Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H
Crespo, Elvira y otros c. Cons. Edif. Caribe II Calle Fortunato de la Plaza 1806 s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512 • 13/11/2013
Los propietarios de una unidad funcional promovieron demanda a fin de obtener la clausura de un espacio común ubicado en la terraza del edificio, en el cual se construyó una parrilla para transformarlo en un salón de usos múltiples. La sentencia no le hizo lugar. La Cámara la revocó y admitió el reclamo.
fallo al respecto:
2ª Instancia. — Buenos Aires, 13 de Noviembre de 2013.
Autos Y Vistos; Y Considerando:
Los Dres. Liliana E. Abreut y Sebastian Picasso dijeron:
Vienen estos autos a la Alzada para resolver el recurso de apelación interpuesto a fs. 745, concedido a fs. 753; y el interpuesto a fs. 752, concedido a fs. 753; contra la decisión de fs. 734/744.- Los memoriales obran respectivamente a fs. 754/758, contestado a fs. 763/769; y a fs. 760/761, que no fue contestado.-
I.- Corresponde en primer lugar, por una cuestión de orden metodológico, examinar el recurso interpuesto a fs. 752:
Cuestiona el consorcio demandado lo dispuesto por el magistrado de grado en cuanto desestimó la excepción de falta de legitimación activa que opusiera respecto de la coactora Elvira Crespo.- Centra esencialmente sus críticas en la circunstancia de no ser la reclamante titular de dominio de la unidad funcional que indicó en el escrito de demanda, sino de otra unidad funcional distinta que no ha invocado.- Para el supuesto de no prosperar sus agravios, solicita la modificación de la imposición de costas respecto de la defensa en tratamiento, afirmando que razonablemente pudo creerse con derecho al planteo.-
Vistas las actuaciones, resulta que la Sra. Elvira Crespo, se ha presentado en la demanda invocando ser titular de la unidad funcional del piso segundo designada con la Letra “D” (v. fs. 175 pto. I) del inmueble indicado sito en la ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires, afirmación que reitera luego en la presentación de fs. 394/400.- Posteriormente, a fs. 613/615, al contestar el traslado que se le confiriera de la presentación de la demandada agregada a fs.
576/577 aclaró respecto de la carta-documento que la contraria acompañara, que se incurrió en la misma en un error de tipeo, consignándose Unidad “E” en lugar de Unidad “D”, de la que es titular.-
Ahora bien, teniendo en cuenta la naturaleza de las pretensiones contenidas en la demanda, los términos en que fue planteada la excepción de falta de legitimación - por no ser la coactora titular registral, y si lo hubiera sido por haber debido accionar junto con su consorte (v. fs. 309) – y lo que surge del informe de dominio agregado en autos (v. especialmente fs. 625 y 653) en cuanto a que Sra. Elvira Crespo y su cónyuge Roberto Ramón Cupi, resultan ser titulares de dominio respecto del cien por cien de la Unidad 56 del edificio mencionado, no cabe duda alguna respecto de la legitimación activa que reviste la reclamante, aun siendo titular de una porción indivisa, no resultando necesario que reclame conjuntamente con el restante condómino.-
En consecuencia, los agravios no tendrán favorable acogimiento en el punto.-
En lo que hace a la queja vertida en relación a la imposición de costas, corresponde señalar primeramente, como es sabido, que las costas no constituyen un castigo para el perdedor sino que importan solo un resarcimiento de los gastos que ha debido efectuar la parte a fin de lograr el reconocimiento de su derecho a efectos de que ellos no graviten en definitiva en desmedro de la integridad del derecho reconocido (conf. CNCiv. Sala M, 10/04/1991, JA 1991-III, “Romero Ramón A. y Ot. c. Comisión Municipal de la Vivienda”).- Cabe agregar al respecto, que la creencia de un litigante sobre el derecho que le asiste no basta para eximirlo de las costas sino que la evaluación de esa circunstancia, “exige que la opinión de aquel repose sobre hechos y fundamentos que, objetivamente considerados, lo induzcan a sostener tal actitud” (v. GOZAÍNI, Osvaldo A., “Costas Procesales”, Ediar, Año 2007, Volumen 1 p. 343).
En la especie, teniendo en cuenta que la demandada ha resultado vencida respecto de la excepción de falta de legitimación activa que opusiera, no se advierten razones que ameriten apartarse de la regla general contenida en el art. 68 del Código Procesal.
Por ser ello así, se confirmará también la decisión en el punto, debiendo soportar la recurrente las costas del recurso en examen por no haber mediado contradictorio en esta instancia al respecto.
II.- Corresponde entonces resolver el recurso de apelación interpuesto a fs. 745:
Cuestiona la parte actora lo dispuesto por el juez de grado en cuanto rechazó la demanda que motivara esta litis.
Centra esencialmente sus agravios en la valoración que efectuó el magistrado de la prueba pericial producida en autos, afirmando que la sentencia se ha limitado arbitraria o al menos infundadamente a una sola de las pruebas - la pericial - considerándola solo en parte.- Afirma que no fueron consideradas las impugnaciones formuladas al dictamen del perito, y que existe una obra nueva, un cambio de destino y daños patrimoniales y morales concretos.- Agregan que la demanda ha sido interpuesta por violación al Reglamento de Copropiedad y a la ley 13.512, y que para convertir en quincho la habitación existente en la terraza que tenía como destino contener los gabinetes de súper gas por haber dejado de existir ese sistema de alimentación, debe llevarse a cabo una asamblea que decida por unanimidad otro destino.
Cabe señalar primeramente, como es sabido, que el tribunal de apelación no se encuentra obligado a seguir a los litigantes en todas sus argumentaciones, ni a refutar éstas una por una, en tanto posee amplia libertad para ordenar el estudio de los hechos y de las distintas cuestiones planteadas asignándoles el valor que corresponda a las que realmente lo tengan y sean decisivas para fundar la sentencia, pudiendo prescindir en consecuencia de aquéllas que no sirvan a la justa solución de la litis. Partiendo de esta pauta directiva, se resolverá la cuestión en esta instancia.
Sostiene la recurrente que la decisión recaída se basa exclusivamente en la prueba pericial y que el a quo no se ha expedido respecto de la impugnación que formulara al respecto.
No puede dejar de destacarse, como es sabido, que por aplicación del principio procesal dispositivo, las pruebas producidas en la causa son aquellas que las mismas partes han ofrecido y que el juez ha considerado conducentes a los fines de la resolución del conflicto (v. especialmente fs. 457/458 y fs. 725/726). En este contexto, ha presentado dictamen el perito arquitecto - cuya designación fue solicitada por ambas partes -, y han sido respondidos los oficios requeridos, a lo que cabe agregar la documental que han aportado.
La demanda ha sido promovida a efectos de ordenar la clausura del espacio común ubicado en la terraza del edificio en el cual – a criterio de los reclamantes – se han efectuado modificaciones estructurales habiéndose modificado su destino; y asimismo de que se disponga la demolición de las obras que entienden son antirreglamentarias, en orden al estricto cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y de la ley 13.512.
Así planteado el reclamo, claro está que la pericial ofrecida tiene una importancia prácticamente decisiva, pues resulta relevante en tanto el experto se expedirá sobre temas de su incumbencia que normalmente son ajenos a la formación profesional de los jueces.- Debe también recordarse que el juez no debe apartarse porque sí de las conclusiones del perito en tanto y en cuanto éstas demuestren cumplir con ciertas condiciones. Si el objeto de la pericia es ilustrar el criterio del magistrado, deben los peritos fundar sus conclusiones, exponiendo los antecedentes de orden técnico que hubieren tenido en cuenta, lo que deriva de su misión, que es asesorar y nada más, ya que quien resuelve la cuestión es el magistrado, que en su debido momento examinará los hechos alegados, estudiando la prueba producida conforme a las reglas de la sana crítica y estableciendo la mayor fuerza de convicción. Es decir que la libertad de apreciación de la prueba que tiene el juez, no desaparece o se limita por tratarse de una pericia y puede fundadamente, apartarse de sus conclusiones (Conf. Art. 386 y 477 CPCC).
En este contexto, cabe señalar en primer lugar, que no resulta un hecho controvertido que se ha instalado una parrilla en una habitación ubicada en la terraza del edificio, que se utilizó como “Sala de Tubos de Gas” hasta que se conectó el sistema de gas natural y dejaron de utilizarse los tubos.-
Si bien el experto ha sido categórico al señalar que el espacio en cuestión “permanece con su misma fisonomía en la estructura, revestimiento e instalaciones (de acuerdo a los planos existentes)”, que “la modificación concretada fue la de construir una parrilla, en el interior del local” y que “las áreas permanecen inalterables y solo se las equipó de una parrilla que no produce diferencias en la superficie construida”, no puede soslayarse en la especie que se ha transformado el local existente en un “salón de usos múltiples”.
En efecto, conforme surge de la copia agregada a fs. 93/95, se decidió en asamblea extraordinaria, con el voto afirmativo de 27 propietarios que representaban el 69,55 ava parte del total de las superficies de las unidades, “aprobar el cambio de uso del salón que antiguamente se destinaba al acopio de los tubos de gas y a partir de la fecha se destinará para Salón de Usos múltiples ... ”.- O sea que se ha decidido afectar un espacio común a nuevas funciones, modificación que no puede realizarse sin resolución por unanimidad de los consorcistas.- Por ser ello así, se advierte en la especie, que se encuentra configurado un supuesto de flagrante violación a las cláusulas estatutarias del Reglamento (art. 29 inc. g), cuya única posibilidad de reforma en este sentido es por medio de la conformidad del 100 % de los copropietarios; extremo que no se verifica cumplido en el caso.- En este orden de ideas, puede aseverarse que la violación de las normas estatutarias supone por sí sola, lesión a intereses jurídicos concretos (CNCiv Sala F, 23/9/96, LA LEY, 1997-D, 119).-
Desde esta óptica, lo expuesto por el perito en cuanto a que habiendo quedado obsoleta la finalidad para la cual se había concebido el local en cuestión “es necesario otorgarle un destino”, excede a criterio de los suscriptos el ámbito de su incumbencia, ya que la decisión al respecto deberá ser adoptada, en su caso, por el consorcio, con estricta sujeción al porcentaje de votantes legal y estatutariamente previsto según el caso.
Por otra parte, señaló el perito que “la membrana existente no es apta para su uso como superficie expuesta en azoteas accesibles” y que “se puede observar que en una zona contigua a uno de los accesos a la sala desde la azotea se ha dispuesto una franja de 1 m de ancho de un revestimiento de goma acanalada a fin de proteger la membrana en el paso desde el palier de la escalera principal a la sala misma. Este revestimiento protector resulta insuficiente ya que no se puede pretender que el público asistente al lugar no exceda el ancho de la franja de goma, es decir no invadiendo sectores de membrana desprotegida en el tránsito sobre el lugar”.- En relación a la evacuación de los humos resultantes de la combustión de la parrilla refirió que se “establece como de 2 m la distancia mínima a la que se debe erigir el remate sobre una azotea transitable y de 0,60 m sobre un techo inclinado o azotea inaccesible, que es el caso aplicable en el mencionado. La distancia a la que se separa el remate sobre la azotea no transitable (techo del salón) es de 0,40 m, y como fue descripto anteriormente, la norma indica un mínimo de 0,60 m”.
En este marco, es dable destacar, que los actores se ven afectados por la violación en sí del Reglamento de Copropiedad en tanto se decidió un cambio de destino que implica la modificación de una cláusula estatutaria, que necesariamente requiere para su modificación una mayoría de unanimidad.-. No puede dejar de merituarse lo indicado precedentemente por el experto, y además que el funcionamiento del salón que se ha destinado a usos múltiples y el uso de la parrilla instalada en el mismo, hacen presumir un fluido tránsito de personas por los pasillos, escaleras y ascensor del edificio, como así también la existencia de ruidos y olores que pueden ocasionar molestias, mayor riesgo y perturbaciones a la tranquilidad de los habitantes del inmueble, máxime en períodos vacacionales.
Desde esta perspectiva, viene al caso señalar, como es sabido, que dada su naturaleza contractual, el reglamento de copropiedad es ley para los integrantes del consorcio “razón por la cual su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la ley 13.512 como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los miembros del consorcio y el buen funcionamiento de este régimen comunitario (GURFINKEL DE WENDY, Lilian, “Derechos Reales”, Edit. Abeledo Perrot, Año 2010, T. I Cap. XV p. 639).- Por ser ello así, debe sancionarse todo hecho que transgreda lo preceptuado en el reglamento de copropiedad, toda vez que la convalidación judicial permisiva de la violación al mismo no solo crearía un mayor desorden sino que premiaría los hechos consumados (CNCiv Sala F, 20/7/2001, DJ 2001-3-738).
No puede entonces soslayarse, que la decisión de utilizar el local común como salón de usos múltiples y de instalar allí una parrilla requiere su aprobación por asamblea con unanimidad de votos, en el entendimiento de que afecta el inmueble común con los alcances contemplados en el art. 7 de la ley 13.512. Nótese que se han realizado actos materiales que han alterado sustancialmente la concepción originaria del edificio; y en este sentido, se ha interpretado que con fundamento en los principios que rigen el condominio en el Código Civil, rige la regla de unanimidad del mencionado art. 7 para la realización de cualquier acto de disposición material sobre las partes comunes, sea cual fuese su denominación ( v. CNCiv Sala C, “Consorcio de copropietarios Malabia 2515/17/21 c. Kramer, Boris”, voto del Dr. Alterini, 16/9/76), postura esta que se comparte sin desconocer que existen interpretaciones diferentes en el punto.- En la misma línea se ha decidido que “... cuando se afectan partes comunes - ya sea por medio de construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones, o alteraciones materiales, etc. - , se está frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad ...” (v. CNCiv., Sala E, JA 1997-IV, síntesis 1996/03/12).- Se ha afirmado asi que por principio, toda obra nueva construida en espacios comunes sin el debido consentimiento de los consorcistas es ilícita y no puede ser mantenida frente al justo reclamo de los copropietarios perjudicados (v. ABELLA, Adriana, Revista del Notariado 907, 01/01/2012,137, cita on line: AR/DOC/3128/13).
Lo hasta aquí expuesto, sella la suerte del recurso, ya que participamos del criterio que entiende que de aceptarse una violación del Reglamento en una cláusula estatutaria, luego se deberían aceptar otras, y así legitimar las posteriores – por aplicación del principio de igualdad (art. 16 Constitución Nacional) – y terminaría ello degradando el sistema que se busca proteger en nuestro derecho positivo a través de los derechos reales: el “numerus clausus”, y la tipicidad de la propiedad horizontal, organizada bajo un estatuto consorcial que regula las relaciones de vecindad y los derechos y obligaciones de los copropietarios (conf. ley 13.512).- Es que, el tema debe ser valorado con criterio estricto, pues lo contrario - como se dijera precedentemente - implicaría alentar conductas antijurídicas por cuanto la convalidación judicial de la obra ya realizada en infracción a normas legales y reglamentarias, importaría premiar a quien presenta los hechos consumados (v. RACCIATTI, Hernán, “Propiedad por pisos o departamentos”, Editorial Depalma, Buenos Aires, Año 1982, pP. 350 y 391).-
No puede tampoco obviarse, como tema central, que la existencia de una parrilla en un lugar inapropiado para ello compromete la seguridad del edificio. He aquí una obra nueva.
Así, resulta consecuencia inmediata de la decisión que se adopta en los párrafos precedentes, la obligación del consorcio demandado de volver las cosas al estado en que se encontraban antes de la decisión de destinar el salón de referencia a “usos múltiples” y de la instalación de la parrilla (arg. arts. 1137, 1198, 512, 902 y concs. del Código Civil ; y 7, 15 y concordantes de la ley 13.512).- En efecto, la reparación no tiene otra forma de materializarse que restableciendo las cosas al estado en que anteriormente se encontraban, pese a que ello entrañe la destrucción de valores económicos, por que se encuentran en juego disposiciones legales y reglamentarias cuya estricta observancia – como se dijera – resulta fundamental para el funcionamiento del sistema comunitario (CNCiv Sala C, “Consorcio de propietarios Charcas 2853/55 c. Pita, Pedro A. y ot.”, 20/2/1990, LL 1991-A, 487).
Por las consideraciones precedentes, la apelación habrá de tener favorable acogimiento; debiendo imponerse a la demandada vencida las costas de ambas instancias.
Disidencia del Dr. Claudio M. Kiper:
Respecto de la excepción de falta de legitimación activa opuesta en la causa, coincide el suscripto en un todo con la solución adoptada precedentemente en el apartado I.-
Ahora bien, en relación a la cuestión de fondo, la postura asumida por mis distinguidos colegas de grado, no puede ser acompañada en este particular supuesto.-
Teniendo en cuenta los términos en que fueron planteados los agravios, cabe primeramente señalar que la pericia presentada en autos, como asimismo las presentaciones de fs. 703, 705/706 (impugnación) y 710/711, han sido pormenorizadamente examinadas por el a quo, quien ha efectuado una detallada reseña de las afirmaciones del experto y del valor probatorio de cada una de ellas, que lo han llevado a la decisión adoptada.
Señala el Código de forma, que la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez, teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica, y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (conf. arts. 473, y 477 del CPCCN).
Desde esta perspectiva, comparte el suscripto las conclusiones a las que ha llegado el experto, al ponderarlas conforme lo establecido en los arts. 386, 477 y 497 del Código Procesal.- No afectan su validez, las impugnaciones efectuadas por la recurrente, toda vez que el perito ha fundado adecuadamente cada una de sus respuestas.
El experto ha sido categórico al señalar que el espacio en cuestión “permanece con su misma fisonomía en la estructura, revestimiento e instalaciones (de acuerdo a los planos existentes) y la modificación concretada fue la de construir una parrilla, en el interior Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
del local con tiraje superior a los 4 vientos”. Agregó que “las áreas permanecen inalterables y solo se las equipó de una parrilla que no produce diferencias en la superficie construida”.- Por otra parte, no se ha producido prueba alguna, demostrativa de que la construcción de la parrilla ocasione ó hubiese ocasionado algún perjuicio.-
Sin desconocer los esfuerzos argumentales efectuados por la parte actora, se advierte en la especie, a criterio del suscripto, que se ha realizado una innovación en una parte común del edificio, pero en beneficio de todos los copropietarios, para lo cual no se requiere unanimidad sino la mayoría absoluta, que se encuentra representada por más de la mitad de la totalidad de los copropietarios.- En este contexto, la cantidad de votantes que resulta de la documental aportada por la parte actora - 69,55 ava parte del total de las superficies de las unidades ( v. copia del acta de asamblea extraordinaria fs. 93/95), resulta - en este particular supuesto -, suficiente a los fines de la decisión adoptada en orden a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y en la ley 13.512.
Es que en el sistema de propiedad horizontal se requiere unanimidad -entre otras cuestiones- para: a) obras nuevas que afecten bienes comunes (v. subedificación o sobreelevación, cerramiento de patio, etc.), especialmente cuando benefician a uno solo, o son potencialmente perjudiciales para la solidez del edificio (art. 7, ley 13.512); o cuando se beneficia a todos pero se altera sustancialmente la concepción originaria del edificio; b) modificación de cláusulas estatutarias del reglamento tales como: conversión de sectores privativos a comunes y viceversa; proporción que le corresponde a cada unidad sobre los bienes comunes; etc. Esto es, cuando se afecta de alguna forma su estado patrimonial.
En el caso, se trata de una innovación dispuesta en parte común, en beneficio de todos, y no de uno o de algunos.
Al respecto, las innovaciones mencionadas en el art. 8° de la ley 13.512 son aquellas que procuran el mejoramiento o el uso y goce más cómodo o mayor renta de las partes y bienes comunes del edificio, concebidas con la amplitud que encierra el término “innovación” en el sentido de que implican un cambio en el destino, sustancia y forma de la cosa.
Ninguno de los consorcistas, en forma individual, puede decidir una innovación. A diferencia de las expensas, tampoco la decisión puede tomarla el administrador. Es necesario que se convoque en legal forma a una asamblea y que allí se decida el asunto.
La mayoría absoluta, o sea más de la mitad del total de los propietarios, será la necesaria para disponer estas innovaciones. Si el reglamento dispone una mayoría superior a la absoluta ella será la aplicable, pues la ley rige en subsidio de lo que disponga el estatuto consorcial. (Ver PAPAÑO-KIPER-DILLON-CAUSSE, Derechos Reales, I, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2004).
En efecto, señala Elena Highton (“Propiedad horizontal y prehorizontalidad – Derechos reales”, volumen 4 Edit. Hammurabi , 2ª ed. Año 2000), que aún cuando no comprometan la seguridad ni la estética del edificio, la realización de mejoras en partes comunes en beneficio de un propietario se encuentran prohibidas por el art. 7 de la ley 13.512. Las mejoras a las que se refiere esta norma pueden denominarse “obra nueva”; y se distinguen de las contempladas en el art. 8 que en la ley se designan como “innovaciones”. Debe destacarse que aunque estos términos no se excluyen, sino que significan algo similar, según el art. 7 se necesita la unanimidad de voluntades para realizarlas, mientras que en el art. 8 solamente se requiere una mayoría, lo que demuestra que en la norma la distinción es específica.
En consecuencia, debe otorgarse un ámbito de aplicación distinto a cada norma, y resulta necesario distinguir según que la obra se realice en partes privativas o que se realice en partes comunes.- En este sentido, se ha resuelto que el requisito de unanimidad que prevé el art. 7 de la ley 13.512 se aplica en los casos en que la innovación persigue un interés particular para quien la realiza, sin alcanzar una utilidad común, mientras que la mayoría que basta para el art. 8 de la mencionada ley, corresponde a innovaciones de beneficio general (CNCiv Sala L, 16/10/1998, “Shayo, Marcos c. Consorcio de Prop. Av. Libertador 2002/2004”, LA LEY, 1999-C, 743).- Se ha señalado específicamente que “tratándose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios, basta para decidirlas la mayoría absoluta” (AREAN, Beatriz A., “Derechos reales”, 2, Editorial Hammurabi, 6ª ed, Año 2005, p. 607).
En este orden de ideas, se sostiene que las mejoras e innovaciones se consideran sinónimas pero diferentes de la obra nueva. Esta ultima es toda construcción o modificación de lo construido sobre partes comunes que redunde en beneficio individual de uno o varios de los consorcistas; mientras que la innovación o mejora es aquella construcción o modificación de lo construido que se hace en beneficio de la totalidad de los copropietarios (v. CSJN 27/10/1987, “Piatti Juan c. consorcio de propietarios Juncal 2010/28, LL 27/4/88; cit. SMAYEVSKY Miriam – PENNA Marcela A, Dirección y Coordinación, “Propiedad Horizontal”, Cap. XI Espinosa María Cristina, “Derechos y obligaciones de los titulares del derecho real de propiedad”, Edit. La Ley Año 2011, p. 494).
Por los fundamentos dados, no habiéndose acreditado en autos perjuicios concretos producidos a los actores, se comparte la solución adoptada por el a quo, en el entendimiento de que la clausura y demolición que se pretenden se aparten de la solución legal.
Ahora bien, en atención a lo expuesto por el perito arquitecto, respecto a la membrana y respecto de la evacuación de los humos resultantes de la combustión de la parrilla, conforme reseñaran asimismo mis colegas en el voto precedente, entiende el suscripto que deberá fijarse un plazo de treinta días a efectos que el consorcio demandado efectúe las obras que fueren necesarias para que se encuentren en condiciones reglamentarias.
En consecuencia, considero que debe confirmarse la sentencia apelada, con el alcance indicado en el párrafo precedente; e imponerse las costas en un 20 % a cargo del consorcio y en un 80 % a cargo de la parte actora, en atención a cómo se decide. — Claudio M. Kiper.
III- Por las consideraciones precedentes, por mayoría de votos, el Tribunal resuelve: 1) Rechazar la apelación interpuesta a fs. 752; con costas; 2) Hacer lugar al recurso de apelación de apelación interpuesto a fs. 745; y en consecuencia disponer el cese de la utilización como salón de usos múltiples del salón ubicado en la terraza del edificio sito en Fortunato de la Plaza 1806, de la ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires, en el cual se almacenaban los tubos de gas. Asimismo, en el plazo de treinta días de quedar firme el presente, deberá retirarse del local la parrilla que ha sido allí instalada en el mismo, dejando el salón en el mismo estado en que se encontraba con anterioridad a dicha instalación.- Quedará a cargo del consorcio demandado, arbitrar los medios para dar efectivo cumplimiento a lo aquí ordenado.- Se imponen al consorcio vencido las costas de ambas instancias (arts. 68, y 279 del Cód. Procesal).
Registrese, y notifiquese a las partes. Cumplido, comuníquese al CIJ (Ac. 15/2013 y 24/2013 CSJN) y devuélvase, encomendándose al magistrado de grado las restantes notificaciones que pudieren corresponder. — Sebastian Picasso. — Liliana E. Abreut de Begher. — Claudio M. Kiper (disidencia)
Crespo, Elvira y otros c. Cons. Edif. Caribe II Calle Fortunato de la Plaza 1806 s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512 • 13/11/2013
Los propietarios de una unidad funcional promovieron demanda a fin de obtener la clausura de un espacio común ubicado en la terraza del edificio, en el cual se construyó una parrilla para transformarlo en un salón de usos múltiples. La sentencia no le hizo lugar. La Cámara la revocó y admitió el reclamo.
fallo al respecto:
2ª Instancia. — Buenos Aires, 13 de Noviembre de 2013.
Autos Y Vistos; Y Considerando:
Los Dres. Liliana E. Abreut y Sebastian Picasso dijeron:
Vienen estos autos a la Alzada para resolver el recurso de apelación interpuesto a fs. 745, concedido a fs. 753; y el interpuesto a fs. 752, concedido a fs. 753; contra la decisión de fs. 734/744.- Los memoriales obran respectivamente a fs. 754/758, contestado a fs. 763/769; y a fs. 760/761, que no fue contestado.-
I.- Corresponde en primer lugar, por una cuestión de orden metodológico, examinar el recurso interpuesto a fs. 752:
Cuestiona el consorcio demandado lo dispuesto por el magistrado de grado en cuanto desestimó la excepción de falta de legitimación activa que opusiera respecto de la coactora Elvira Crespo.- Centra esencialmente sus críticas en la circunstancia de no ser la reclamante titular de dominio de la unidad funcional que indicó en el escrito de demanda, sino de otra unidad funcional distinta que no ha invocado.- Para el supuesto de no prosperar sus agravios, solicita la modificación de la imposición de costas respecto de la defensa en tratamiento, afirmando que razonablemente pudo creerse con derecho al planteo.-
Vistas las actuaciones, resulta que la Sra. Elvira Crespo, se ha presentado en la demanda invocando ser titular de la unidad funcional del piso segundo designada con la Letra “D” (v. fs. 175 pto. I) del inmueble indicado sito en la ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires, afirmación que reitera luego en la presentación de fs. 394/400.- Posteriormente, a fs. 613/615, al contestar el traslado que se le confiriera de la presentación de la demandada agregada a fs.
576/577 aclaró respecto de la carta-documento que la contraria acompañara, que se incurrió en la misma en un error de tipeo, consignándose Unidad “E” en lugar de Unidad “D”, de la que es titular.-
Ahora bien, teniendo en cuenta la naturaleza de las pretensiones contenidas en la demanda, los términos en que fue planteada la excepción de falta de legitimación - por no ser la coactora titular registral, y si lo hubiera sido por haber debido accionar junto con su consorte (v. fs. 309) – y lo que surge del informe de dominio agregado en autos (v. especialmente fs. 625 y 653) en cuanto a que Sra. Elvira Crespo y su cónyuge Roberto Ramón Cupi, resultan ser titulares de dominio respecto del cien por cien de la Unidad 56 del edificio mencionado, no cabe duda alguna respecto de la legitimación activa que reviste la reclamante, aun siendo titular de una porción indivisa, no resultando necesario que reclame conjuntamente con el restante condómino.-
En consecuencia, los agravios no tendrán favorable acogimiento en el punto.-
En lo que hace a la queja vertida en relación a la imposición de costas, corresponde señalar primeramente, como es sabido, que las costas no constituyen un castigo para el perdedor sino que importan solo un resarcimiento de los gastos que ha debido efectuar la parte a fin de lograr el reconocimiento de su derecho a efectos de que ellos no graviten en definitiva en desmedro de la integridad del derecho reconocido (conf. CNCiv. Sala M, 10/04/1991, JA 1991-III, “Romero Ramón A. y Ot. c. Comisión Municipal de la Vivienda”).- Cabe agregar al respecto, que la creencia de un litigante sobre el derecho que le asiste no basta para eximirlo de las costas sino que la evaluación de esa circunstancia, “exige que la opinión de aquel repose sobre hechos y fundamentos que, objetivamente considerados, lo induzcan a sostener tal actitud” (v. GOZAÍNI, Osvaldo A., “Costas Procesales”, Ediar, Año 2007, Volumen 1 p. 343).
En la especie, teniendo en cuenta que la demandada ha resultado vencida respecto de la excepción de falta de legitimación activa que opusiera, no se advierten razones que ameriten apartarse de la regla general contenida en el art. 68 del Código Procesal.
Por ser ello así, se confirmará también la decisión en el punto, debiendo soportar la recurrente las costas del recurso en examen por no haber mediado contradictorio en esta instancia al respecto.
II.- Corresponde entonces resolver el recurso de apelación interpuesto a fs. 745:
Cuestiona la parte actora lo dispuesto por el juez de grado en cuanto rechazó la demanda que motivara esta litis.
Centra esencialmente sus agravios en la valoración que efectuó el magistrado de la prueba pericial producida en autos, afirmando que la sentencia se ha limitado arbitraria o al menos infundadamente a una sola de las pruebas - la pericial - considerándola solo en parte.- Afirma que no fueron consideradas las impugnaciones formuladas al dictamen del perito, y que existe una obra nueva, un cambio de destino y daños patrimoniales y morales concretos.- Agregan que la demanda ha sido interpuesta por violación al Reglamento de Copropiedad y a la ley 13.512, y que para convertir en quincho la habitación existente en la terraza que tenía como destino contener los gabinetes de súper gas por haber dejado de existir ese sistema de alimentación, debe llevarse a cabo una asamblea que decida por unanimidad otro destino.
Cabe señalar primeramente, como es sabido, que el tribunal de apelación no se encuentra obligado a seguir a los litigantes en todas sus argumentaciones, ni a refutar éstas una por una, en tanto posee amplia libertad para ordenar el estudio de los hechos y de las distintas cuestiones planteadas asignándoles el valor que corresponda a las que realmente lo tengan y sean decisivas para fundar la sentencia, pudiendo prescindir en consecuencia de aquéllas que no sirvan a la justa solución de la litis. Partiendo de esta pauta directiva, se resolverá la cuestión en esta instancia.
Sostiene la recurrente que la decisión recaída se basa exclusivamente en la prueba pericial y que el a quo no se ha expedido respecto de la impugnación que formulara al respecto.
No puede dejar de destacarse, como es sabido, que por aplicación del principio procesal dispositivo, las pruebas producidas en la causa son aquellas que las mismas partes han ofrecido y que el juez ha considerado conducentes a los fines de la resolución del conflicto (v. especialmente fs. 457/458 y fs. 725/726). En este contexto, ha presentado dictamen el perito arquitecto - cuya designación fue solicitada por ambas partes -, y han sido respondidos los oficios requeridos, a lo que cabe agregar la documental que han aportado.
La demanda ha sido promovida a efectos de ordenar la clausura del espacio común ubicado en la terraza del edificio en el cual – a criterio de los reclamantes – se han efectuado modificaciones estructurales habiéndose modificado su destino; y asimismo de que se disponga la demolición de las obras que entienden son antirreglamentarias, en orden al estricto cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y de la ley 13.512.
Así planteado el reclamo, claro está que la pericial ofrecida tiene una importancia prácticamente decisiva, pues resulta relevante en tanto el experto se expedirá sobre temas de su incumbencia que normalmente son ajenos a la formación profesional de los jueces.- Debe también recordarse que el juez no debe apartarse porque sí de las conclusiones del perito en tanto y en cuanto éstas demuestren cumplir con ciertas condiciones. Si el objeto de la pericia es ilustrar el criterio del magistrado, deben los peritos fundar sus conclusiones, exponiendo los antecedentes de orden técnico que hubieren tenido en cuenta, lo que deriva de su misión, que es asesorar y nada más, ya que quien resuelve la cuestión es el magistrado, que en su debido momento examinará los hechos alegados, estudiando la prueba producida conforme a las reglas de la sana crítica y estableciendo la mayor fuerza de convicción. Es decir que la libertad de apreciación de la prueba que tiene el juez, no desaparece o se limita por tratarse de una pericia y puede fundadamente, apartarse de sus conclusiones (Conf. Art. 386 y 477 CPCC).
En este contexto, cabe señalar en primer lugar, que no resulta un hecho controvertido que se ha instalado una parrilla en una habitación ubicada en la terraza del edificio, que se utilizó como “Sala de Tubos de Gas” hasta que se conectó el sistema de gas natural y dejaron de utilizarse los tubos.-
Si bien el experto ha sido categórico al señalar que el espacio en cuestión “permanece con su misma fisonomía en la estructura, revestimiento e instalaciones (de acuerdo a los planos existentes)”, que “la modificación concretada fue la de construir una parrilla, en el interior del local” y que “las áreas permanecen inalterables y solo se las equipó de una parrilla que no produce diferencias en la superficie construida”, no puede soslayarse en la especie que se ha transformado el local existente en un “salón de usos múltiples”.
En efecto, conforme surge de la copia agregada a fs. 93/95, se decidió en asamblea extraordinaria, con el voto afirmativo de 27 propietarios que representaban el 69,55 ava parte del total de las superficies de las unidades, “aprobar el cambio de uso del salón que antiguamente se destinaba al acopio de los tubos de gas y a partir de la fecha se destinará para Salón de Usos múltiples ... ”.- O sea que se ha decidido afectar un espacio común a nuevas funciones, modificación que no puede realizarse sin resolución por unanimidad de los consorcistas.- Por ser ello así, se advierte en la especie, que se encuentra configurado un supuesto de flagrante violación a las cláusulas estatutarias del Reglamento (art. 29 inc. g), cuya única posibilidad de reforma en este sentido es por medio de la conformidad del 100 % de los copropietarios; extremo que no se verifica cumplido en el caso.- En este orden de ideas, puede aseverarse que la violación de las normas estatutarias supone por sí sola, lesión a intereses jurídicos concretos (CNCiv Sala F, 23/9/96, LA LEY, 1997-D, 119).-
Desde esta óptica, lo expuesto por el perito en cuanto a que habiendo quedado obsoleta la finalidad para la cual se había concebido el local en cuestión “es necesario otorgarle un destino”, excede a criterio de los suscriptos el ámbito de su incumbencia, ya que la decisión al respecto deberá ser adoptada, en su caso, por el consorcio, con estricta sujeción al porcentaje de votantes legal y estatutariamente previsto según el caso.
Por otra parte, señaló el perito que “la membrana existente no es apta para su uso como superficie expuesta en azoteas accesibles” y que “se puede observar que en una zona contigua a uno de los accesos a la sala desde la azotea se ha dispuesto una franja de 1 m de ancho de un revestimiento de goma acanalada a fin de proteger la membrana en el paso desde el palier de la escalera principal a la sala misma. Este revestimiento protector resulta insuficiente ya que no se puede pretender que el público asistente al lugar no exceda el ancho de la franja de goma, es decir no invadiendo sectores de membrana desprotegida en el tránsito sobre el lugar”.- En relación a la evacuación de los humos resultantes de la combustión de la parrilla refirió que se “establece como de 2 m la distancia mínima a la que se debe erigir el remate sobre una azotea transitable y de 0,60 m sobre un techo inclinado o azotea inaccesible, que es el caso aplicable en el mencionado. La distancia a la que se separa el remate sobre la azotea no transitable (techo del salón) es de 0,40 m, y como fue descripto anteriormente, la norma indica un mínimo de 0,60 m”.
En este marco, es dable destacar, que los actores se ven afectados por la violación en sí del Reglamento de Copropiedad en tanto se decidió un cambio de destino que implica la modificación de una cláusula estatutaria, que necesariamente requiere para su modificación una mayoría de unanimidad.-. No puede dejar de merituarse lo indicado precedentemente por el experto, y además que el funcionamiento del salón que se ha destinado a usos múltiples y el uso de la parrilla instalada en el mismo, hacen presumir un fluido tránsito de personas por los pasillos, escaleras y ascensor del edificio, como así también la existencia de ruidos y olores que pueden ocasionar molestias, mayor riesgo y perturbaciones a la tranquilidad de los habitantes del inmueble, máxime en períodos vacacionales.
Desde esta perspectiva, viene al caso señalar, como es sabido, que dada su naturaleza contractual, el reglamento de copropiedad es ley para los integrantes del consorcio “razón por la cual su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la ley 13.512 como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los miembros del consorcio y el buen funcionamiento de este régimen comunitario (GURFINKEL DE WENDY, Lilian, “Derechos Reales”, Edit. Abeledo Perrot, Año 2010, T. I Cap. XV p. 639).- Por ser ello así, debe sancionarse todo hecho que transgreda lo preceptuado en el reglamento de copropiedad, toda vez que la convalidación judicial permisiva de la violación al mismo no solo crearía un mayor desorden sino que premiaría los hechos consumados (CNCiv Sala F, 20/7/2001, DJ 2001-3-738).
No puede entonces soslayarse, que la decisión de utilizar el local común como salón de usos múltiples y de instalar allí una parrilla requiere su aprobación por asamblea con unanimidad de votos, en el entendimiento de que afecta el inmueble común con los alcances contemplados en el art. 7 de la ley 13.512. Nótese que se han realizado actos materiales que han alterado sustancialmente la concepción originaria del edificio; y en este sentido, se ha interpretado que con fundamento en los principios que rigen el condominio en el Código Civil, rige la regla de unanimidad del mencionado art. 7 para la realización de cualquier acto de disposición material sobre las partes comunes, sea cual fuese su denominación ( v. CNCiv Sala C, “Consorcio de copropietarios Malabia 2515/17/21 c. Kramer, Boris”, voto del Dr. Alterini, 16/9/76), postura esta que se comparte sin desconocer que existen interpretaciones diferentes en el punto.- En la misma línea se ha decidido que “... cuando se afectan partes comunes - ya sea por medio de construcciones, transformaciones, edificaciones, modificaciones, o alteraciones materiales, etc. - , se está frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad ...” (v. CNCiv., Sala E, JA 1997-IV, síntesis 1996/03/12).- Se ha afirmado asi que por principio, toda obra nueva construida en espacios comunes sin el debido consentimiento de los consorcistas es ilícita y no puede ser mantenida frente al justo reclamo de los copropietarios perjudicados (v. ABELLA, Adriana, Revista del Notariado 907, 01/01/2012,137, cita on line: AR/DOC/3128/13).
Lo hasta aquí expuesto, sella la suerte del recurso, ya que participamos del criterio que entiende que de aceptarse una violación del Reglamento en una cláusula estatutaria, luego se deberían aceptar otras, y así legitimar las posteriores – por aplicación del principio de igualdad (art. 16 Constitución Nacional) – y terminaría ello degradando el sistema que se busca proteger en nuestro derecho positivo a través de los derechos reales: el “numerus clausus”, y la tipicidad de la propiedad horizontal, organizada bajo un estatuto consorcial que regula las relaciones de vecindad y los derechos y obligaciones de los copropietarios (conf. ley 13.512).- Es que, el tema debe ser valorado con criterio estricto, pues lo contrario - como se dijera precedentemente - implicaría alentar conductas antijurídicas por cuanto la convalidación judicial de la obra ya realizada en infracción a normas legales y reglamentarias, importaría premiar a quien presenta los hechos consumados (v. RACCIATTI, Hernán, “Propiedad por pisos o departamentos”, Editorial Depalma, Buenos Aires, Año 1982, pP. 350 y 391).-
No puede tampoco obviarse, como tema central, que la existencia de una parrilla en un lugar inapropiado para ello compromete la seguridad del edificio. He aquí una obra nueva.
Así, resulta consecuencia inmediata de la decisión que se adopta en los párrafos precedentes, la obligación del consorcio demandado de volver las cosas al estado en que se encontraban antes de la decisión de destinar el salón de referencia a “usos múltiples” y de la instalación de la parrilla (arg. arts. 1137, 1198, 512, 902 y concs. del Código Civil ; y 7, 15 y concordantes de la ley 13.512).- En efecto, la reparación no tiene otra forma de materializarse que restableciendo las cosas al estado en que anteriormente se encontraban, pese a que ello entrañe la destrucción de valores económicos, por que se encuentran en juego disposiciones legales y reglamentarias cuya estricta observancia – como se dijera – resulta fundamental para el funcionamiento del sistema comunitario (CNCiv Sala C, “Consorcio de propietarios Charcas 2853/55 c. Pita, Pedro A. y ot.”, 20/2/1990, LL 1991-A, 487).
Por las consideraciones precedentes, la apelación habrá de tener favorable acogimiento; debiendo imponerse a la demandada vencida las costas de ambas instancias.
Disidencia del Dr. Claudio M. Kiper:
Respecto de la excepción de falta de legitimación activa opuesta en la causa, coincide el suscripto en un todo con la solución adoptada precedentemente en el apartado I.-
Ahora bien, en relación a la cuestión de fondo, la postura asumida por mis distinguidos colegas de grado, no puede ser acompañada en este particular supuesto.-
Teniendo en cuenta los términos en que fueron planteados los agravios, cabe primeramente señalar que la pericia presentada en autos, como asimismo las presentaciones de fs. 703, 705/706 (impugnación) y 710/711, han sido pormenorizadamente examinadas por el a quo, quien ha efectuado una detallada reseña de las afirmaciones del experto y del valor probatorio de cada una de ellas, que lo han llevado a la decisión adoptada.
Señala el Código de forma, que la fuerza probatoria del dictamen pericial será estimada por el juez, teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica, y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (conf. arts. 473, y 477 del CPCCN).
Desde esta perspectiva, comparte el suscripto las conclusiones a las que ha llegado el experto, al ponderarlas conforme lo establecido en los arts. 386, 477 y 497 del Código Procesal.- No afectan su validez, las impugnaciones efectuadas por la recurrente, toda vez que el perito ha fundado adecuadamente cada una de sus respuestas.
El experto ha sido categórico al señalar que el espacio en cuestión “permanece con su misma fisonomía en la estructura, revestimiento e instalaciones (de acuerdo a los planos existentes) y la modificación concretada fue la de construir una parrilla, en el interior Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
del local con tiraje superior a los 4 vientos”. Agregó que “las áreas permanecen inalterables y solo se las equipó de una parrilla que no produce diferencias en la superficie construida”.- Por otra parte, no se ha producido prueba alguna, demostrativa de que la construcción de la parrilla ocasione ó hubiese ocasionado algún perjuicio.-
Sin desconocer los esfuerzos argumentales efectuados por la parte actora, se advierte en la especie, a criterio del suscripto, que se ha realizado una innovación en una parte común del edificio, pero en beneficio de todos los copropietarios, para lo cual no se requiere unanimidad sino la mayoría absoluta, que se encuentra representada por más de la mitad de la totalidad de los copropietarios.- En este contexto, la cantidad de votantes que resulta de la documental aportada por la parte actora - 69,55 ava parte del total de las superficies de las unidades ( v. copia del acta de asamblea extraordinaria fs. 93/95), resulta - en este particular supuesto -, suficiente a los fines de la decisión adoptada en orden a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y en la ley 13.512.
Es que en el sistema de propiedad horizontal se requiere unanimidad -entre otras cuestiones- para: a) obras nuevas que afecten bienes comunes (v. subedificación o sobreelevación, cerramiento de patio, etc.), especialmente cuando benefician a uno solo, o son potencialmente perjudiciales para la solidez del edificio (art. 7, ley 13.512); o cuando se beneficia a todos pero se altera sustancialmente la concepción originaria del edificio; b) modificación de cláusulas estatutarias del reglamento tales como: conversión de sectores privativos a comunes y viceversa; proporción que le corresponde a cada unidad sobre los bienes comunes; etc. Esto es, cuando se afecta de alguna forma su estado patrimonial.
En el caso, se trata de una innovación dispuesta en parte común, en beneficio de todos, y no de uno o de algunos.
Al respecto, las innovaciones mencionadas en el art. 8° de la ley 13.512 son aquellas que procuran el mejoramiento o el uso y goce más cómodo o mayor renta de las partes y bienes comunes del edificio, concebidas con la amplitud que encierra el término “innovación” en el sentido de que implican un cambio en el destino, sustancia y forma de la cosa.
Ninguno de los consorcistas, en forma individual, puede decidir una innovación. A diferencia de las expensas, tampoco la decisión puede tomarla el administrador. Es necesario que se convoque en legal forma a una asamblea y que allí se decida el asunto.
La mayoría absoluta, o sea más de la mitad del total de los propietarios, será la necesaria para disponer estas innovaciones. Si el reglamento dispone una mayoría superior a la absoluta ella será la aplicable, pues la ley rige en subsidio de lo que disponga el estatuto consorcial. (Ver PAPAÑO-KIPER-DILLON-CAUSSE, Derechos Reales, I, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2004).
En efecto, señala Elena Highton (“Propiedad horizontal y prehorizontalidad – Derechos reales”, volumen 4 Edit. Hammurabi , 2ª ed. Año 2000), que aún cuando no comprometan la seguridad ni la estética del edificio, la realización de mejoras en partes comunes en beneficio de un propietario se encuentran prohibidas por el art. 7 de la ley 13.512. Las mejoras a las que se refiere esta norma pueden denominarse “obra nueva”; y se distinguen de las contempladas en el art. 8 que en la ley se designan como “innovaciones”. Debe destacarse que aunque estos términos no se excluyen, sino que significan algo similar, según el art. 7 se necesita la unanimidad de voluntades para realizarlas, mientras que en el art. 8 solamente se requiere una mayoría, lo que demuestra que en la norma la distinción es específica.
En consecuencia, debe otorgarse un ámbito de aplicación distinto a cada norma, y resulta necesario distinguir según que la obra se realice en partes privativas o que se realice en partes comunes.- En este sentido, se ha resuelto que el requisito de unanimidad que prevé el art. 7 de la ley 13.512 se aplica en los casos en que la innovación persigue un interés particular para quien la realiza, sin alcanzar una utilidad común, mientras que la mayoría que basta para el art. 8 de la mencionada ley, corresponde a innovaciones de beneficio general (CNCiv Sala L, 16/10/1998, “Shayo, Marcos c. Consorcio de Prop. Av. Libertador 2002/2004”, LA LEY, 1999-C, 743).- Se ha señalado específicamente que “tratándose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios, basta para decidirlas la mayoría absoluta” (AREAN, Beatriz A., “Derechos reales”, 2, Editorial Hammurabi, 6ª ed, Año 2005, p. 607).
En este orden de ideas, se sostiene que las mejoras e innovaciones se consideran sinónimas pero diferentes de la obra nueva. Esta ultima es toda construcción o modificación de lo construido sobre partes comunes que redunde en beneficio individual de uno o varios de los consorcistas; mientras que la innovación o mejora es aquella construcción o modificación de lo construido que se hace en beneficio de la totalidad de los copropietarios (v. CSJN 27/10/1987, “Piatti Juan c. consorcio de propietarios Juncal 2010/28, LL 27/4/88; cit. SMAYEVSKY Miriam – PENNA Marcela A, Dirección y Coordinación, “Propiedad Horizontal”, Cap. XI Espinosa María Cristina, “Derechos y obligaciones de los titulares del derecho real de propiedad”, Edit. La Ley Año 2011, p. 494).
Por los fundamentos dados, no habiéndose acreditado en autos perjuicios concretos producidos a los actores, se comparte la solución adoptada por el a quo, en el entendimiento de que la clausura y demolición que se pretenden se aparten de la solución legal.
Ahora bien, en atención a lo expuesto por el perito arquitecto, respecto a la membrana y respecto de la evacuación de los humos resultantes de la combustión de la parrilla, conforme reseñaran asimismo mis colegas en el voto precedente, entiende el suscripto que deberá fijarse un plazo de treinta días a efectos que el consorcio demandado efectúe las obras que fueren necesarias para que se encuentren en condiciones reglamentarias.
En consecuencia, considero que debe confirmarse la sentencia apelada, con el alcance indicado en el párrafo precedente; e imponerse las costas en un 20 % a cargo del consorcio y en un 80 % a cargo de la parte actora, en atención a cómo se decide. — Claudio M. Kiper.
III- Por las consideraciones precedentes, por mayoría de votos, el Tribunal resuelve: 1) Rechazar la apelación interpuesta a fs. 752; con costas; 2) Hacer lugar al recurso de apelación de apelación interpuesto a fs. 745; y en consecuencia disponer el cese de la utilización como salón de usos múltiples del salón ubicado en la terraza del edificio sito en Fortunato de la Plaza 1806, de la ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires, en el cual se almacenaban los tubos de gas. Asimismo, en el plazo de treinta días de quedar firme el presente, deberá retirarse del local la parrilla que ha sido allí instalada en el mismo, dejando el salón en el mismo estado en que se encontraba con anterioridad a dicha instalación.- Quedará a cargo del consorcio demandado, arbitrar los medios para dar efectivo cumplimiento a lo aquí ordenado.- Se imponen al consorcio vencido las costas de ambas instancias (arts. 68, y 279 del Cód. Procesal).
Registrese, y notifiquese a las partes. Cumplido, comuníquese al CIJ (Ac. 15/2013 y 24/2013 CSJN) y devuélvase, encomendándose al magistrado de grado las restantes notificaciones que pudieren corresponder. — Sebastian Picasso. — Liliana E. Abreut de Begher. — Claudio M. Kiper (disidencia)
