division de condominio

[marioli]

Hola
Les consulto lo siguiente: Mi cliente tiene una propiedad en condominio en la que funciona una libreria.
Hace 5 meses uno de los condóminos decidió irse y poner un negocio por su cuenta. Ahora le envia una carta documento a mi cliente intimandolo al pago de un alquiler.
Por empezar no puede reclamar alquileres pasados, sino solo a partir de la intimación. Algo más que me recomiende poner en la contestación?
Es mi primer caso sobre el tema.
Ademas están intentando llegar a un acuerdo en cuanto a la venta del local, Algo a tener en cuenta?
Gracias a todos por el tiempo.
Saludos
Mario

[Mordisco]

Jurisprudencia Buenos Aires

La procedencia del reclamo por pago del porcentual del valor locativo correspondiente al condómino no ocupante, no tiene su fecha de arranque en el momento del inicio de la ocupación unilateral, sino a partir del instante en que el no ocupante exterioriza su voluntad de no tolerar el uso exclusivo de su condomino en forma gratuita, interpelándolo a pagarle un cánon compensatorio proporcional a su parte. (arts. 16, 2684, 2691, 2699, 2702, 2707)

CC0002 SM 47351 RSD-107-4 S 13-4-4, Juez OCCHIUZZI (SD)
Oberto, Teresa Emilia c/ Oberto, Dolores s/ Incidente de rendición de cuentas
MAG. VOTANTES: Occhiuzzi-Scarpati-Mares

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La compensación locativa reclamada por el condómino que no disfruta del uso de la cosa común, debe abonarse a partir del reclamo formulado en forma fehaciente, pues hasta entonces debe suponerse que la inacción importó conformidad con la situación existente. En sentido concordante, este Tribunal ha tenido oportunidad de señalar, sin que implique ello identificar el condominio con la comunidad conyugal ni tampoco con el estado de indivisión post-comunitaria, que el derecho del cónyuge que no usufructuaba el inmueble común a reclamar proporcionalmente el valor locativo, nace a partir del momento en que así lo exige en forma clara y fehaciente.

CC0002 SI 56444 RSI-89-92 I 3-3-1992


CARATULA: Crego Oscar c/ Sanchez María s/ Incidente valor locat.
MAG. VOTANTES: Krause - Malamud

Sumario Nº B1750127 de jurisprudencia JUBA ver en

http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=014578

[marioli]

Muchas gracias mordisco!

[marioli]

Alguien más tiene algo para aportar?

Muchas gracias!

[Mordisco]

Si buscas ademas doctrina, lei algo en cazeaux y trigo represas, enrolando en esa postura.-

[Mordisco]

Ah!!!, además se me paso el tema del reparto de uso

[Mordisco]

Goce exclusivo por un condómino. - El condómino que habita la finca común y de tal manera excluye a los copartícipes del goce de ella, debe pagar a éstos la parte proporcional que corresponda del valor locativo que se fije judicialmente (1), desde la fecha de la reclamación por el condómino excluído (2) ; pero no con relación al tiempo anterior porque la pasividad importa un tácito consentimiento con dicha ocupación (3) .




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Apéndice de notas

(1) CCiv.A, 25/3/68, LL 135-1193, f. 61.658; CCiv. B, 11/8/70, LL 144-613-S-27.656; CCiv.C, 27/2/69, LL 135-1193-S-21.486; íd., 19/3/70, JA 7-1970-29, f. 18.465; CCiv.1ª, 24/10/38, JA 64-154; C2ªLPl., 25/7/50, JA 1951-I-517; CJunín, 10/8/67, JA 1968-IV-447-S-162.

(2) CCiv.A,18/8/66, LL 124-391, f. 56.684; CCiv.B, 11/8/70, LL 144-613-S-27.656; CCiv.C, 19/3/70, JA 7-1970-29, f. 18.465; íd., 27/2/69, LL 135-1192-S-21.486; íd., 21/7/60, LL 100-278, f. 45.336, y JA 1961-IV-6-S-56; íd., 12/12/55, LL 81-508, f. 38.449; CCiv.1ª, 4/4/41, JA 74-131; CCiv.2ª, 5/11/45, LL 40-575; C1ªLPI., 23/9/71, LL 148-690-S-29.606; íd., 8/7/52, LL 67-674; CJunín, 10/8/67, JA 1968-IV-447-S-162; CRos., 13/6/47, RSF 16-53.

(3) CCiv.A, 18/8/66, LL 124-391, f. 56.684; CCiv.C, 19/3/70, JA 7-1970-29, f. 18.465; íd., 21/7/60, LL 100-278, f. 45.336, y JA 1961-IV-6-S-56; íd., 12/12/55, LL 81-508, f. 38.449; CCiv.1ª, 10/9/43, JA 1943-III-861; CCiv.2ª, 30/6/39, JA 69-395; C1ª LPl. II, 23/9/71, LL 148-690-S-29.606; C2ªCórd., 28/10/58, CJ XIV-149.

[Mordisco]

Si bien el uso y goce de la cosa no está supeditado al acuerdo previo prestado por los otros condóminos, el artículo 2684 debe integrarse con el 2699 en cuanto dispone que "Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada". De ahí que coordinando ambos preceptos: los artículos 2684 y 2699, quepa concluir que el uso y goce autorizado por el primero, si bien, como se dijo, no está sujeto al acuerdo previo de los otros comuneros, reposa sobre un consentimiento tácito presumido por la ley. De otro modo no se podría entender que "la oposición de alguno de los condóminos" bastara para ponerle fin y remitir la cuestión a las normas sobre la administración.

[Mordisco]

La extensión del derecho de cada comunero abarca el uso y goce de la totalidad de la cosa (art. 2712, Cód. Civ.); no se limita a una parte, sino que se ejerce sobre toda ella sin perjuicio del derecho análogo de los restantes y lleva aneja la facultad de aprovechar de los frutos que la cosa produce (1)
El condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre toda ella un derecho que le es propio, y mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe (2)
No procede el cobro de la parte proporcional del alquiler, por parte del condómino que no utiliza la propiedad, a quien la está ocupando, si no medió petición alguna en ese sentido, ya que tal silencio implica una tácita conformidad; pero en cambio sí se le reconoce el derecho a percibir aquellas sumas a partir de la fecha de la interpelación (3)


Apéndice de Notas

(1) CNCiv., sala E, 29-9-80, J.A. 1981-111-310.
(2) CNCiv., sala E, 18-4-86, L.L. 1986-C-520.
(3)CNPaz, sala III, 26-5-64, L.L. 116-531.

[may]

REVIVO ESTE VIEJO POST! OJALA QUE LO VEA ALGUIEN...
mi clienta tiene varios temas lo cuento todo para dar un panorama:
En el año 1995 se casa, estaban comprando una casa ( la misma era parte de la mama y la abuela del marido), en el año 1997 escrituran 3/4 de la casa, fallece la abuela y un tio les inicia juicio alegando que no le habian pagado nada a esa abuela, el juicio lo ganan porque tenian comprobantes... pero.... como estrategia en ese momento tuvieron que decir que el marido le habia comenzado a pagar en el año 1991 a la abuela, es decir como soltero. HASTA AQUI PERFECTO, EL MATRIMONIO ERA UNA MONADA!!
tuvieron 3 hijos hermosos y eran re felices!!

año 2008--- la separacion---- ella se va a una casa de su familia, el marido se va a lo de la madre, y alquilan la propiedad un tiempo para pagar: 1- una hipoteca para terminar de pagar la casa, 2 un credito para refacciones 3- y un prestamo que le hizo el padre de ella para mas refacciones.-

año 2010, el le dice que el auto era de el y no de ella, la realidad es que el tenia uno mientras eran novios pero despues adquirio uno mucho mejor estando casados, le hizo firmar a ella algo... que desconocemos, dijo que le robaron el auto, le pago el seguro, compro otro y lo puso a nombre de su mama.-

año 2011.- disolucion de la sociedad conyugal.- ya el ex marido vivia en la casa comun, le pasa alimentos a sus hijos bastante bien, pero siempre tomandose liberalidades de descuentos a su piacere... mas alla de eso, le pide dinero a mi clienta para construir un piso mas de la casa, bajo la condicion de dividir al 50% cuando se venda la casa. porque descubrio que en el juicio que hicieron se reconocio que el puso mas dinero y si disuelven ese bien de la sociedad conyugal, a la madre de sus hijos no le corresponderia el 50% por ley, cuando en realidad si le corresponderia.... ( aclaracion en la escritura estan los dos como dueños al 50% pero como ella no tiene copia no se que aclararon respecto al origen del dinero).-

realmente estoy un poco asombrada con el tema de la escritura... que de todos modos el pueda probar que no es de ella, no me esperaba esa situacion, me gustaria saber la opinion de todos ustedes que siempre leo y aprendo mucho, o me orienten con fallos y temas para que pueda instruirme mas en el tema.-

ahh ahora le mando un mail avisandole que le va a llegar una cedula para un juicio de atribucion de porcentaje, desconozco ese objeto, pero supongo que no quiere vender la casa, sino pagarle menos de lo que le paga x el supuesto alquler.. una casa que se pagaria alrededor de 4 mil pesos de alquiler le esta pagando mil y le descuenta a ella que no la usufructua, el abl y gastos si pinta o arregla algo... la contraparte es abogado jajaja.- gracias a todos !!