Locación. contrato verbal. vencimiento

[orlando78]

Buen día a todos. El tema es el siguiente. Según la ley de locaciones urbanas como ya lo saben el plazo mínimo para alquilar un bien destinado a la vivienda es de 2 años.
El caso que me llegó se trata de un contrato verbal: hace un año la locataria está viviendo allì (alquila una casa por $300). Ahora, la dueña quiere alquilarle el inmueble a otra persona por que la inquilina es muy problemática, además siempre se retrasa en los pagos, a pesar de ser ínfimo, pero no los dos meses como para iniciar el desalojo por falta de pago, además mi clienta quiere aumentar el alquiler.
Que opciones tengo?? Todavìa no han pasado los dos años y no se retrasa màs de un mes y paga, pero el problema es que mi cliente se la quiere sacar de encima por que es muy complicada. AL ser un contrato verbal podría desalojarla antes del año?? Gracias colegas.

[Dr. 8]

Estimado Orlando, considero un poco complicada la cuestión del desalojo, con la salvedad que la causal sea la falta de pago.

No debe obviarse que el art. 1 ley 23091 establece que "los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deben formalizarse por escrito y cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado por esta ley y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza."

Algunos autores han sostenido que el art. 1 requiere la forma escrita como una solemnidad relativa; o sea, el inquilino tiene acción para elevar a la forma escrita el contrato celebrado (Stratta, Alicia J. y Stratta, Osvaldo J., "De la locación de cosas y las locaciones", LL 1985-D-800; Maiorano Quiroga, Carlos, "La prorroga de la locación y el art. 1622 CC. Ver Texto ", LL 1985-C-1181; este último afirma, incluso, que a falta de contrato escrito, aunque el inquilino confiese haber pactado un precio, el alquiler será el que el juez fije y no el reconocido por el arrendatario).


Otros manifiestan que se trata de un contrato solemne y que la falta de instrumento escrito genera la conversión del negocio en otro previsto por la ley. "En nuestra opinión, el artículo debe leerse así: omitida la formalidad, el contrato es nulo -como ocurre con todo pacto que viola una norma de orden público-. Empero, cuando ese contrato ha tenido eficacia o sea ha producido efectos, la ley lo mantiene o conserva, no como el querido, sino con consecuencias distintas". "No es el mismo contrato, no hay confirmación o saneamiento del vicio, sino otro diferente en cuanto a elementos esenciales, como son el plazo, el precio y su actualización. Es, pensamos, un caso de conversión jurídica, de transformación de un negocio en otro" (Mosset Iturraspe, Jorge, "La instrumentación en la Ley de Locaciones Urbanas 23091", LL 1984-D-1260.

Borda pareciera inclinarse por la primera alternativa cuando dice: "Carecerá de validez la pretensión de que el contrato se ha formulado verbalmente, por más que se produzca prueba sobre él, a menos que el contrato haya tenido principio de ejecución, en cuyo caso la locación será válida y se considerará hecha por los plazos mínimos establecidos por la ley" (Borda, Guillermo, "Tratado de Derecho Civil. Contratos", 6ª ed., t. I, Bs. As., Abeledo-Perrot, 1990, p. 536, n. 644).

En consecuencia, si no se satisface la forma por escrito, la locación y también la prórroga podrán probarse por cualquier medio, si media principio de prueba por escrito (p. ej., recibo de pago de alquiler) o principio de ejecución, o imposibilidad de obtener la prueba escrita.

[andy5]

Mil gracias DOC8!!! Hay manera de aumentar el alquiler?. por una casa $300 es poquísimo-.

[orlando78]

Hola Doc 8 y andy desde ya Gracias por sus comentarios: como pregunta Andy es posible aumentar el alquiler??

[Dr. 8]

No, en principio. De la exegesis del art. 1 de la ley 23.091, se colige que los contratos que se encuentren en principio de ejecución se considerará como plazo el mínimo fijado por dicha ley. Es decir, inmutable unilateralmente hasta su vencimiento.

Saludos cordiales,

[ezequiel7]

Muchas Gracias Doc. 8