hago una consulta porque no trato este tipo de temas. una clienta vino a mi estudio ya que su inquilina la intima por un caño roto que le produce problemas en la propiedad. ahora leyendo el contrato el mismo dice que el locador no se responsabiliza por los daños de roturas de caños, desprendimientos , filtraciones, ect... en este caso, puede el locador eximirse de responsabilidad, o debe responder. gracias.
te mando este fallo ,que a lo mejor te sirva:
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala F. Ref. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala F. Causa: 534.582. Autos: Simmons de Argentina S.A. c/ Ercilio Carlos Bossi s/ Consignación. Cuestión: consignación de inmueble en locación - desalojo - desprendimiento de vigas del inmueble. Fecha: 10-NOV-2009.
Causa libre n° 534.582 "Simmons de Argentina S.A. c/ Ercilio Carlos Bossi s/ Consignación" (Expte. n° 103.027/06); n° 534.580 "Ercilio Carlos Bossi S.A. c/ Simmons de Argentina y otro s/ Desalojo por falta de pago" (Expte. n° 4.076/07); n° 534.581 "Ercilio Carlos Bossi c/ Simmons de Argentina S.A. s/ ejecución de alquileres" (Expte. n° 59.230/07). Juzgado n° 68.
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 10
días del mes de noviembre de dos mil nueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "F", para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.-
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación, Sres. Jueces de Cámara, Dres. POSSE SAGUIER, GALMARINI y ZANNONI.-
A las cuestiones propuestas el Dr. POSSE SAGUIER dijo:
I.- La sentencia de primera instancia dictada a fs. 299/308 de los autos "Simmons de Argentina S.A. c/ Ercilio Carlos Bossi" (Expte. n° 103.027/06) rechazó la demanda por consignación del inmueble que fuera objeto de la locación entre las partes, con costas. Declaró concluido el proceso de desalojo promovido por Ercilio C. Bossi por agotamiento de su objeto, con costas a la demandada Simmons de Argentina S.A. Rechazó las excepciones opuestas por el ejecutado en el juicio sobre ejecución de alquileres, y mandó llevar adelante la ejecución por la suma de $25.809,66 con más los intereses pactados siempre y cuando no superen el 18% anual calculados desde la fecha de la mora y hasta el efectivo pago y las costas.
Contra dicho pronunciamiento único se alza "Simmons de Argentina S.A." quien expresó agravios a fs. 331/334, los que fueron contestados por Ercilio Carlos Bossi a fs. 336/341.
II.- Si bien "Ercilio Carlos Bossi S.A.I.C." solicita la deserción del recurso interpuesto por "Simmons de Argentina S.A.", a fin de dejar a salvo el derecho de defensa en juicio que goza de jerarquía constitucional trataré las críticas formuladas.
III.- "Simmons de Argentina S.A. c/ Ercilio Carlos Bossi s/ Consignación"
Se queja el apelante porque la sentenciante hizo prevalecer la cláusula contractual invocada por la demandada sobre el régimen legal imperante en la materia. Sostiene además, que el desprendimiento de vigas portantes del techo del local ocurrido en octubre de 2006, configura un supuesto de caso fortuito, cuyo efecto es la suspensión o extinción de las obligaciones emanadas del contrato.
En primer lugar es dable señalar que las partes son contestes en que el día 27 de febrero de 2001 celebraron un contrato de locación relativo al local comercial sito en la avda. Hipolito Yrigoyen n° 8981 de Lomas de Zamora, Pcia. de Buenos Aires, para instalar un negocio de venta de colchones, muebles, sillones, blanquería y afines. El término de duración del contrato se estableció en 72 meses a partir del día 1ro. de marzo de 2001 y el canon locativo fue modificado en dos oportunidades, en agosto de 2003 y en noviembre de 2004 (confr. cláusula I del contrato obrante a fs. 6/7 y anexos del contrato obrantes a fs. 8/10 de los autos sobre consignación).
A fin de esclarecer las cuestiones ventiladas, resulta de utilidad manifiesta destacar lo acordado por las partes en las cláusulas IV y VII del contrato. La primera de ellas reza "La locataria declara recibir el inmueble de conformidad, libre de ocupantes y/o muebles e instalaciones, con los siguientes elementos: frente de vidirera; cortina de enrollar de mallas metálicas accionada con motor eléctrico; dos baños; obligándose a reintegrar todo al término de locación, en buenas condiciones...La locataria toma a su exclusiva cuenta y cargo el mantenimiento y la reparación de todos los desperfectos y/o roturas de toda índole que pudieren originarse en el inmueble, instalaciones y/o artefactos, durante la locación y hasta que la locadora reciba de conformidad el inmueble, por lo que ésta queda eximida de efectuar cualquier reparación" y la VII establece "La locataria asume toda responsabilidad por daños materiales...ocasionados en la propiedad, tanto dentro de la misma como en el exterior, exonerando de toda responsabilidad al respecto a la locadora" (confr. contrato de locación obrante a fs. 6/7 que no ha sido desconocido).
Es cierto, tal como lo señala el apelante, que el locador tiene como una de sus obligaciones esenciales la de garantizar el uso y goce pacífico de la cosa locada respecto de terceros. Pero también lo es que, esta garantía que comprende tanto lo que resulta de hechos personales del locador (arts. 1519, 1523 y 1524); de turbaciones de terceros (arts. 1520 y 1526/32); o por vicios redhibitorios de la cosa locada (art. 1525), puede ser modificada por las partes puesto que no está interesado el orden público (Clavell Borrás, Rezzónico, Salas-Trigo Represas, Spota; citado en Llambías-Alterini, "Código Civil Anotado. Doctrina-Jurisprudencia, t. III-B, p. 179).
En efecto, el Código -salvo estipulación en contrario-, reparte obligaciones entre ambas partes contratantes: el locador, arts. 1515 y 1516; y el locatario, arts. 1556, 1561 y 1573. De tal suerte, las reparaciones principales quedan a cargo del locador, y las "reparaciones o mejoras locativas", de "menuda conservación", "de pequeña manutención", es decir los desperfectos menores o de poca importancia, a cargo del locatario.
Con arreglo a las cláusulas IV y VII antes referidas, el locatario admitió que corrían por su cuenta y cargo el mantenimiento y reparación de todos los desperfectos y/o roturas de toda índole que se pudieran originar en el inmueble durante la locación. Estas cláusulas por su amplitud literal, son difícilmente compatibles con la asunción de responsabilidad respecto de las reparaciones pequeñas y demuestran que las partes pretendieron someter las obligaciones atinentes a la conservación del inmueble al régimen acordado contractualmente (art. 1198 del C. Civil). En cuanto al punto, no puedo dejar de reiterar que no existe óbice para la modificación convencional del régimen legal de las prestaciones atinentes al mantenimiento del buen estado de la cosa locada. Es posible, en efecto, la asunción contractual de responsabilidad incluso respecto de las consecuencias del caso fortuito (doctrina del art. 513 del Código Civil; confr. Aubry y Rau, Cours, ed. 1856, t. 3, pág. 342 citado en Fallos 251:502; C 3ra Civ y Com Cba, 19/5/92; JA, 1993-II-125 citado en Belluscio-Zannoni, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, t. 7, p. 339).
En sentido similar se ha dicho que las cláusulas contractuales que ponen a cargo del inquilino las reparaciones que normalmente incumben al locador, son válidas por no afectar el orden público; y en estos casos, las reparaciones debe efectuarlas el locatario (Salas-Trigo Represas, Código Civil anotado, t. 2, p. 244). Tal postura doctrinaria ha sido receptada jurisprudencialmente. Así, y acudiendo a una interpretación a contrario sensu, se ha dicho que si la causa del origen de los daños en el inmueble es el desgaste natural por el propio transcurso del tiempo y las reparaciones a efectuar revisten el carácter de necesarias, cuando no se ha pactado que eran a cargo del locatario, de conformidad con los arts. 1515 y 1516 del Código Civil, corresponde al propietario la realización de las mismas, pues atañen a la conservación del inmueble (Sala L, "Tachouet de Hillcoat c/ Ralph s/ sumario" del 22/11/91).
La validez legal del régimen convencional de la responsabilidad en materia de conservación de la cosa locada, sella también la suerte del agravio relativo a que no resulta dable exigir a la locataria el "mantenimiento" del local cuya construcción data de principios del siglo pasado, pues el inquilino sólo lo ocupó durante seis años. Desde mi modo de ver esta argumentación no permite dejar de lado lo expresamente establecido por las partes al momento de contratar eximiendo de responsabilidad a "Simmons", pues de las pruebas producidas no se desprenden elementos que permitan interpretar que el desprendimiento en una de las vigas del techo obedeció a un vicio oculto, supuesto en el cual, posiblemente, la decisión hubiese sido opuesta. Pero además, cabe señalar que tratándose de un contrato de seis años de duración, no es válido argüir que el locatario no evaluó y consideró en aquel entonces las condiciones que reunía el local, máxime si resulta factible considerar -por no haber sido refutado-, que el inquilino colocó -excepto en el depósito- un cielorraso de material tipo "durlock" suspendido de la tirantería superior, para lo cual es dable presumir que se valió de profesionales idóneos que bien pudieron advertirlo sobre las particularidades que presentaba el techo del local comercial alquilado, -argumento que fortalece aún más la conclusión de la magistrada de la anterior instancia desplegada a fs. 304- (conf.: fs. 37 y 147 de la presente y fs. 37 vta y 196 vta. de los autos acumulados sobre desalojo por falta de pago).
Digo así por cuanto, el informe pericial efectuado por el ingeniero civil designado de oficio dio cuenta que se trata de una construcción muy común para su época, principios de siglo, pudiendo advertir desprendimientos de algunas vigas y la quebradura de una de ellas, circunstancias que obedecen al mal mantenimiento a lo largo del tiempo y la proximidad del vencimiento del término correspondiente a su vida útil (confr.: fs. 149 en aspecto que no ha sido cuestionado y que además coincide con el informe del consultor técnico del actor obrante a fs. 167/168).
Las consideraciones esgrimidas y la conclusión pericial, permiten desestimar también el supuesto de caso fortuito (art. 1521 del Código Civil) que, según el quejoso, imposibilitó el uso del local en el período cercano a fin de año y de mayor incidencia de ventas. Ello pues, tratándose de daños generados por el vencimiento de la vida útil de los materiales -circunstancia que podía ser advertida con carácter previo al inicio de la locación-, no se evidencian los caracteres esenciales de esta figura: la imprevisibilidad y la inevitabilidad (art. 514 del C. Civil).
Por lo expuesto no cabe sino desestimar los agravios relativos al rechazo de la consignación intentada por Simmons de Argentina S.A.
IV.- Ahora bien, respecto de la imposición de costas al actor vencido en el juicio de consignación, cuyo cuestionamiento se desliza en el punto 3, 2do. párrafo de fs. 333vta., cabe hacer notar que aun cuando el art. 68 del Código Procesal, que consagra el criterio objetivo de la derrota como fundamento de la imposición de costas, admita excepciones, el apelante ni siquiera expuso cúal seria la razón que, en el caso, justificase dicho apartamiento. De allí que habré de propiciar también, el rechazo de la pretensión del recurrente en este punto.
V.- "Ercilio Carlos Bossi S.A. c/ Simmons de Argentina y otro s/ Desalojo por falta de pago".
La queja también recae sobre la imposición de costas al demandado decretada en los autos "Ercilio Carlos Bossi S.A. c/ Simmons de Argentina y otro s/ Desalojo por falta de pago".
Teniendo en cuenta que conforme surge del acta de comprobación obrante a fs. 202/203 de los autos sobre consignación, la actora ha recibido la posesión del bien motivo de autos el 22/11/07, el cual se encontraba al momento de la diligencia desocupado, la decisión de la juzgadora de decretar abstracto el objeto del presente proceso y de entender sobre el pedido de imposición de costas solicitado en el escrito inicial, resulta ajustada.
Al respecto cabe clarificar que debe entenderse por costas a los gastos que las partes deben efectuar como consecuencia directa de la sustanciación del proceso (conf. Fassi-Yañez, "Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación", t. I, p. 409, pto. 4), y que, en principio deben ser soportadas por uno u otro litigante siguiendo el principio objetivo de la derrota (conf. arts. 68 y 69 del Cód. Procesal; Satta: "Derecho Procesal Civil", t. I, pág. 110 y ss.).
Ello así y siguiendo que en nuestro ordenamiento procesal las costas se presentan como un corolario del vencimiento y no como una sanción, su atribución se encuentra encaminada únicamente a resarcir las erogaciones que ha debido efectuar una de las partes con el fin de lograr el reconocimiento de sus derechos (conf. Sala A, r. 282.780 del 3/8/82; íd. Sala D en L.L. 1977-B-53; íd. íd s. 283.470 del 18/-11-82; íd. Sala C, r. 8.674 del 6-8-84).
Toda vez que la acción por consignación no ha prosperado, y que el locatario adeuda los arriendos correspondientes al mes de noviembre de 2006 a febrero de 2007, lo que motivó que la locadora deba iniciar el desalojo a fin de lograr la satisfacción de sus derechos, ello es, recuperar la tenencia de la finca, propugno se confirme la imposición de costas al demandado en el juicio de desalojo.
VI.- "Ercilio Carlos Bossi c/ Simmons de Argentina S.A. s/ ejecución de alquileres".
a) Se agravia también la locataria por el rechazo de la excepción de inhabilidad de título opuesta.
Como argumento defensivo sostiene -tal como lo hiciera al deducir el planteo que aquí se analiza- que el pago de los alquileres no resulta exigible, pues el locador no había cumplido con su contraprestación, ello es garantizar al locatario el uso y goce de la cosa conforme a su destino.
Teniendo en cuenta que como consecuencia del rechazo de la consignación, subsisten en integridad las responsabilidades y obligaciones del locatario, y que las cláusulas IV y VII del contrato de locación, permiten interpretar que el inquilino ha asumido la reparación y/o el mantenimiento de los daños que devienen del desgaste natural por el transcurso del tiempo, no resulta apropiado sostener -como pretende el apelante-, que el pago de los alquileres estaba condicionado al cumplimiento por parte del locador de lo normado por el art. 1515 del C. Civil. En efecto, y como se ha dicho a lo largo de este desarrollo, la doctrina enseña que el locador puede quedar relevado del cumplimiento de esta obligación, si conviene con el locatario en que todas las reparaciones que exija la cosa locada durante el tiempo del contrato, estarán a cargo y por cuenta del locatario. Así lo ha consagrado la jurisprudencia de nuestros tribunales, al indicar que la obligación impuesta al locador por el art. 1515 de nuestro Código Civil, no es de la esencia del contrato, y que la convención que la restrinja o suprima no es contraria a la ley ni a los principios del orden público (Rezzónico, Estudio de los Contratos en nuestro Derecho Civil, ed. Depalma, 1959, p. 197).
Por ello, no correspondía supeditar el pago de los alquileres al cumplimiento por parte del locador de lo normado por el art. 1515 del C. Civil, pues éste se encontraba eximido de ello, circunstancia que me lleva a desestimar este aspecto de los agravios.
b) En su último ítem, "Simmons" se queja por el rechazo de la excepción de compensación deducida con fundamento en las sumas depositadas en garantía (U$S 2.700) que son de su propiedad y que se encuentran en poder del locador.
Desde ya adelanto que los agravios formulados en este punto, tampoco resultan atendibles.
El art. 544 inc. 7 del C. Procesal autoriza a oponer en el juicio ejecutivo la excepción de compensación de crédito líquido que resulte de documento que traiga aparejada ejecución.
Cabe recordar, que, de acuerdo a lo dispuesto por los arts. 818 y sts. del Código Civil existe compensación cuando dos personas siendo acreedoras y deudoras recíprocas extinguen, como consecuencia de ello, su crédito hasta el alcance de la suma menor.
Sin embargo, tal como expresa el inc. 7mo. del art. 544 cit., para que la compensación sea procedente en el juicio ejecutivo, el crédito debe ser de la misma naturaleza que el de la ejecución pedida, ya que debe ser líquido y resultar de documento que traiga aparejada ejecución. Cabe entender, además, que el crédito a compensar también debe ser en dinero y exigible a pesar de que el Código haya omitido esta circunstancia de manera expresa, por estar contenida dentro del título que trae aparejada ejecución (conf. Falcón, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", t. III, p. 689/90).
Sobre la base de estos lineamientos, cabe indicar que el contrato del que surge la obligación de devolución no es en este aspecto título ejecutivo, aunque sí lo sea una vez preparada la vía ejecutiva, para el cobro de los alquileres y otras deudas líquidas derivadas de la locación. Ello es así, por cuanto si bien es cierto que el depósito consiste en una suma de dinero perfectamente determinada, dada la finalidad que persigue, la deuda del locador sólo nace una vez que se haya acreditado el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por el inquilino (ver comentario de la Dra. Beatriz Areán en Highton-Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Concordado con los códigos Provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial, T. 10, p. 453), de modo que en el supuesto de autos está claro, que no constituye un crédito exigible y líquido.
Cabe agregar además que el contrato de locación suscripto por ambas partes estipula expresamente que "la suma entregada en garantía...no podrá ser imputada al pago de alquileres atrasados o pendientes y le será devuelta cuando el inmueble sea recibido de conformidad por la locadora y se hubiese cancelado cualquier deuda existente" (cláusula IX, fs. 7 del juicio sobre consignación), lo que corrobora aún más la solución adoptada por la sentenciante.
Por lo que se lleva dicho, si mi voto fuese compartido, propugno confirmar la sentencia dictada en los autos "Simmons de Argentina S.A. c/ Ercilio, Carlos Bossi s/ Consignación", "Ercilio Carlos Bossi S.A. c/ Simmons de Argentina y otro s/ Desalojo por falta de pago" y "Ercilio Carlos Bossi c/ Simmons de Argentina S.A. s/ ejecución de alquileres" en todo cuanto decide y ha sido materia de agravio. Las costas de alzada de cada uno de los procesos se imponen a "Simmons de Argentina S.A." que ha resultado vencida.
Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, el Dr. GALMARINI y el Dr. ZANNONI votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto.