PH, invasion de propiedad...

[diegosur]

Estimados colegas quería comentarles y a la vez consultarles que opinan respecto al caso que seguidamente les expongo:

Mi clienta compro un dpto. en ph, donde su patio (que estaba techado) invade el patio del dpto vecino, aparentemente esta situación data desde que se hizo toda la construcción de los dptos, (mas de 40 años).
Resulta que al vender la propiedad la vecina, se procede a realizar el estado parcelario, surge esta cuestión, y la invitan a mi clienta (dpto invasor) a que corra la pared de su propiedad para que cumpla con las medidas previstas en el plano ph...
Acude a mi consulta y observo que esta invasión data desde la construcción misma de los dptos, se mantuvo siempre con los distintos propietarios que tuvo ...y pese a que me faltaría hacer alguna pericia...veo que dicho patio se encuentra techado ...desde hace mas de 20 años...
Me pregunto en definitiva si es posible que haya operado la prescripción adquisitiva del porcentaje de propiedad que invade del ph vecino (usucapión) o si al tratarse de ph con reglamento de copropiedad etc lo impide...
Por otra parte y en su caso, teniendo en cuenta los pocos años que hace que mi clienta compro la propiedad, existiría responsabilidad de los vendedores...(acá claro que teniendo en cuenta el plazo de prescripción contractual).
En fin cualquier aporte que puedan realizarme al respecto sera de suma utilidad para mi.
Saludos.

[diegosur]

alguna opinión???

[Sephirot12]

Hola como estas, en una propiedad horizontal no puede construirse ni modificarse nada de las unidades funcionales sin que tenga la aprobacion del 100% del resto de las unidades y tenga el debido plano actualizado ya que al modificar una unidad y no tenerlo, esta modificando unilateralmente los porcentuales de su unidad...

[diegosur]

ok, y que ocurre cuando desde sus orígenes la construcción fue mal hecha, y los sucesivos propietarios jamas dijeron nada (por mas de 40 años) incluso se hicieron estados parcelarios donde se fingieron las medidas para que se ajusten al plano de ph...(agrimensor responsable???, vendedor responsable???) ...la posesión se ha mantenido de manera publica, pacifica e ininterrumpida, con corpus y animus domini....reitero por 40 años...

[Sephirot12]

aparte de contador soy administrador, la parte legal no puedo ayudarte, yo lo que te puedo decir que si no se condice el plano con lo que el propietario tiene, esta en problemas. Hay que ver el agrimensor, porque lo que hacen muchas veces es hacerlo segun planos y despues que dieron el OK, hacen lo que quieren y nadie controla nada... Ahi en principio sin ver nada, el responsable es el propietario de la propiedad que esta invadiendo. Te digo por mas que tenga posesion esta invadiendo partes comunes o en este caso el espacio de otra unidad funcional y eso esta prohibido.

[Sephirot12]

para hacerlo simple, es como si vos haces una modificacion en tu unidad, para que eso quede formalizado lo tenes que hacer por asamblea y que todos esten de acuerdo, sin eso ni un acta que avale la modificacion y menos aun sin un plano que lo refleje, el propietario esta en problemas. No podes hacer nada en un PH sin que te den el ok todos. Por lo menos en mi experiencia siempre fue asi, ahora tal vez alguno le paso un caso como el tuyo y te pueda ayudar mas de la parte legal pero leete la ley de propiedad horizontal donde habla de partes comunes y de modificaciones y es como te comente antes.

[Sephirot12]

Ley Propiedad Horizontal:

Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

[diegosur]

si yo te comprendo en el razonamiento, ahora bien, te reitero acá nunca existió una modificación...vale decir "siempre fue asi" desde su origen la propiedad es asi...desde su origen hay un desfasaje con el plano de ph...me explico??? Nadie hizo nada nuevo..., nadie modifico nada...esta claro? El constructor de los dptos, realizo mal la construcción, con este error..., con lo cual entiendo que no hay ninguna violación por parte de los propietarios a la ley de ph, pues ellos se limitaron a comprar las unidades tal cual se las vendieron....

[Sephirot12]

y como esta en los planos eso? que figura? si eso figura en los planos entonces no hay ningun problema, ahora si tu clienta o quien compro en ese momento compro y sabia que no coincidia con los planos entonces a quien le van a echar la culpa? ella se podia haber negado a comprar una unidad que no esta en regla...

[diegosur]

...y que hay del estado parcelario que hizo el agrimensor donde declaro una superficie que no es tal? este es un profesional ..., a la adquirente le entregan la llave ...amuebla e ingresa a vivir...sin hacer ninguna modificación ni alteración de ningún tipo...reitero una pericia (arquitecto, ingeniero...) puede determinar fácilmente el tiempo de construcción...y q ella es totalmente ajena a la misma...
No dejo de lado la responsabilidad del vendedor (quien trasladara la misma al anterior vendedor...si es que le da el plazo...y asi...).