LOCACIí“N CON CLíUSULA DE REAJUSTE

[Ofelia]

Hola a todos, tengo que armar un contrato de locación de un inmueble para vivienda y el propietario quiere incluir una cláusula de reajuste para no tener congelado el precio del alquiler durante los dos años. La opción de fijar un precio para el 1º año y otro para el 2º no lo convence, y la cláusula de volver a acordar el precio luego de un año tampoco. Que cláusula puede ponerse a estos efectos?, teniendo en cuenta obviamente que los reajustes estarían prohibidos. Se podría establecer un reajuste en relación a algún índice? Cuál puede ser? Desde ya muchas gracias a todos!

[mauricio198308]

Ofelia, no estoy seguro, pero creo que cualquier aumento debe estar preestablecido en el contrato, o sea, no podes hacer aumentos de acuerdo a un indice.

slds
Mauricio

[sergiosky]

las clausulas de reajuste no veo por que esten prohibidos, por empezar... son re usuales, aun las inmobiliares acuden a estas clausulas, y en segundo lugar no violan el orden publico.

[Sailaw]

Una cosa es que las usen, y otras que sean exigibles judicialmente, el contrato puede decir cualquier cosa, pero puesto a decición judicial se puede llegar a la invalidez de lo pactado, porque las leyes de emergencia son de orden público.

Si que vi muchos contratos hechos de esa manera, pero eso no indica que son validos.

[mauricio198308]

Exacto Sai, eso es a lo q yo me refiero.

Slds!

[sergiosky]

una cosa es que las leyes de emergencia sean de orden publico y otra cosa es que la clausula que se inserte sea de orden publico, a nadie se le ocurriria celebrar un contrato de locacion para vivienda por 1 año porque la ley dice que el minimo es por 2 años, eso es orden publico.
una mera clausula de reajuste que en forma privada se pacte entre los contratantes en donde se respete la escencia del contrato de locacion sin alterarlo por ser de orden publico, no debería afectarlo.
de hecho, las clausulas de reajuste son re comunes en todos los contratos de ejecucion prolongada para paliar los efectos de la inflacion y no congelar un precio cuando el negocio juridico ya no es rentable para el locador, por que debería ser violatorio en una locacion de vivienda si fueron pactadas privadamente entre particulares?

[Sailaw]

No es asì estimado Sergiosky, està vigente y sigue siendo de orden público las leyes de emergencia e incluso las de convertibilidad en la parte no derogada. No se puede establecer sistemas de reajuste por indexación ya sea en forma abierta o encubierta, mejor dicho las partes pueden, pero seguro van a caer en caso de juicio y si se alega dicho reajuste.

[MER_]

Hola Ofelia, antes de hacer comentario alguno, te comento que soy estudiante. Las formas posibles que entiendo de hacer una estabilización en los alquileres sin violar la prohibición de indexar está en pactar alquileres escalonados o renegociando periódicamente el contrato.
Acá te dejo un link de una nota que lo explica de una forma muy básica (puesto que no va dirigida a lectores letrados), pero concreta y concisa en respuesta a tu consulta.


http://www.defiendase.com/muestranota.asp?id=1128&ant=


Saludos!

[hector mathieu]

colegas, SAILAW tiene toda la razon, estan equivocados con respecto a las clausulas de reajuste, existe con plena vigencia la prohibicion.

[zawa]

Ofelia, fijate acá: viewtopic.php?t=19421&highlight=zawa
Por las dudas no funcione el link buscá el tema "AYUDA-CONSULTA" iniciado por dra.soledad el 7 de febrero en Derecho Civil - Comercial. Saludos.

[sergiosky]

pues segun el link que dejó MER ello no parece ser asi, ya que se admite pactar que al 2do año el monto del alquiler tendrá un x aumento.
no hay que confundir, una cosa es indexar y dejar librado el aumento del alquiler a un determinado indice, eso esta prohibido.
pero no tiene nada de ilegal que al inquilino le diga "el alquiler es 1000 por el primero año, ya en el segundo será 1500, eso no está prohibido porque no me pueden obligar a congelar un precio y soportar la inflacion, ademas porque no afecta el orden publico y es una clausula privada totalmente aceptada. a eso me refería yo y ese es la clausula que he visto en innumerables contratos, sea de particulares o a traves de una inmobiliaria. si indexar esta prohibido se puede sortear a traves de una clausula privada, ej: a cuanto aumenta el alquiler si indexamos un alquiler de $1000 con un determinado indice y a 12 meses?, supongamos que $500, pues... pacto que el aumento en el 2do año es de $500 sin mas, es decir, sin invocar un indice de actualizacion, no indexe y tuve el mismo resultado.

[MER_]

Sergiosky, todo lo que te dijo Sailaw al principio es absolutamente correcto, y el link que yo dejé es confirmatorio de lo que él dijo.

Lo que sucede es que al comienzo dijiste que las clausulas de reajuste eran legales, y eso no es así.

Las clausulas de reajuste de los alquileres basados en un indice de precios al consumidor, está prohibida, lo que no significa que los alquileres deban por ello permanecer congelados. La forma de sortear el obstáculo de la prohibición de indexar son las dos vias que antes comenté: el pacto de alquileres escalonados o la renegociación periódica del contrato.
Son dos cosas distintas, y ahí es donde me parece que nació tu confusión.

Si en un contrato de locacion se pacta la ya mencionada clausula de reajuste, ésta no tiene efecto. Y un futuro reclamo judicial no prosperaría.
Tal como bien te explicó Sailaw, una cosa es que se pacte, y otra es que sea exigible judicialmente.


Saludos!

[mauricio198308]

Sergio, tal como dicen mer y sailaw, uno puede pactar distintos valores para los períodos del contrato, pero no puede indexar el valor.

Slds
Mauricio

[zawa]

Tal vez deberiamos dejar de utilizar la palabra reajuste para estos casos, ya que por costumbre nos trae pegados los conceptos de indexación, índices, etc. Yo intento hacerlo y hago referencia al "precio del alquiler", lisa y llanamente. Los clientes se asustan si uno dice reajuste, también piensan en algo no definido de entrada y sujeto a índices, etc.

[sergiosky]

pues yo no me referia a la clausula de reajuste de acuerdo a un indice, sino a decirle directamente "el 2do año te cobro x de aumento", esa es la clausula que vi en los contratos y la que uso yo, pense que se referían a que no puede PACTARSE un aumento al cabo de un tiempo porque al ser normas de orden publico no puede alterarse la posicion del locatario, y eso es lo que yo discutía. quizas lo que confunde es el nombre "reajuste" como si solo el reajuste puede llevarse a cabo a traves de un indice, si a mi cliente le digo que le cobro 1000 el primer año y 1500 el 2do año es un reajuste... o no?. y eso no es ilegal. estoy de acuerdo que no se puede pactar un reajuste segun un indice que mantenga la incertidumbre entre las partes en saber cual es el precio final. en conclusion, una clausula de reajuste es legal si de entrada se conoce el monto a abonar y hay acuerdo entre ambas partes, a eso me referia. sin embargo el debate es rico porque en otros foros he visto que han dicho otras personas que lisa y llanamente no pueden pactarse aumentos porque al ser normas de orden publico no puede alterarse la posicion del locatario, se debe respetar el precio al cabo de los 2 años, y recien a finalizar éste recien pactarse un aumento en una futura prorroga. como en ese post participé diciendo que las clausulas pueden pactarse ya que no puede obligarse al locador a congelar el alquiler durante los dos años, muchos dijeron que no porque son normas de orden publico, yo dije que esa clausula no es de orden publico, por eso pensé que este debate se referia a lo mismo.