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El Convenio de Desocupación es un escrito que el Propietario puede hacerle firmar en forma voluntaria al Inquilino para garantizar que se irá del inmueble en las fechas previstas.
Puede servirle, también, como extensión del plazo de permanencia del ocupante una vez finalizado el Contrato de Alquiler. Y además, para cancelar un Contrato anticipadamente. Pero, para que pueda hacerse cumplir en forma rápida e indiscutible, debe ratificarse ante la Justicia.
Para ello, se citarán a las partes a ratificar judicialmente con sus firmas el Acuerdo que previamente realizaron en forma privada.
De esta manera, el Convenio adquiere el efecto propio de una Sentencia. Esto destraba los conflictos que pudieran suscitarse a la hora del Desalojo, porque el Juez ya se expidió en su momento sobre el caso y no va a quedar lugar para la discusión frente a un eventual reclamo del Inquilino.
Se hace validar judicialmente ante el fuero Civil en la Ciudad de Buenos Aires y ante el Civil y Comercial si el Inmueble arrendado se encuentra en la Provincia de Buenos Aires.
Esto quiere decir que El Convenio de Desocupación se hace homologar ante el Juez competente del domicilio del bien.- El Convenio homologado tiene efectos de “ sentencia “ para las partes firmantes y no necesitan recurrir a juicio de desocupación o desalojo a su vencimiento.-
Una vez que éste firme la Homologación del Convenio, si el Locatario no cumple con la desocupación y la entrega del bien en la fecha pactada, se lo desaloja mediante el trámite de Ejecución de Sentencia.
Un Convenio de Desocupación debe tener la firma del Propietario y del Inquilino, la fecha de celebración del Convenio y la fecha de vencimiento del plazo para desalojar el Inmueble. Es fundamental que este acuerdo de partes se realice en presencia de un Escribano Público, a fin de disipar las dudas sobre la veracidad de las firmas.
Para evitar problemas innecesarios, se recomienda que el o los garantes firmantes del Contrato de Alquiler, participen también de la confección del Convenio de Desocupación y de su ratificación Judicial.
El juez puede rechazar el Convenio si no cumple con los formalismos requeridos.-
Debe tenerse en cuenta que el Convenio realizado antes o el mismo día de la firma del Contrato de Locación, carecen de validez alguna. Esta condición pretende resguardar la libertad del Inquilino de negarse a firmarlo y evitar cualquier presión que pudiera llegar a recibir por parte del Propietario.
En la práctica se firma el Contrato de Locación y el Convenio de Desocupación el mismo día, pero con diferentes fechas.-
Ejemplo:Contrato de Locación:se celebra el día 1 de Enero, pero al Convenio de Desocupación se le coloca la fecha con 6 meses más(estando el Locatario en ocupación del bien).
No procede homologar un Convenio de Desocupación suscripto al mismo tiempo que el Contrato de Alquiler. Ello es así, por cuanto los arts. 29 y 47 de la ley 21342, no derogados por la ley 23.091 se refieren claramente a los Convenios celebrados con posterioridad al inicio de la relación locativa, sin que corresponda extender los alcances normativos a situaciones no previstas. (Lipsia Saicf c/Triton Arge Inc S/Homologación).-
Modelo Convenio Desocupación:
En la Ciudad de .........., a los ...... ...... dias del mes de ........................ de .........., entre el/la Sr./a ............................, con domicilio en la calle ..................................... , en adelante denominado EL LOCADOR por una parte, y por la otra el/la Sr./a ................................., con domicilio en la calle .................................., en adelante denominado EL LOCATARIO, celebran el presente Convenio de desocupación, el que se regira por las siguientes clausulas y condiciones:
PRIMERA: El LOCATARIO ocupa el inmueble sito en ........................................., respecto del cual el LOCADOR es propietario. Entre estas partes se esta discutiendo la permanencia del primero de los nombrados en la presente clausula; habiéndose resuelto poner término a estas cuestiones mediante el presente Convenio de Desocupación.
SEGUNDA: Respecto a la relación contractual existente entre las partes aludidas en la cláusula anterior, existe fiador, el que se encuentra individualizado en el Contrato de Locacion de fecha ............................... suscripto entre las partes, respecto al Inmueble sito en .............................; el que afianzara todas las obligaciones asumidas por el LOCATARIO, hasta la restitución del Inmueble.
TERCERA: Queda establecido que el LOCATARIO desocupará el Inmueble, en fecha .........., y en tal circunstancia lo entregara libre de toda otra ocupación y/o sub-inquilinos y/o otros ocupantes, bajo acta de constancia. En caso de no hacerlo abonará una suma del orden de Pesos ..................... en concepto de indemnización convenida y contra restitución del inmueble en las condiciones indicadas, en beneficio del LOCADOR.
CUARTA: Para el supuesto de incumplimiento de la desocupación, el LOCATARIO sera responsable por los Danos y Perjuicios que causare, y el LOCADOR podrá escoger entre retener para si en concepto de cláusula penal del orden del 5% del monto de la Indemnizacion pactada en la cláusula TERCERA o demandar por resarcimiento de los daños que se acrediten en Juicio. En cualquiera de los supuestos y depositando el resto de la indemnización que corresponde conforme a lo expuesto precedentemente, el LOCADOR podra solicitar lisa y llanamente el lanzamiento del LOCATARIO y de todo otro ocupante mediante la presentación del presente Convenio.
QUINTA: En lo atinente a servicios públicos, cargas y otros gastos, el estado actual de las cuentas y lo que debera cumplimentarse y exhibirse al desalojar el inmueble, se acuerda que el LOCATARIO deberá entregar al Locador los pertinentes recibos de pagos efectuados durante el plazo contractual y hasta su restitución definitiva al LOCADOR.
SEXTA: Queda facultada cualquiera de las partes para solicitar la homologación de este Convenio y/o iniciar demanda anticipada de Desalojo, todo esto a cargo de quien accione, salvo incumplimiento de lo pactado, en cuyo caso será condenada en costas la parte culpable.
SEPTIMA: Las partes dan como constituídos los domicilios indicados ut-supra, a todos los fines extrajudiciales y judiciales, renunciando a todo otro fuero que no sea la jurisdicción ordinaria de los tribunales del Departamento Judicial de .................... Se firman los ejemplares de ley y cada parte recibe el suyo en este acto y para su fiel cumplimiento.
Espero que ésta información te sea útil.-
Saludos
Norma.-
Abogada
Mediadora Judicial Inscripta en el Ministerio de Justicia de la Nación (1997)
Especialización en Mediación Familiar. Especialización Accidentes de Tránsito.
Corredor Inmobiliario Matriculada en C.U.C.I.C.B.A
