Incumplimiento de contrato de locación comercial + ds y pj

[axolotl]

Estimados, les extiendo un cordial saludo, en esta oportunidad les escribo porque realmente necesito intercambiar un par de opiniones sobre este tema, y si tienen algo de jurisprudencia me vendría bárbaro - no he podido en contrar nada -

El asunto viene así, hay un inmueble de más de 200 mts ubicado en Lanús el que le es alquilado a mi cliente a los efectos de una explotación de bar/café - tal como consta en el contrato de alquiler -
El propietario asume el compromiso VERBAL de suministrar planos y la totalidad de documentación en su poder a los fines de efectuar la habilitación para la explotación comercial por ante la municipalidad.

Interin mi cliente realiza mejoras en el inmueble, pero, el propietario se niega en reiteradas oportunidades a hacer entrega de los planos.

Por nuestra parte y ya pasados varios meses de iniciada la locación, mi cliente obtiene una habilitación provisoria de sólo 80 mts, no pudiendo habilitar el resto del inmueble toda vez que no se cuentan con los planos pertinentes, por lo que se intima por carta documento al propietario para que los entregue bajo apercibimiento de rescisión, niega todo y no entrega planos y finalmente rescindimos el contrato por exclusiva culpa del locador.

Ahora el tema es iniciar la demanda, por daños y perjuicios en el que pretendo reclamar los meses efectivamente abonados de alquiler + el lucro cesante ( por lo que hubiera podido percibir una explotación similar en la zona durante la vigencia del contrato) + daño moral (no sé si se me escapa algo más).

Me gustaría saber cómo lo ven uds y si tienen a la mano alguna jurisprudencia que se pueda aplicar.

Cordialmente,

[flux]

Previo a todo decile a tu cliente que el chistoso gracioso de haber caido en este problema es el pelotu... que hay de intendente en lanus, al que se le ocurrio inventar una ordenanza al dope que decia que ahora para habilitar cualquier cosa hay que tener planos actualizados. El objetivo de esta ordenanza era hacer que los agrimensores trabajen a lo loco por la nueva obligacion municipal. Y como no, cuando te caia un inspector por debajo te decia "ah, pero yo tengo un agrimensor amigo que..." y te pasaba la tarjetita del amigo. Cosa que genero un problema mostruoso en toda la zona de lanus, porque muchos locadores ni siquiera son dueños sino herederos o revisten otra calidad, que si bien les permite alquilar legalmente, no les permite hacer planos e inscribirlos por no ser dueños

Ahora, con lo de tu consulta:

Código: Seleccionar todo

El propietario asume el compromiso VERBAL de suministrar planos y la totalidad de documentación en su poder a los fines de efectuar la habilitación para la explotación comercial por ante la municipalidad.

Para mi habria dos caminos

* Rescindir el contrato por imposibilidad de cumplir el objeto al que fue destinado el inmueble y que si consta en el contrato. Y culpar al locador de no haber proporcionado los elementos necesarios para la habilitacion por lo cual pedis el reintegro de gastos. El te dira que no es su culpa, que eso no constaba en contrato y bla bla bla, pero siempre le podes decir que si el alquilo una casa para un destino especifico, despues no puede desligarse de la imposibilidad de habilitar ese destino por algo que le falta a el

* La otra es hacer un plano y no inscribirlo y presentarlo en habilitaciones municipales con una nota peticionando que se admita el plano al solo efecto de la habilitacion y justificando que no se inscribe por motivo de que existe alguna imposibilidad de hecho para hacerlo (como el caso de que el locador no sea dueño etc) y esperar la resolucion municipal. Seguro que te la niegan con alguna manifestacion de tipo "no es nuestro problema que su locador no pueda pedir planos" y ahi directamente le clavas un amparo con base en que se viola el derecho a trabajar con una medida irrazonable que no cumple ninguna funcion mas que ser burocratica en si misma (porque en si eso de pedir planos no tiene finalidad practica alguna mas que rascarle plata a la gente) con una cautelar de no innovar seguida para que no te puedan clausurar

[axolotl]

Estimado, gracias por tu respuesta, en este momento nos encontramos en la opción A) porque el contrato ya está rescindido, estoy armando una demanda por ds y pjs por incumplimiento de contrato por la falta de entrega de los planos y documentación.
Entiendo la situación de mierda que se genera en Lanús con la situación que describís - siempre hay que recaudar y beneficiar a los amigos - Así que bueno, qué va a ser.

Si tenés algun fallo que pueda servir para casos análogos, estaría muy agradecido.

Saludos!

[ErnestoAvalos]

Estimado, me gustaría saber si esta causa se resolvió y a favor de quien, ya que me encuentro en la misma situación y no encuentro jurisprudencia sobre el tema

saludos
Ernesto

[axolotl]

Estimado, esto sigue en trámite, no tenemos todavía nada resuelto.

[rominasrodriguez]

Hola Colegas, estoy en una situación similar. Mi cliente alquilo un local de 200 mts con el fin de poner un salón de fiestas, por el momento se encuentra trabajando con la habilitación provisoria pero al momento de presentar los últimos papeles surge un inconveniente por que el plano aprobado del local no coincide con la obra, hay una claraboya con estructura de hierro y vidrio que no está declarada en el plano motivo por el cual NO LE ENTREGARAN LA HABILITACION. El locador se puso en contacto con su arquitecto pero aparentemente no se puede solucionar el problema, salvo que se vuelva la obra al estado anterior quitando esa estructura por lo que el local ya no sería el mismo.
El tema es que hasta noviembre del corriente mi cliente tiene fiestas contratadas que debe cumplir y que además de no poder resolverse este tema no se podría continuar con la explotación del salon y no podría recuperar la inversión. DAÑOS Y PERJUCIOS POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL AL LOCADOR VERDAD??????
Cualquier comentario es de muchísima ayuda!
Muchisimas gracias!

[flux]

DAÑOS Y PERJUCIOS POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL AL LOCADOR VERDAD??????

Relativo, el locador se va a defender diciendo que el no tiene culpa, que el te alquilo validamente un local y que todo lo demas es cosa de tu comercio y un problema municipal. Podes safar de este argumento si llega a ser que en el contrato consta el destino que se le va a dar al local diciendo que si el alquilo eso, para ese destino, se necesita que pueda ser habilitado para ese destino y lo que te alquilo no puede serlo por la falta de plano correcto. A lo que el locador se va a defender diciendo nuevamente que eso es un problema tuyo para con la municipalidad, que tenias que haber previsto eso antes de alquilar viendo el plano y el local, y que, aun ese detalle igual alquilaste

Aparte de que si el locador te quiere complicar te niega que el te haya alquilado el local con esa claraboya y dira que la pusiste vos, que el te alquilo el local correcto. No es que sea imposible probar que esto es mentira, pero te obliga a abrir a prueba y producir prueba sobre ese hecho para determinar que el local estaba asi cuando te lo dieron y no que pusiste vos esa claraboya

Ni hablar de que si en el contrato llega a constar alguna clausula que diga que el local esta perfecto y que lo alquilado es acorde al plano que te dieron sonaste, ya ni se discute si eso es verdad o no, porque seria una simulacion valida que solo perjudica al inquilino que la firmo no siendo verdad, y como nadie puede alegar su propia torpeza...

...

Para solucionarlo, primero tendrias que ver si es posible obtener un nuevo plano, en caso de que si, trata de conciliar con el locador. En caso de que no (que el dueño del local alquilado este muerto o cosa asi) yo me tiraria mas a hacer un amparo contra la ordenanza seguida de una cautelar de no innovar para que la habilitacion provisoria se extienda hasta la obtencion de un nuevo plano (osea, vaya a saber cuando)