Buenas tardes.
El caso que me llegó es un poco complejo: viene una señora al estudio, que vino a vivir desde otra ciudad a una casa prestada por una cuñada (medio hermana de su marido), junto con éste. Me dice que la cuñada quiere desalojarlos de su terreno, pero resulta que se descubre que la cuñada no es la titular registral, sino que eso lleva décadas sin que se actualicen los asientos registrales -se ubica en una zona suburbana, de quintas, de una ciudad pequeña de la Provincia de Bs. As.-.
A su vez, la señora les vendió el terreno de al lado por 30 mil pesos, pero ellos pagaron 5 mil (una cuota) y luego dos de mil pesos. Luego de eso, preguntaron en la Municipalidad y les dijeron (correctamente) que dejaran de pagarlo. Hay recibos de todo. Resulta que la señora tampoco es dueña de este terreno, que está en la misma situación que el otro. Ni siquiera se firmó boleto, fue todo en familia. Ahora los compradores -de buena fe absoluta- edificaron sobre el terreno adquirido, gastaron alrededor de 30 mil pesos, pero tienen todo frenado por este tema.
Dejando de lado que el desalojo es improcedente por no existir titularidad de dominio (y la posesión se dirime a favor del detentador actual), y que la cuñada no inició usucapión y ahora su posesión ha sido interrumpida, puedo afirmar que se intervirtió el título y ahora mis clientes están en posesión, ya no en tenencia, del inmueble donde viven? (no lo aplico al adquirido, donde habrá que iniciar las acciones legales correspondientes). Procede daños y perjuicios o bien enriquecimiento sin causa por el lote comprado? La indemnización comprendería las sumas mal pagadas, los gastos útiles y las mejoras -sin considerar el daño moral-. Mi miedo es que los hagan desalojar el lote comprado si se inicia algo y se reclama esto, porque asumen que no son titulares pese la buena fe.
La idea es intervertir, por ejemplo, afirmando que construían su casa nueva para alquilar aquella en la que viven actualmente. Es sólo una idea.
Para colmo, aparece otra familia, aparentemente sin relación con el titular registral del lote comprado y edificado, que dice ser la propietaria del mismo.
Lo cierto es que la cuñada "perdió" los terrenos, aunque nunca los tuvo bajo su dominio. Otra cosa cierta es que hay un par de sucesiones que iniciar, con sus correspondientes tractos abreviados. Aunque al terreno en el que está la casa dada en comodato nadie la reclama (a no ser la enajenante de mala fe, claro).
Muchas gracias.
El caso que me llegó es un poco complejo: viene una señora al estudio, que vino a vivir desde otra ciudad a una casa prestada por una cuñada (medio hermana de su marido), junto con éste. Me dice que la cuñada quiere desalojarlos de su terreno, pero resulta que se descubre que la cuñada no es la titular registral, sino que eso lleva décadas sin que se actualicen los asientos registrales -se ubica en una zona suburbana, de quintas, de una ciudad pequeña de la Provincia de Bs. As.-.
A su vez, la señora les vendió el terreno de al lado por 30 mil pesos, pero ellos pagaron 5 mil (una cuota) y luego dos de mil pesos. Luego de eso, preguntaron en la Municipalidad y les dijeron (correctamente) que dejaran de pagarlo. Hay recibos de todo. Resulta que la señora tampoco es dueña de este terreno, que está en la misma situación que el otro. Ni siquiera se firmó boleto, fue todo en familia. Ahora los compradores -de buena fe absoluta- edificaron sobre el terreno adquirido, gastaron alrededor de 30 mil pesos, pero tienen todo frenado por este tema.
Dejando de lado que el desalojo es improcedente por no existir titularidad de dominio (y la posesión se dirime a favor del detentador actual), y que la cuñada no inició usucapión y ahora su posesión ha sido interrumpida, puedo afirmar que se intervirtió el título y ahora mis clientes están en posesión, ya no en tenencia, del inmueble donde viven? (no lo aplico al adquirido, donde habrá que iniciar las acciones legales correspondientes). Procede daños y perjuicios o bien enriquecimiento sin causa por el lote comprado? La indemnización comprendería las sumas mal pagadas, los gastos útiles y las mejoras -sin considerar el daño moral-. Mi miedo es que los hagan desalojar el lote comprado si se inicia algo y se reclama esto, porque asumen que no son titulares pese la buena fe.
La idea es intervertir, por ejemplo, afirmando que construían su casa nueva para alquilar aquella en la que viven actualmente. Es sólo una idea.
Para colmo, aparece otra familia, aparentemente sin relación con el titular registral del lote comprado y edificado, que dice ser la propietaria del mismo.
Lo cierto es que la cuñada "perdió" los terrenos, aunque nunca los tuvo bajo su dominio. Otra cosa cierta es que hay un par de sucesiones que iniciar, con sus correspondientes tractos abreviados. Aunque al terreno en el que está la casa dada en comodato nadie la reclama (a no ser la enajenante de mala fe, claro).
Muchas gracias.
