alquiler vencido -convenio desocupación

[Santina87]

Hola colegas, me consulta el cliente "locador"
- con contrato locación "vivienda" vencido al 30/3/14,
- un convenio de desocupación firmado el 10/4/12 (es decir días posteriores a la celebración del contrato)(con firma certificada de la locataria ante escribano)
- Convenio con fecha en blanco...

Ahora el locador viene con el problema que la inquilina no se quiere ir de la propiedad, ni tampoco aceptó renovar. el último mes abonado fue el correspondiente a marzo/14 (es decir el último correspondiente al contrato).
Adeudando desde marzo hasta el presente...

Mi duda es, qué fecha le pongo al convenio ( fecha de desocupación en blanco)- ESTÁ CORRECTO PONERLE LA MISMA FECHA DEL VENCIMIENTO DEL CONTRATO? (contrato vencido el 30/3/14) o puedo poner una fecha a 10 días por ej..??

Primero mando CD intimando a la restitución del inmueble?
o directamente pido homologación y solicito lanzamiento..
gracias, saludos

[reyleon]

Homologación, lanzamiento y daños y perjuicios, contra locataria y fiadora. Sin dar más vueltas. A lo sumo, si la fiadora es solvente, llamala o reunite con ella pa que sepa la que se le viene, capaz va y tira unos mangos mansita.

Saludos... G.

[Santina87]

Hola reyleon, la duda que me surge es que el convenio es válido verdad? se firmó unos días después del contrato.
la fecha de desocupación " está en blanco",
Qué fecha me conviene poner en el "blanco"... darle un plazo prudente para que desocupe? por ej. 1 mes?y mientras tanto PIDO LA HOMOLOGACIÓN? otra duda se paga tasa ? hay jurisprudencia que sí otra que no..

en cuanto a los mangos.. estaría bueno retribuir a los colegas que ayudan.. aunque más no sea estando a disposición para cuando necesiten!!

[Santina87]

Homologación, lanzamiento y daños y perjuicios, contra locataria y fiadora. Sin dar más vueltas. A lo sumo, si la fiadora es solvente, llamala o reunite con ella pa que sepa la que se le viene, capaz va y tira unos mangos mansita.

Saludos... G.

No tiene fiador..me faltó aclararte en el último párrafo!
saludos

[andresxeneizes]

Hola reyleon, la duda que me surge es que el convenio es válido verdad? se firmó unos días después del contrato.
la fecha de desocupación " está en blanco",
Qué fecha me conviene poner en el "blanco"... darle un plazo prudente para que desocupe? por ej. 1 mes?y mientras tanto PIDO LA HOMOLOGACIÓN? otra duda se paga tasa ? hay jurisprudencia que sí otra que no..

en cuanto a los mangos.. estaría bueno retribuir a los colegas que ayudan.. aunque más no sea estando a disposición para cuando necesiten!!

el convenio no se hasta donde se podra hacer valer, se hizo al momento en que el contrato estaba vigente, pero mas alla de eso, el convenio no dice algo mas que el contrato original, que es ni mas ni menos que tal dia se vence el contrato, por ende con o sin convenio no hay mucha discusion para el tema.
yo veo con el tema del convenio que quizas es peor el remedio que la enfermedad y si lo presentas dejas abierto a que te chicanen, en cambio sino lo presentas y mandas solo el contrato no hay discusion posible.
sin perjuicio de esto, tema para estudiar, para mi con convenio o sin convenio, yo creo que no zafas de hacer todos los tramites que dispone el c. proc para el desalojo, traslado de demanda, y luego cuando te den la cautelar, mandamiento de constatacion y luego lanzamiento.
aca el problema se da porque hay una macana de base, que es que no hay garante, cuando hay garante como dijo reyleon intimando al fiador se soluciona rapido el problema o en caso que no se solucione tenes de donde cobrarte los daños

[Santina87]

andres, hola, veo que se complica la situación del locador, ya que en el convenio se certificó la firma del locatario, mientras que en el contrato "no".
Qué me conviene hacer?
Gracias!!

[reyleon]

En "ofrece prueba" proponer pericial caligráfica para el caso de que el demandado desconozca la firma.

Saludos... Gabriel...

[Santina87]

En "ofrece prueba" proponer pericial caligráfica para el caso de que el demandado desconozca la firma.

Saludos... Gabriel...

Si presento convenio para homologación-cuya firma del locatario está certificada- ( y le ponemos en la fecha en blanco... por ej. 15 DE JULIO 2014), ( y aunque el convenio se halla firmado durante la vigencia del contrato),
Es decir: consulto lo siguiente, le ponemos un plazo para que desocupe el 15 de JULIO, lo intimo con CD para avisarle?
Mientras tanto, presento el convenio pidiendo homologación... ES VIABLE?

Por aplicación de la 21342 (arts. 32 y 47 al 50) "Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador -plazos diferentes de los originales-, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentando "el documento respectivo " y el juez, previa audiencia del locatario, declarará el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacer" Los convenios deberán haber sido homologados judicialmente..."

El tema es que si presento conjuntamente con el pedido de homologación del Convenio, y además agrego el Contrato de Alquiler, vencido, puede que me ordenen que inicie acción de desalojo?

[DraTati]

Coincido con Andresxeneixes. Cuando se firma el Convenio con pocos días de diferencia de la firma del contrato corrés con el riesgo que te lo rechazen por un vicio de lesión o que empiezen con otras chicanas.
Igual he visto jurisprudencia que incluso celebrado el mismo día del contrato, si la locación está vencida, igual te lo homologan.
Como te dijo el colega, tendrías que avaluar si no te conviene ir directamente con el desalojo y pedir la cautelar.
Saludos

[Santina87]

Gracias DraTati, por tu observación. En este caso las partes convinieron firmar un convenio de desocupación porque el locatario no contaba con fiador. Es decir, nadie abusó de sus derechos, simplemente el locador le dio la oportunidad de alquilar bajo estas condiciones que él aceptó, firmó el convenio y certificó la firma aprox. una semana después de la celebración del contrato, el locatario ya estaba en uso y goce del inmueble, y nunca fue molestado durante el plazo de la locación (vivienda)..
En este momento, a 3 meses aprox vencido el contrato, y sin pagar los alquileres, expresa que "no se quiere ir".
Por este motivo, y a fin de acelerar el desalojo, el locador está desesperado y con problemas de salud, necesitando mudarse él a su casa de la cual es propietario. El locatario no paga y no se va.

Si el plazo mínimo de duración del contrato de locación (artículo 2 de la ley 23.091) se encuentra vencido y coincide con la fecha de desocupación pactada en el convenio, se debe concluir que éste no ha sido utilizado para turbar el uso y goce de la cosa locada durante el plazo contractual.
LEY 23091 Art. 2
CC0201 LP 111025 RSI-94-9 I 7-4-2009
CARATULA: Tibiletti Dafnis, Luis s/ Homologación de convenio
MAG. VOTANTES: López Muro-Ferrer


Gracias a todos chicos!

[Santina87]

siguiendo con este asunto, que se complica aún más, el inquilino le cambió la cerradura de entrada a un espacio común que convino con el propietario en el contrato. El propietario podía entrar por un portón común hacia un depto. que se encuentra en la parte posterior del terreno, el cual "no se encuentra alquilado". Ahora elpropietario, no puede ingresar de ninguna manera.

[andresxeneizes]

y la respuesta sigue siendo la misma, hacer el desalojo, con o sin presentar el convenio de desocupacion segun mejor lo creas

[Santina87]

y la respuesta sigue siendo la misma, hacer el desalojo, con o sin presentar el convenio de desocupacion segun mejor lo creas

Te comento, ya tengo la CD intimando a la restitución del inmueble, contrato vencido (art. 1622 CC).
Desde ya, toda una complicación para el propietario, quien tenía llave del portón de entrada para acceder a un depto. que posee en el fondo del terreno, lo cual fue estipulado en el contrato.
Voy a presentar el convenio también, poniéndole la fecha de finalización del ctto. (porque en el convenio está certificada la firma, y en el contrato no).
Sigo adelante con esto, y agradezco nuevamente a todos los que se interesaron.

El asunto se complicó aún más,el inquilino se puso a cultivar marihuana y casi ha construido unvivero en la casa, además de acumular en la entrada común.. autopartes de automotores de dudosa procedencia. Propietario con problemas de salud, muy difícil.
Gracias andresxeneizes por tus aportes. Saludos.