Consulta Expensas

[rochahernan]

Colegas les hago un CONSULTA:

Un comprador adquirión departamento en el que el propietario anterior (el vendedor) había realizado en dicho inmueble una modificación (no ampliación): cubrió un espacio propio. Por este departamento, antes de realizar esta modificación pagaba $300 por expensas. De acuerdo al reglamento de copropiedad esta modificación o cobertura de su espacio propio privado no implicaba un aumento en el monto de las expensas, para el propietario anterior (el vendedor).

Ahora bien,

1º- el departamento ya lo compró y la administración del consorcio le notifica que debido a ese espacio cubierto del depto se le va a incrementar el monto de las expensas que debe pagar. ¿Es eso correcto?

2º- también se le notifica que debido a los trabajos que se realizaron para cubrir parte del espacio de este depto se produjeron ciertos daños (los cuales no se especifica) los cuales no fueron abonados por el dueño anterior (el vendedor) y que los debo cubrir el nuevo titular del inmueble ¿eso es correcto? Con anterioridad a la venta del depto el vendedor y esta administracion habrían llegado a un posible acuerdo de pago pero el dueño anterior no cancelo esa deuda ¿corresponde que el actual dueño pague esa deuda? De ser así ¿puede repetir el pago del vendedor con posterioridad?

El punto 1º me genera, completamente, duda.
En el punto 2º, respecto de la deuda por los daños ocasionados, yo entiendo que tratándose de una obligacion "Propter Rem" la misma se traslada siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el derecho real, po lo que el nuevo titular deberia pagar esa deuda en caso que el vendedor no lo haga. Lo que me genera tambien duda en este caso es que si llegado el caso el comprador paga esa deuda ¿podría repetir, del vendedor, lo pagado?

Agradecería sus comentarios.

Gracias.

Espero que puedas brindarme tu respuesta ya que tu ayuda me sería muy útil en la reunión de consorcio de este jueves.

Muchas gracias.

[andresxeneizes]

la 1, mas alla que podamos decir que el adquirente compro pensando en pagar x plata de expensas y que de haber sabido de que iba a pagar mas quiza no compraba y todo lo demas que podamos alegar, teniendo en cuenta que disfruta de los metros cubiertos en cuestion no veo descabellada lo que pretende el consorcio

la 2, para mi tienen que ir contra el que genero los daños, y como bien señalas no es una deuda que persiga a la cosa, y tampoco existiria la solidaridad del 1113, por decir alguna otra suposicion

[flux]

A la (1) contesta por CD diciendo que desconoces el aumento y que continuaras pagando el valor normal de expensas o depositas judicialmente. El hecho es que ese aumento no esta justificado por un nuevo reglamento de copropiedad basado en un nuevo plano donde conste el nuevo espacio cubierto. Como no hagan eso le podes discutir la causa del aumento diciendo que es incausado.

A la (2) nega, en la misma CD, la existencia de tales daños y en subsidio, que aun existiendo, no son tu problema y que no me hago cargo de los mismos

A donde vean una CD asi seguro que tiran todo al tacho..., el tema de los daños no lo ganan, en el caso de que los prueben seria culpa de un tercero por quien no debas responder. Y el otro caso, si bien es cierto que se podria disponer un aumento de expensas, como no hagan nuevo reglamento de copropiedad, el cual ademas implica un nuevo plano del inmueble donde se hagan constar el nuevo espacio cubierto..., el aumento es incausado, no tienen la formalidad necesaria para pedir nada..., y hacerlo sale una fortuna al consorcio

[rochahernan]

Colegas....muchas gracias a ambos. por responder mi consulta.
flux , coincido totalmente con vos.
Muchas gracias a ambos.
Saludos.

[reyleon]

Muchos ven al tema expensas como algo ligero, pero es de orden público y poco pueden hacer las partes involucradas para convenir a su antojo, o aplicar medidas.

En cada PH, el reglamento de copropietarios (RC) es el que establece el porcentual a soportar de expensas por cada unidad funcional. Ni remotamente puede el administrador del consorcio modificar el porcentual a una UF a su antojo. Además, el administrador no es parte en esto: como el nombre lo indica es un mero administrador.

Ahora bien, para modificar el RC se requiera unanimidad, la cual desde luego nos e va a lograr porque como mínimo hay un interesado en que no se modifique.

No perdamos de vista que el RC debe estar inscripto en el RPI, por lo cual si al nuevo dueño lo sacuden con un aumento en el % de expensas, bien puede remitirse allí, donde el ejemplar allí inscripto se tiene por original.

Y por caso, les cuento de manera muy resumida un balurdo que salpicó en forma personal al profe de reales (a quien le tengo mucha estima, además de haber sido mi tutor de tesina):

El profe vive en un edificio con 40 UF, que en la planta baja tiene un local a la calle. El gil que había comprado el local se calentó al llegarle el resumen de expensas cuando vio que tenía que soportar el 25% de las expensas, cuando no usaba los servicios internos del edificio. Apenas el portero le manguereaba la vereda. Resumiendo, el tipo hizo juicio para modificar el RC, y el juez lo sacó recontracarpiendo, con costas, básicamente por lo que explico más arriba.

Saludos... G.

[flux]

Ahora bien, para modificar el RC se requiera unanimidad, la cual desde luego nos e va a lograr porque como mínimo hay un interesado en que no se modifique.

Pero si usas esta opcion de que el mismo que tiene el espacio ya de hecho cubierto despues se niegue al cambio de RC y nuevo plano para que quede comprendido ese nuevo espacio cubierto, entonces el consorcio despues puede iniciarte accion para que vuelva todo al estado anterior teniendo que demoler las modificaciones a costa de quien las hizo o de quien sea el titular de la unidad en ese momento

Osea, lo mas seguro seria negar el cambio de valor de expensas por no estar en el reglamento ni haber nuevo plano y quedar a la espera de que el gasto que eso implica les quite ganas de hacerlo. Porque si lo hacen, cambian el plano y piden la asamblea para la mofidificacion del RC, si despues en esa asamblea existe negativa al cambio, la consecuencia directa de eso es que las modificaciones no comprendidas en el plano y RC originarios tengan que ser removidas para volver todo al estado anterior que coincida con el RC y el plano