UN CASO COMMPLEJO DE CO-USUFRUCTUARIOS

[sol84]

Estimados colegas me ha llegado el siguiente caso que quisiera consultarles:

Mi cliente es casado pero separado de hecho hace 8 años y desea donar un inmueble propio ( vivienda familiar) a todos sus hijos mayores de edad ( son 8 hijos). La esposa aun vive en la propiedad y le firma el divorcio a cambio de que el done el inmueble a sus hijos y constituya el usufructo 100 %a nombre de ella, pero por supuesto que el NO ACEPTA. El quiere usufructo tb para el.

Mi cliente en realidad no tiene problema en que la esposa habite -mientras este viva- el inmueble, pero lo que NO QUIERE es quedar excluido de la propiedad y que los hijos en connivencia con la esposa vendan la propiedad.
Que forma se le puede dar??
Se me ocurre constituir usufructo a nombre de ambos y a ella asegurarle el derecho de habitación vitalicio para que se quede tranquila, pero no se si es VIABLE.
Otra opción es poner una clausula de prohibición de CEDER EL USUFRUCTO que leí que es posible.

A alguien se le ocurre algo o que se podría hacer???
Gracias

[Patocris]

Hola, Sol 84, tené presente que por lo que decís, ellos aún estan legalmente casados por lo que: al momento de hacer la donación, tu cliente se puede reservar el usufructo sobre el 50% y a la esposa se lo tienen que constituir los hijos -se hace en la misma escritura- por estar prohibida la contratación entre cónyuges -Es una cuestión terminológica que me explicó mi escribana-.
Para que tu cliente no quede excluído, lo mejor es que establezcan el usufructo a favor de ambos así mientras él viva, no van a poder venderla sin su consentimiento y mientras ella viva, va a poder habitar el inmueble.
Espero haberte ayudado, Saludos!

[sol84]

Gracias patocris por tu opinión, mas que claro lo que me decís acerca de lo que te dijo la escribana. Yo tb me había planteado el mismo interrogante y no sabía que lo solucionaban de esa manera.

Lo que me interesa en concreto es: si entre los usufructuarios ( es decir 50 % de la mujer y 50% de mi cliente) que en definitiva conformarían una especie COUSUFRUCTO es posible que se haga un acuerdo privado en el cual mi cliente accede a que ella viva en la propiedad a cambio por ejemplo de que por el uso exclusivo que realiza la señora pague un canón locativo proporcional o bien se haga cargo de todos los impuestos y servicios de la casa.
Seria válido tal acuerdo? ¿ Que opinas?
(Te recuerdo: las partes en la misma escribania firmarían el escrito de divorcio de común acuerdo por lo que luego dejarían de ser cónyuges. )

Por lo que estoy estudiado al COUSUFRUCTO se le aplicarían por analogía las reglas del CONDOMINIO y yo creo que seria posible hacer tal acuerdo, pero me gustaría escuchar tu opinión o la de cualquier otro colega que quiera opinar.
Mil gracias!!!
Saludos

[Patocris]

Mirá, mientras no exista sentencia de divorcio ellos están casados y la mayoría de los contratos están prohibidos entre cónyuges. Yo entiendo que una vez que esté la sentencia de divorcio, uno de los usufructuarios podría ceder el USO a la otra usufructuaria SIEMPRE Y CUANDO SE PERMITA EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO, me explico?
Del mismo modo en que un cónyuge no puede constituir usufructo para el otro, debiendo hacerlo los hijos una vez que reciban la donación, los cousufructuarios aún cónyuges no podrían hacer una constitución de derecho real de uso entre sí.
Yo te diría que lo hables con el escribano que va a llevar adelante la escrituración para que te asesore e introduzca una cláusula permitiéndose la cesión del uso, o incluso del propio usufructo para que después no haya problemas... Para mí lo van a tner que hacer por escrituras separadas...
Comentame como te fue.
Saludos!

[sol84]

Hola Patocris , la escritura se firmará una vez que ellos estén divorciados ( van a firmar el divorcio de común acuerdo) por lo que NO quedaran alcanzados por la clausula de prohibición de contratar entre cónyuges. Esto sería un tema resuelto!

El reservará el usufructo en un 50 % a su favor y un 50 % a favor de la ex cónyuge por lo que quedaran en calidad de co-ususfructuarios.
Hasta ahí va todo bien, pero me surge esta tremenda duda:

Si mi cliente en su calidad de co-usufructuario le cede el uso exclusivo personal y vitalicio del inmueble a la ex-mujer (porque ya van a estar divorciados) y ella como contraprestación se obliga a correr con todos los gastos de la propiedad ( impuestos, tasas, mejoras, y cualquier otra erogación que pudiera surgir) si de repente la mujer decide no vivir mas en la casa , ¿ como quedaría la cuestión ?
Ella podría alquilarla y tener derecho a percibir el 100 % del alquiler? Y en su caso si los donatarios decidieran vender alcanzaría con el consentimiento de ella?
Es decir ¿ tener el uso exclusivo habilita- tal cual lo dice la palabra - a tener derecho a todo incluso hasta poder consentir ella una venta?

[Patocris]

Hola, Sol 84, disculpame la demora en contestar.
El usufructo sólo puede "reservarselo" la persona TITULAR del inmueble. Si es a favor de otra persona el usufructo SE CONSTITUYE pero no se reserva. Es una cuestión terminológica que se va a ver reflejada en la escritura.
Por el resto, te diría que busques jurisprudencia del tema a ver qué es lo que se ha resuelto.
Saludos!!