esta vencido el plazo, al menos no debería discutirse dentro de una acción reivindicatoria? Slds

[legalescom]

Pregunto: ¿está hecha la sucesión? ¿ han sido declarados herederos los atores?

[legalescom]

"actores"

[msal]

Si, esta dictada la DH a favor de los hijos.

[legalescom]

Dado que tu cliente, detentaría la posesión, por un derecho real de habitación, sería aplicable la Jurisprudencia que dice: "Cuando la posesión presenta suficientes visos de seriedad, será insuficiente el marco del desalojo para dirimir tal contienda, debiendo ventilársela por otros medios procesales, creados para discutir la posesión. Ello así, pues "no cabe disentir dentro de su órbita el mejor derecho a poseer, ni la posesión misma: todo debate sobre el particular es extraño al juicio de desalojo" (C2°CivCom La Plata, Sala III. 31/3/95, LLBA. 1996-173).

[DRalonso]

PERO, DON LEGALES, EL CONCUBINO TIENE BASES PARA "discutir la posesión"???

[msal]

PERO, DON LEGALES, EL CONCUBINO TIENE BASES PARA "discutir la posesión"???

Después de leer el post de Don Legales tenia esa misma duda, me puse a buscar y encontré esto:
"Conforme a lo dispuesto por el artículo 1888 CCCN, el derecho real de habitación recae sobre cosa ajena y se ejerce por la posesión, de acuerdo al artículo 1891".

[agentil]

PERO, DON LEGALES, EL CONCUBINO TIENE BASES PARA "discutir la posesión"???

Si porque al ser un derecho real, el mismo está ejerciendo la posesión. Debería oponer falta de legitimación pasiva. Saludos

[legalescom]

Por otra parte, dice el art. 380 del C. C. y C. : ". ...sin embargo, un poder puede ser conferido de modo irrevocable, siempre que lo sea para actos especialmente determinados, limitado por un plazo cierto, y en razón de un interés legítimo que puede ser solamente del representante, o de un tercero, o común a representante y representado, o a representante y un tercero, o a representado y tercero; se extingue llegado el transcurso del plazo fijado y puede revocarse si media justa causa;...

Por lo tanto, en este caso, es como si la causante, le hubiera otorgado, a su concubino, un poder para que en su nombre y representación, siguiera ocupando, por tres años más, el inmueble de su propiedad. O, lo constituyera, como "procurator in rem suam", figura muy próxima al mandato, pero, destinada a favorecer a un tercero, después de la muerte de su otorgante, sin que para ello, fuere necesario un testamento, ya que tuvo principio d ejecución, en vida de aquél.