Como les va muchachos, vengo en esta oportunidad a que me ayuden a debatir cual seria la mejor estrategia para este caso:
Mi cliente posee una propiedad de su padre, que éste (un hombre mayor), alquiló hace varios años (mas de 5 o 6) a una gente mediante contrato. Vencido el plazo de ese contrato, la gente siguió locandolo abonándole al padre de mi cliente ese precio (lo cual si bien es informal y no me parece lo correcto, es una situación contemplada por art. 1622 cc.).
Ahora, esta suma nunca fue ajustada por inflación y demás (recordemos que quien se encargaba de este alquiler era una persona muy mayor). Por tanto esta gente esta pagando hoy día una suma ínfima que no llega a los 1000 pesos de alquiler.
Resulta que mi cliente (hija del locador) decidió empezar a hacerse cargo del tema, cuando me vino a ver le dije que tiene todo el derecho a exigirle un aumento.
Le comente que esta gente esta en el inmueble según lo dictado por art. 1622, o sea, pasados los dos años de contrato, cada recibo mensual que les extendió su padre implica que el locador le extiende un mes el contrato, pero el locador le puede exigir la devolución de la cosa cuando el quiera. NO HAY TACITA RECONDUCCIÓN.
Por tanto le recomendé que lo mejor era firmar un nuevo contrato con precios actualizados ya que además nunca esta bueno quedarse en la informalidad de no tenerlo.
Resulta que la gente que ocupa el inmueble (asesorada legalmente o no) no quiere pagar más dinero por el alquiler (lo cual es ilógico por lo que pagan), tampoco quiere firmar un contrato nuevo y dicen que no se van a ir, que van a seguir ocupando el lugar y solo están dispuestos a pagar la suma que siempre pagaron.
A todo esto yo le dije que la solución era fácil, se los intima previamente pidiendo la devolución de la cosa y luego de los desaloja por vencimiento de contrato.
Volvió ya el acuse de recibo de la cd notificada, entonces le pedí a mi cliente el contrato para ejecutarlo.
Aca es donde vienen mis dudas:
Mi cliente me dice que no encuentra el contrato por ningún lado, si tiene algunos recibos de alquiler. Pero digamos que el contrato base que justifica la acción de desalojo no está.
Ahí es donde me entra la gran duda sobre que pasos a seguir:
1- desalojo por intrusión (casi seguro no): al no tener el contrato base optar por esta vía, con la gran desventaja de tener que iniciar causa penal y probar una intrusión que en realidad nunca ocurrió. El propietario los dejó entrar en el inmueble, el tema es que venció el contrato y no los quiere mas en el inmueble. pero al no tener contrato...
2- Interdicto de recobrar posesión: a mi entender no es la vía correspondiente, el legitimado es el poseedor, no el propietario, para eso esta el desalojo.
Ahora vienen las opciones que (a mi entender) parecen mas viables:
3- Pedir como medida previa a la demanda documento en poder de tercero, y así intimar a los demandados a que presenten el contrato y, al no hacerlo, generar una presunción en su contra. (el tema es que no creo presenten el contrato y esas presunciones, por experiencia, el juez no las analiza nunca).
4- (lo que hoy día me parece lo mas viable):
Desalojo por vencimiento de contrato:
Denunciar que hubo un contrato verbal (la locación no necesita contrato escrito).
No decir que hubo un contrato escrito y se perdió.
Demostrar con los recibos (que todavía no se de que fecha son, pero seguro no son de los últimos dos meses) que:
a-) O pasaron mas de dos años desde el primer recibo (plazo mínimo de locación)
b-) O, de no haber transcurrido dos años, igualmente seria a mi entender viable el desalojo, no por vencimiento de contrato sino por falta de pago, ya que aunque no hayan transcurrido los dos años no se pagaron los últimos dos meses lo cual rescinde automáticamente el contrato y me habilita la vía judicial (art. 1507 cc).
Esta última opción la que mas me convence, pasada en limpio:
Demandar por vencimiento de contrato o falta de pago (depende el caso) aludiendo que hubo un contrato verbal, poniendo como prueba de este contrato los recibos, aludir que hace mas de dos meses no se paga y por ende con esos fundamentos pedir el lanzamiento.
Esto es lo que pensé en estos días, me gustaría me den sus opiniones y si alguno ha tenido una experiencia parecida la comparta conmigo.
Desde ya estoy abierto a cualquier opinión o corrección!
Desde ya muchas gracias
Un saludo!
Mi cliente posee una propiedad de su padre, que éste (un hombre mayor), alquiló hace varios años (mas de 5 o 6) a una gente mediante contrato. Vencido el plazo de ese contrato, la gente siguió locandolo abonándole al padre de mi cliente ese precio (lo cual si bien es informal y no me parece lo correcto, es una situación contemplada por art. 1622 cc.).
Ahora, esta suma nunca fue ajustada por inflación y demás (recordemos que quien se encargaba de este alquiler era una persona muy mayor). Por tanto esta gente esta pagando hoy día una suma ínfima que no llega a los 1000 pesos de alquiler.
Resulta que mi cliente (hija del locador) decidió empezar a hacerse cargo del tema, cuando me vino a ver le dije que tiene todo el derecho a exigirle un aumento.
Le comente que esta gente esta en el inmueble según lo dictado por art. 1622, o sea, pasados los dos años de contrato, cada recibo mensual que les extendió su padre implica que el locador le extiende un mes el contrato, pero el locador le puede exigir la devolución de la cosa cuando el quiera. NO HAY TACITA RECONDUCCIÓN.
Por tanto le recomendé que lo mejor era firmar un nuevo contrato con precios actualizados ya que además nunca esta bueno quedarse en la informalidad de no tenerlo.
Resulta que la gente que ocupa el inmueble (asesorada legalmente o no) no quiere pagar más dinero por el alquiler (lo cual es ilógico por lo que pagan), tampoco quiere firmar un contrato nuevo y dicen que no se van a ir, que van a seguir ocupando el lugar y solo están dispuestos a pagar la suma que siempre pagaron.
A todo esto yo le dije que la solución era fácil, se los intima previamente pidiendo la devolución de la cosa y luego de los desaloja por vencimiento de contrato.
Volvió ya el acuse de recibo de la cd notificada, entonces le pedí a mi cliente el contrato para ejecutarlo.
Aca es donde vienen mis dudas:
Mi cliente me dice que no encuentra el contrato por ningún lado, si tiene algunos recibos de alquiler. Pero digamos que el contrato base que justifica la acción de desalojo no está.
Ahí es donde me entra la gran duda sobre que pasos a seguir:
1- desalojo por intrusión (casi seguro no): al no tener el contrato base optar por esta vía, con la gran desventaja de tener que iniciar causa penal y probar una intrusión que en realidad nunca ocurrió. El propietario los dejó entrar en el inmueble, el tema es que venció el contrato y no los quiere mas en el inmueble. pero al no tener contrato...
2- Interdicto de recobrar posesión: a mi entender no es la vía correspondiente, el legitimado es el poseedor, no el propietario, para eso esta el desalojo.
Ahora vienen las opciones que (a mi entender) parecen mas viables:
3- Pedir como medida previa a la demanda documento en poder de tercero, y así intimar a los demandados a que presenten el contrato y, al no hacerlo, generar una presunción en su contra. (el tema es que no creo presenten el contrato y esas presunciones, por experiencia, el juez no las analiza nunca).
4- (lo que hoy día me parece lo mas viable):
Desalojo por vencimiento de contrato:
Denunciar que hubo un contrato verbal (la locación no necesita contrato escrito).
No decir que hubo un contrato escrito y se perdió.
Demostrar con los recibos (que todavía no se de que fecha son, pero seguro no son de los últimos dos meses) que:
a-) O pasaron mas de dos años desde el primer recibo (plazo mínimo de locación)
b-) O, de no haber transcurrido dos años, igualmente seria a mi entender viable el desalojo, no por vencimiento de contrato sino por falta de pago, ya que aunque no hayan transcurrido los dos años no se pagaron los últimos dos meses lo cual rescinde automáticamente el contrato y me habilita la vía judicial (art. 1507 cc).
Esta última opción la que mas me convence, pasada en limpio:
Demandar por vencimiento de contrato o falta de pago (depende el caso) aludiendo que hubo un contrato verbal, poniendo como prueba de este contrato los recibos, aludir que hace mas de dos meses no se paga y por ende con esos fundamentos pedir el lanzamiento.
Esto es lo que pensé en estos días, me gustaría me den sus opiniones y si alguno ha tenido una experiencia parecida la comparta conmigo.
Desde ya estoy abierto a cualquier opinión o corrección!
Desde ya muchas gracias
Un saludo!
