Hola amigos foristas, necesito ayuda con el siguiente caso. A quien pueda darme una mano y su opinión, le agradeceré.
Mis clientes son 2 hermanos, su madre falleció el año pasado. Entre sus bienes dejó un departamento que estaba alquilado desde el año 1998, con prórrogas de común acuerdo hasta el 2004. Luego de ese plazo continuaron el contrato de locación "de palabra", su madre y el locatario. Junto con el contrato firmaron un convenio de desocupación, en idénticas fechas.
Mis clientes necesitan el departamento, uno de ellos quiere irse a vivir allí. Hace un año les comunicaron la situación informalmente y les dieron unos meses para que vayan buscando otra propiedad. Los inquilinos no quieren saber nada con dejar el inmueble y continúan allí, aunque abonando el alquiler.
Entiendo que no puedo pedir la homologación y ejecución del convenio que su madre y uno de los inquilinos firmaron en 1998, porque sus firmas no fueron oportunamente certificadas por escribano público, su madre falleció y no puede tener lugar el reconocimiento de las mismas que previamente se requiere. Aunque en realidad la ley (art. 1037 C. CIV) dice que los sucesores "puede limitarse a declarar que no saben si la firma pertenece al causante", con lo cual no sé si, contrariamente, podrían decir que la firma estampada en los documentos sí es de su madre. De hecho, lo es.
Con lo cual me quedarían 2 opciones:
1) Iniciar un proceso de desalojo por vencimiento del plazo, aunque considerando que mis clientes quieren el departamento cuanto antes, que los locatarios podrían dilatar el proceso exigiendo la apertura de la sucesión, iniciando una usucapión, etc., no lo creo lo más conveniente para este caso...
2) Hacer un nuevo Convenio de Desocupación. Encontrándose el plazo vencido, el inmueble ocupado y ofreciendole algún beneficio, entiendo que sería lo más rápido para recuperar la propiedad. Pero ¿puedo hacer un convenio de desocupación, haciendo referencia que existe un contrato de locación verbal? En realidad existió contrato escrito, pero el plazo se venció en el 2004 y fue firmado por uno de los ocupantes (son un matrimonio y solo firmo el hombre) y la madre fallecida. Mis dudas en concreto son si haciendo un convenio de desocupación firmado por todos los ocupantes y los herederos (locadores de "palabra" desde el año pasado), me lo homologarían... Leí que en algunos juzgados exigen copia del Contrato de Locación junto con la Solicictud de Homologación. Me interesa, además, que todos firmen este convenio, ya que entiendo que a diferencia del desalojo, solo es oponible a las partes y no a todos los ocupantes, como en el caso del desalojo.
Muchas gracias, a esta hora la percepción puede fallar. Saludos y buenas noches!
Mis clientes son 2 hermanos, su madre falleció el año pasado. Entre sus bienes dejó un departamento que estaba alquilado desde el año 1998, con prórrogas de común acuerdo hasta el 2004. Luego de ese plazo continuaron el contrato de locación "de palabra", su madre y el locatario. Junto con el contrato firmaron un convenio de desocupación, en idénticas fechas.
Mis clientes necesitan el departamento, uno de ellos quiere irse a vivir allí. Hace un año les comunicaron la situación informalmente y les dieron unos meses para que vayan buscando otra propiedad. Los inquilinos no quieren saber nada con dejar el inmueble y continúan allí, aunque abonando el alquiler.
Entiendo que no puedo pedir la homologación y ejecución del convenio que su madre y uno de los inquilinos firmaron en 1998, porque sus firmas no fueron oportunamente certificadas por escribano público, su madre falleció y no puede tener lugar el reconocimiento de las mismas que previamente se requiere. Aunque en realidad la ley (art. 1037 C. CIV) dice que los sucesores "puede limitarse a declarar que no saben si la firma pertenece al causante", con lo cual no sé si, contrariamente, podrían decir que la firma estampada en los documentos sí es de su madre. De hecho, lo es.
Con lo cual me quedarían 2 opciones:
1) Iniciar un proceso de desalojo por vencimiento del plazo, aunque considerando que mis clientes quieren el departamento cuanto antes, que los locatarios podrían dilatar el proceso exigiendo la apertura de la sucesión, iniciando una usucapión, etc., no lo creo lo más conveniente para este caso...
2) Hacer un nuevo Convenio de Desocupación. Encontrándose el plazo vencido, el inmueble ocupado y ofreciendole algún beneficio, entiendo que sería lo más rápido para recuperar la propiedad. Pero ¿puedo hacer un convenio de desocupación, haciendo referencia que existe un contrato de locación verbal? En realidad existió contrato escrito, pero el plazo se venció en el 2004 y fue firmado por uno de los ocupantes (son un matrimonio y solo firmo el hombre) y la madre fallecida. Mis dudas en concreto son si haciendo un convenio de desocupación firmado por todos los ocupantes y los herederos (locadores de "palabra" desde el año pasado), me lo homologarían... Leí que en algunos juzgados exigen copia del Contrato de Locación junto con la Solicictud de Homologación. Me interesa, además, que todos firmen este convenio, ya que entiendo que a diferencia del desalojo, solo es oponible a las partes y no a todos los ocupantes, como en el caso del desalojo.
Muchas gracias, a esta hora la percepción puede fallar. Saludos y buenas noches!
