Hola amigos, he buscado entre los temas de este apartado del (excelente) foro legal y lamentablemente no he encontrado una coincidencia exacta a mi inquietud. Es por eso inicio tema nuevo y desde ya agradezco el tiempo que dediquen a leer o responderla.
Estoy comprando un Fondo de Comercio (FdC) que la inquilina actual promovió por su cuenta (puso un cartel en la puerta: vendo fondo..."). Entregué una seña por el mismo hace unos días, y quedamos en hacer la transferencia de la titularidad la primera semana de diciembre. Hasta aquí todo bien y nada extraño.
La gestión del inmueble donde opera el FdC lo tiene una inmobiliaria que hace las cobranzas a la propietaria, paga impuestos, etc. La venta del FdC aclaro que es de particular a particular, es decir, la inmob no intervino hasta el punto en que me tocó ahora, ir hablando de ocupar yo el local y redactar el nuevo contrato. El problema se suscita cuando la inmob me pasa cargos por alquiler con valor de 10000 pesos (el 5% del valor total del contrato a 3 años). Nadie me lo había comentado y menos hubiera accedido a comprar el FdC (al menos en las condiciones económicas que pactamos) si conocía dichas condiciones de antemano. Yo se que los importes son los correctos (5% del valor tota....) y que de haber concurrido yo a la inmob, o bien ellos haber puesto cartel de Alquiler, etc. debería de pagarlo sin chistar, sin embargo, me parece excesivo al no haberse ocupado ellos de la colocación del inmueble a nuevo inquilino. Y sobretodo si se trata de un fondo de comercio que es un pase de manos. Ni que decir que me suben el alquiler un 25% más de lo que paga el inquilino actual, y la vez, me meten 30% de subida anual por inflación (también excesiva a mi criterio...)
Pregunto: hay algunas actividades estipuladas en la reglamentación para la labor de inmobiliaria que, de no llevarse a cabo (promoción, publicación, etc.), hagan perder la esencia de dicha comisión o la conviertan en improcedente?? La actual dueña del FdC no me comentó nada de estas condiciones de comisión al promocionar la venta del comercio. Por otro lado: es posible realizar algún tipo de cesión del contrato de alquiler actual ligado a la trasferencia del FdC? Obviamente cambiaremos las garantías, etc., Esto puede decirlo el inquilino actual o no tiene derecho a ello? Más si se trata de la venta de un FdC en el cual, si no consigue venderlo (subrogando o cediendo el contrato de alquiler + venta del FdC) por causas del propietario del inmueble, podría estar ocasionando daños y perjuicios al vendedor del fondo??
Agradezco mucho una orientación. Estoy un poco preocupado por los desembolsos que se fueron de las manos tal como lo tenía previsto inicialmente.
Un abrazo a todos.
Javier
Estoy comprando un Fondo de Comercio (FdC) que la inquilina actual promovió por su cuenta (puso un cartel en la puerta: vendo fondo..."). Entregué una seña por el mismo hace unos días, y quedamos en hacer la transferencia de la titularidad la primera semana de diciembre. Hasta aquí todo bien y nada extraño.
La gestión del inmueble donde opera el FdC lo tiene una inmobiliaria que hace las cobranzas a la propietaria, paga impuestos, etc. La venta del FdC aclaro que es de particular a particular, es decir, la inmob no intervino hasta el punto en que me tocó ahora, ir hablando de ocupar yo el local y redactar el nuevo contrato. El problema se suscita cuando la inmob me pasa cargos por alquiler con valor de 10000 pesos (el 5% del valor total del contrato a 3 años). Nadie me lo había comentado y menos hubiera accedido a comprar el FdC (al menos en las condiciones económicas que pactamos) si conocía dichas condiciones de antemano. Yo se que los importes son los correctos (5% del valor tota....) y que de haber concurrido yo a la inmob, o bien ellos haber puesto cartel de Alquiler, etc. debería de pagarlo sin chistar, sin embargo, me parece excesivo al no haberse ocupado ellos de la colocación del inmueble a nuevo inquilino. Y sobretodo si se trata de un fondo de comercio que es un pase de manos. Ni que decir que me suben el alquiler un 25% más de lo que paga el inquilino actual, y la vez, me meten 30% de subida anual por inflación (también excesiva a mi criterio...)
Pregunto: hay algunas actividades estipuladas en la reglamentación para la labor de inmobiliaria que, de no llevarse a cabo (promoción, publicación, etc.), hagan perder la esencia de dicha comisión o la conviertan en improcedente?? La actual dueña del FdC no me comentó nada de estas condiciones de comisión al promocionar la venta del comercio. Por otro lado: es posible realizar algún tipo de cesión del contrato de alquiler actual ligado a la trasferencia del FdC? Obviamente cambiaremos las garantías, etc., Esto puede decirlo el inquilino actual o no tiene derecho a ello? Más si se trata de la venta de un FdC en el cual, si no consigue venderlo (subrogando o cediendo el contrato de alquiler + venta del FdC) por causas del propietario del inmueble, podría estar ocasionando daños y perjuicios al vendedor del fondo??
Agradezco mucho una orientación. Estoy un poco preocupado por los desembolsos que se fueron de las manos tal como lo tenía previsto inicialmente.
Un abrazo a todos.
Javier
