CONVENIO DE DESOCUPACIÓN

[fymj]

Qué clausulas no pueden faltar en un buen convenio de desocupación? Si tienen modelos, serán bienvenidos.
Gracias!

[emn]

Hola

Soy Norma

Ya te respondí éste mismo tema anteriormente.-
Ahora te envío Modelo de Convenio de Desocupación.-

Ajustálo a tu necesidad.-


CONVENIO DE DESOCUPACIÓN. (PARTES) Entre el Sr. ... (DNI. ...), domiciliado en ..., por una parte, en adelante denominado «PROPIETARIO» y el Sr. ... (DNI. ...), domiciliado en ..., por la otra parte, en adelante denominado «OCUPANTE», celebran este CONVENIO DE DESOCUPACIÓN DE FINCA DESTINADA A ..., sujeto a las declaraciones y estipulaciones (cláusulas) siguientes:
Primera (I- OCUPACIÓN) El OCUPANTE detenta la propiedad inmueble ubicada en ..., desde la fecha ..., en calidad de ..., según contrato ......-----------------------------------------------------------------------------------
Segunda (II- ACUERDO) Entre ambas partes se está discutiendo la permanencia del OCUPANTE en la propiedad inmueble, habiéndose resuelto de común acuerdo finalizar esta controversia mediante este Convenio de Desocupación.--------------------------------------------------------------------------------------------
Tercera (III- DESOCUPACIÓN) 1- Queda estipulado de común acuerdo entre las partes, que el OCUPANTE desocupará totalmente esta propiedad inmueble y la reintegrará desocupada y libre de toda ocupación propia o de terceros al PROPIETARIO bajo acta de constancia, el día ..., de ... de 200... a las ... horas (A.M.; P.M.) en perfecto estado de aseo y conservación, con todas las mejoras recibidas o cosas que figuren en el Inventario anexado al Contrato de ... 2- En caso contrario, de no desocuparla de acuerdo al presente convenio, se establece una Cláusula Penal por ...(la suma de pesos ... <$ ...>/dólares de los E.U.A. ... ) por día, en favor del PROPIETARIO, que se devengará automáticamente, sin necesidad de interpelación alguna y por el simple vencimiento del plazo y cuyo pago podrá ser exigido por «el procedimiento judicial ejecutivo» sin perjuicio a los demás derechos del PROPIETARIO, como iniciar Juicio de Desalojo, daños y perjuicios, etc.-------------------------------------------------------------------------------
Cuarta (IV- REINTEGRO DEL DEPÓSITO) Al cumplir exactamente con el presente Convenio de Desocupación, el OCUPANTE tendrá derecho a exigir del PROPIETARIO, el reintegro de ...(la suma de pesos ... <$ ...>/dólares de los E.U.A. ... ), que según el contrato por el que ocupaba la propiedad inmueble, entregó en Depósito de Garantía al PROPIETARIO.---------------------------------------------------------------------------
Quinta (V- BENEFICIOS) Como contraprestación por este convenio, el PROPIETARIO da al OCUPANTE los beneficios siguientes: ... (exención y/o reducción de alquileres, expensas comunes; dispensa de pago de tributos a su cargo; prórroga del plazo contractual; .................................). -------------------------
Sexta (VI- FIADOR) Este acto se realiza en presencia del fiador del OCUPANTE en el Contrato ..., quién y acepta expresamente lo convenido y firma este Convenio.-----------------------------------------------------------
Séptima (VII- HOMOLOGACIÓN) 1- Cualesquiera firmantes tendrán derecho a peticionar judicialmente la homologación de este convenio y requerir cuanta medida conservatoria les convenga, en pro del cumplimiento del presente si fuere procedente. 2- El PROPIETARIO podrá requerir el lanzamiento anticipado, para ser diligenciado en la fecha pactada de la desocupación.----------------------------------------
Octava (VIII- OCUPACIONES) Con respecto a la ocupación actual por terceros y cosas dentro de la propiedad inmueble, el OCUPANTE deja constancia de: .................................------------------------------------------Novena (IX- RELACIONES ECONÓMICAS) En cuanto a las relaciones económicas entre las partes y con respecto a la cuestión que origina este convenio, se declara y acuerda: ........-----------------------------------Décima (X- ESTADO AL REINTEGRO) Resolviendo las discusiones sobre el estado del inmueble y las circunstancias de su oportuna restitución, se decide .............---------------------------------------------------
Undécima (XI- CONSUMOS) Respecto a los consumos de ..., el estado actual de las cuentas y lo que deberá cumplimentarse y exhibirse al desalojar se acuerda: ……………………………………….-------------------
Duodécima (XII- DOMICILIOS) Para cualesquiera notificaciones derivadas del presente convenio, las partes y el fiador constituyen los domicilios especiales siguientes: a) PROPIETARIO ...; b) OCUPANTE ...; c) FIADOR ...; donde tendrán eficacia todas las que se realicen. ----------------------------------------------------
Decimotercera (XIII- COMPETENCIA JUDICIAL) En caso que las partes deban litigar (estar en proceso judicial) se someterán exclusivamente a la competencia de los Tribunales Ordinarios de ..., renunciando a cualquiera otra que pudiera corresponderles. --------------------------------------------------
Decimocuarta (XIV- RECUSACIÓN) Las partes renuncian al derecho procesal de «recusación sin causa» del juez que deba conocer en caso de litigio entre ambas. ---------------------------------------------------------------
Decimoquinta (XV- FIRMAS E INSTRUMENTOS) Se firman ... ejemplares, de ... cláusulas en ... fojas y quedan en poder de ..., quiénes los reciben.--------------------------------------------------------------------------
Decimosexta (XVI- LUGAR Y FECHA) Celebrado en ..., a los ... días del mes de ... del año 20…..---------------


Un Convenio de Desocupación es válido únicamente cuando se suscribe con posterioridad a los 6 primeros meses desde la fecha de la firma del Contrato de Locación, de lo contrario el mismo carecerá de toda legitimidad. Además la firma de éste debe certificarse por ante Escribano Público.

Saludos
Norma.-

[fymj]

Gracias Norma, sé que me habías contestado en otro de mis posts. Te agradezco el modelo que me pasás, me habían pasado otro pero no me terminaba de convencer. Creí que con que la fecha fuera posterior al contrato de locación bastaba. Lo de los seis meses qué quiere decir: qué debe firmarse transcurridos 6 meses de la firma del contrato de locación? o que podrá ejecutarse una vez transcurridos los seis meses de la locación? me interesa saberlo para hacer bien las cosas!

[fymj]

perdón Norma, de nuevo yo. Ya entendí lo de la fecha, que debe firmarse pasados los 6 meses del contr. de locación. Pero de dónde surge ? tenía entendido que bastaba con que fuera posterior...

[emn]

Hola fymj

Te explico, El Convenio de Desocupación es un escrito que el Propietario puede hacerle firmar en forma voluntaria al Inquilino para garantizar que se irá del inmueble en las fechas previstas.
Puede servirle, también, como extensión del plazo de permanencia del ocupante una vez finalizado el Contrato de Alquiler. Y además, para cancelar un Contrato anticipadamente. Pero, para que pueda hacerse cumplir en forma rápida e indiscutible, debe ratificarse ante la Justicia.

El Convenio de Desocupación debe ratificarse ante la Justicia, para ello, se citarán a las partes a ratificar judicialmente con sus firmas el Acuerdo que previamente realizaron en forma privada.
De esta manera, el Convenio adquiere el efecto propio de una Sentencia. Esto destraba los conflictos que pudieran suscitarse a la hora del Desalojo, porque el Juez ya se expidió en su momento sobre el caso y no va a quedar lugar para la discusión frente a un eventual reclamo del Inquilino.

Se hace validar judicialmente ante el fuero Civil en la Ciudad de Buenos Aires y ante el Civil y Comercial si el Inmueble arrendado se encuentra en la Provincia de Buenos Aires.
Esto quiere decir que El Convenio de Desocupación se hace homologar ante el Juez competente del domicilio del bien.- El Convenio homologado tiene efectos de “ sentencia “ para las partes firmantes y no necesitan recurrir a juicio de desocupación o desalojo a su vencimiento.-
Una vez que éste firme la Homologación del Convenio, si el Locatario no cumple con la desocupación y la entrega del bien en la fecha pactada, se lo desaloja mediante el trámite de Ejecución de Sentencia.

Un Convenio de Desocupación debe tener la firma del Propietario y del Inquilino, la fecha de celebración del Convenio y la fecha de vencimiento del plazo para desalojar el Inmueble. Es fundamental que este acuerdo de partes se realice en presencia de un Escribano Público, a fin de disipar las dudas sobre la veracidad de las firmas.
Para evitar problemas innecesarios, se recomienda que el o los garantes firmantes del Contrato de Alquiler, participen también de la confección del Convenio de Desocupación y de su ratificación judicial.
El juez puede rechazar el Convenio si no cumple con los formalismos requeridos.-

Debe tenerse en cuenta que el Convenio realizado antes o el mismo día de la firma del Contrato de Locación, carecen de validez alguna. Esta condición pretende resguardar la libertad del Inquilino de negarse a firmarlo y evitar cualquier presión que pudiera llegar a recibir por parte del Propietario.
En la práctica se firma el Contrato de Locación y el Convenio de Desocupación el mismo día, pero con diferentes fechas.-
Ejemplo:Contrato de Locación:se celebra el día 1 de Enero, pero al Convenio de Desocupación se le coloca la fecha con 6 meses más(estando el Locatario en ocupación del bien).

No procede homologar un Convenio de Desocupación suscripto al mismo tiempo que el Contrato de Alquiler. Ello es así, por cuanto los arts. 29 y 47 de la ley 21342, no derogados por la ley 23.091 se refieren claramente a los Convenios celebrados con posterioridad al inicio de la relación locativa, sin que corresponda extender los alcances normativos a situaciones no previstas. (Lipsia Saicf c/Triton Arge Inc S/Homologación).-

Espero que ésta información te sea útil.-

Saludos
Norma.-

[fymj]

gracias por la ayuda!

[silvioportal]

Hola, queria preguntarle a norma si considera valida una clausula que vi en un contrato de locacion, que copio a continuacion: DECIMAQUINTA: CONVENIO DE DESOCUPACIÓN: Las partes pactan expresamente que la LOCATARIA está obligada a entregar el inmueble totalmente desocupado y libre de efectos en la fecha de vencimiento de este contrato o en el caso que dejase de abonar dos (2) meses de alquiler consecutivos o los servicios e impuestos, revistiendo el presente acuerdo el carácter de Convenio de Desocupación pudiendo una de las partes solicitar la homologación judicial a su costa del presente convenio, de forma tal que una vez homologado revista el carácter de sentencia firme de desalojo, pudiendo ejecutar la misma y proceder al lanzamiento por el procedimiento de ejecución de sentencia.-

Desde ya muchas gracias !!!

[emn]

silvioportal
respuesta enviada MP

Saludos
Norma.-

[Este2009]

Buenas tardes. Estimados, quería hacer una consulta en relación a este tema. Tengo un caso de un local (kiosco) en el que actualmente el contrato de locación se encuentra vencido desde el año 2010, y no hubo renovación simplemente se quedaron en el local y siguieron pagando los alquileres, hasta que se empezaron a atrasarse y en este año mi cliente (el propietario) quiere desalojarlos. Mi duda es la siguiente, es posible la fimra de un convenio de desocupación, para en el caso que no se cumpla ejecutarlo judicialmente. Por lo que lei en el post de Norma únicamente sería válido si fue firmado dentro de los primeros 6 meses posteriores al vencimiento del contrato. Está prescripto en algun lado ese plazo; ya que estuve viendo un poco el tema y no lo encontré. Gracias por sus comentarios! Saludos cordiales.

[larami7]

silvioportal
respuesta enviada MP

Saludos
Norma.-

Hola Norma serías tan amable de enviarme la respuesta que le enviaste a Silvio Portal por MP ?
Muchas gracias ya que tengo la misma duda.

[clotaLP]

Hola Norma, quería saber tu respuesta acerca de la validez, alcance y requisitos de la clausula de desalojo incorporada al mismo contrato de locación, que respondiste en forma privada; me ayudaría muchísimo conocer tu respuesta ya que soy nueva en la profesión y habiendo tenido problemas con un alquiler que administre no me gustaría volver a fallar

[Ariel74]

Hola Norma serías tan amable de enviarme la respuesta que le enviaste a Silvio Portal por MP ?
Desde ya muchas gracias.

[sierras]

Hola Norma serías tan amable de enviarme también a mí la respuesta que le enviaste a Silvio Portal por MP ?
Te agradezco que puedas ayudarme
Sierras

[gerhard]

Hola Norma. Si te es posible por favor enviame también esa bendita respuesta ... ya que si bien pensaba que una cláusula como esa no tenía valor alguno, ahora me entró la duda. Desde ya muchas gracias por la molestia y cordiales saludos!

[Licardi2009]

Hola Colegas pregunto si tengo que iniciar un desalojo por falta de pago y hay convenio de desalojo firmado pero no certificado por escribano ¿que conviene mas iniciar el desalojo o pedir la homologacion de convenio, porque es evidente que no va a presentarse a ratificar las firmas?