contestacion de demanda de desalojo

[liza]

Buenas tardes colegas:
Inicie una demanda de desalojo por falta de pago (previamente intime termino 10 dias,ect). Me contesta la demanda aduciendo que los meses que reclamo el local que había dado en locación se encontraba cerrado debido a una clausura. Mi clienta paga la deuda (2 días) le notifica que estaba todo pago y que puede proseguir con el trámite de habilitación.
En verdad el negocio no iba, entonces estorcionó a mi clienta diciendole que le entregaba la llave del local si le pagaba $ 3000 por pérdida que supuestamente había tenido0. Mi clienta no accede.
La cuestión es que al contestar la demanda dice por culpa de mi clienta no pudo habilitar y pide rechazo de demanda. También dice que entregó la llaves, cosa que realmente no hizo.
Mi pregunta es: ¿el estaría oponiendo una excepción de incumplimiento?
Yo voy a contestar el traslado diciendo que él debió tomar los recaudos necesarios previo a proceder a tomar en alquiler el local, siendo una neglicencia suya. ESTO ESTA BIEN? también podría decir que él en todo caso debió iniciar una resolución de contrato por incumplimiento. QUE HAGO POR FAVOR NECESITO QUE ME AYUDEN. SI TIENEN JURISPRUDENCIA que me pueda ayudar (yo estoy del lado del locador). A la espera de una urgente respuesta saludo a Uds. muy atte.

[Sailaw]

Mal la cosa eh?, Y la locataria intimó en algún momento por la clausura?

[BATUCHI]

mmmm si yo fuera el locatario tampoco habría pagado esos dos meses. Sé que no es de mucha ayuda mi comentario, pero por qué tu clienta quiere rescindir el contrato ahora? No está supuestamente todo en orden ya?

[liza]

Mal la cosa eh?, Y la locataria intimó en algún momento por la clausura?

Hola Sailaw como siempre tan dispuesto y atento a ayudarnos.
Bueno En realidad la clausura se debió por cuanto, aquí al menos en Lujan, creo que sera igual en otros lados, la habilitación debe estar iniciada. El demandado la inicia después de abrir el comercio, pide un permiso provisorio, lo que le es denegado. La clausura es por falta de habilitacion, mi clienta como aquellos no podian les pago la multa y les informo que podian proseguir con el tramite de habilitacion. (o sea tan solo demoro dos dias en pagarlo). Les notifica mediante CD.
Seguian sin haber la habilitacion, lo que motivo la clausura definitiva del local. TENGO COPIAS CERTIFICADAS DEL EXPEDIENTE MUNICIAPAL donde consta todos los trámites realizados y motivos de la clausura (por falta de habilitacion), no surge que sea imputable a mi clienta. Lo que pasa como dije antes quería tener un rédito.
COMO LES PARECE QUE ME IRA? QUE HAGO? Mi idea era poner:es un deber de diligencia exigible al locatorio el haber realizado al momento de la contratacion las pertinentes consulta para desentrañar si el inmueble arrendado se encontraba en condicioens de ser utilizado en la actividad empresaria que se dispone a desarrollar. El incumplimiento contractual en el que pueda incurrir el locador con respecto a las condicioens que reúne la cosa locado sólo habilitan al locatario a pedir la resolucion del contrato, a dismunuir el precio pagado, etc.Si realmente el inmueble no sirve el ordenamiento jurídico le brinda a la locataria un modo de solucionarl el conflicto más razonable y efectivo, es es el de resolver el contrato en forma imputable al locador (COSA QUE EL DEMANDADO NO HIZO), con las consecuencias que de ello deriban.
NECESITO QUE ME ORIENTEN.

[liza]

mmmm si yo fuera el locatario tampoco habría pagado esos dos meses. Sé que no es de mucha ayuda mi comentario, pero por qué tu clienta quiere rescindir el contrato ahora? No está supuestamente todo en orden ya?

Hola lee lo que le respondi a SAILAW en verdad la clausura se debió a no tener habilitacion municipal. Pido una permiso provisorio y se lo denegaron, no obstante lo cual siguió sin habilitacion hasta la clausura definitiva. Tengo un expediente certificado del que surgen los pasos dados por la demandada y del mismo no surge culpa de mi clienta, sino muy por el contrario del demandado que no se le hizo lugar al pedido provisiguio sin habilitacion. Para vos de haber sido como dice el locatario no debió iniciar accion por resolucion de contrato. No muy por el contrario siguió el local cerrado sin querer darle las llaves, pretendiendo que mi clienta le pagara $ 3000 para entregarsela y firmar una rescision en forma conjunta. CREO QUE HUBO DE PARTE DEL LOCATARIO UN ABUSO DEL DERECHO.
QUE TE PARECE QUE HAGA?

[Sailaw]

Noooooooo!!!, eso es responsabilidad del locatario, o surge del contrato un aseguramiento de otorgaciòn de la habilitación por parte del municipio?, se supone que antes de alquilar para poner un negocio se debe averiguar, y una vez alquilado antes de abrir iniciar el tràmite.

Todas esas cosas son de actividad necesaria del locatario, no existe responsabilidad alguna por parte de la locadora, incluso esta les hizo un favor al pagar la multa (no entiendo porque).

Seguí adelante el juicio por cobro de alquileres, que en el mismo no te pueden oponer otra excepción que la del pago.

Si la locataria quiere puede iniciar un juicio ordinario contra la locadora, que va a perder seguro, porque nadie puede responsabilizar a otro de su propia negligencia.

[liza]

[quote="Sailaw"]Noooooooo!!!, eso es responsabilidad del locatario, o surge del contrato un aseguramiento de otorgaciòn de la habilitación por parte del municipio?, se supone que antes de alquilar para poner un negocio se debe averiguar, y una vez alquilado antes de abrir iniciar el tràmite.

Todas esas cosas son de actividad necesaria del locatario, no existe responsabilidad alguna por parte de la locadora, incluso esta les hizo un favor al pagar la multa (no entiendo porque).

Seguí adelante el juicio por cobro de alquileres, que en el mismo no te pueden oponer otra excepción que la del pago.

Si la locataria quiere puede iniciar un juicio ordinario contra la locadora, que va a perder seguro, porque nadie puede responsabilizar a otro de su propia negligencia.[/quote
Bueno entonces coincidimos me quedo tranquila y sigo adelante. Gracias por el apoyo. Cuando tenga alguna novedad de como termina esto les aviso.Saludos

[liza]

Noooooooo!!!, eso es responsabilidad del locatario, o surge del contrato un aseguramiento de otorgaciòn de la habilitación por parte del municipio?, se supone que antes de alquilar para poner un negocio se debe averiguar, y una vez alquilado antes de abrir iniciar el tràmite.

Todas esas cosas son de actividad necesaria del locatario, no existe responsabilidad alguna por parte de la locadora, incluso esta les hizo un favor al pagar la multa (no entiendo porque).

Seguí adelante el juicio por cobro de alquileres, que en el mismo no te pueden oponer otra excepción que la del pago.

Si la locataria quiere puede iniciar un juicio ordinario contra la locadora, que va a perder seguro, porque nadie puede responsabilizar a otro de su propia negligencia.

NO ES JUICIO POR COBRO DE ALQUILERES EL QUE INICIO, SINO POR DESALOJO POR FALTA DE PAGO. QUE ME PUEDE OPONER?

[liza]

Noooooooo!!!, eso es responsabilidad del locatario, o surge del contrato un aseguramiento de otorgaciòn de la habilitación por parte del municipio?, se supone que antes de alquilar para poner un negocio se debe averiguar, y una vez alquilado antes de abrir iniciar el tràmite.

Todas esas cosas son de actividad necesaria del locatario, no existe responsabilidad alguna por parte de la locadora, incluso esta les hizo un favor al pagar la multa (no entiendo porque).

Seguí adelante el juicio por cobro de alquileres, que en el mismo no te pueden oponer otra excepción que la del pago.

Si la locataria quiere puede iniciar un juicio ordinario contra la locadora, que va a perder seguro, porque nadie puede responsabilizar a otro de su propia negligencia.

NO ES JUICIO POR COBRO DE ALQUILERES EL QUE INICIO, SINO POR DESALOJO POR FALTA DE PAGO. QUE ME PUEDE OPONER?

CUANDO CONTESTA LA DEMANDA DE DESALOJO DICE QUE NO PAGO LOS ALQUILERES POR LO QUE YA LES MENCIONE. PUEDE PROSPERAR?

[Sailaw]

No, solo prosperan las excepciones autorizadas por el CPCC, no se puede entrar en la causa en un ejecutivo

[liza]

No, solo prosperan las excepciones autorizadas por el CPCC, no se puede entrar en la causa en un ejecutivo

No Sailaw, no es un juicio ejecutivo de cobro de alquileres, sino lo que yo inicié es un desalojo por falta de pago y al contestar la demanda de desalojo argumenta lo que ya manifesté. Puede prosperar?

[Sailaw]

No, no puede oponer eso, máxime si no se trata de acciones o hechos que constituyan un incumplimiento de tu parte, la clausura tal como vos la contaste no guarda relación con el objeto contractual, y se debe a la inacción o impericia de la locataria, de lo que no debe responder tu parte ni afecta al contrato.

Como poner puede poner cualquier cosa, pero eso no procede.

[liza]

No, no puede oponer eso, máxime si no se trata de acciones o hechos que constituyan un incumplimiento de tu parte, la clausura tal como vos la contaste no guarda relación con el objeto contractual, y se debe a la inacción o impericia de la locataria, de lo que no debe responder tu parte ni afecta al contrato.

Como poner puede poner cualquier cosa, pero eso no procede.

Gracias nuevamente. Cuando tenga la sentencia se las comento. Saludos.