Tengo un cliente que compro una casa por medio de compraventa x tracto abreviado y cesiones de derechos hereditarios.Al ir a ver la casa (antes de la compraventa) la supuesta cuidadora de la casa dijo que se retiraría de la misma una vez que se vendiera.- La compraventa efectivamente se realizó, pero al ir mi cliente a tomar posesión de la casa, se da con la novedad de que la cuidadora le exhibe un contrato de locacion con sellados y firmas certificadas.- Tal contrato de locación fue realizado en marzo de 2014 y lo firmó una de las 5 herederas declaradas en autos, pero en forma personal y sin autorización ni conocimiento de las otras 4 herederas.- Ahora bien, todas las 5 herederas ya le vendieron y cedieron sus porciones a mi cliente, pero le dejaron la inquilina que no acepta ningún acuerdo ni arreglo económico para dejar la propiedad para que la ocupe mi cliente y se ampara en el contrato que le firmo una sola de las herederas y pretende hacerlo cumplir a rajatablas.- Que puedo hacer? hay manera de "voltearle" el contrato de locacion? no le veo mucho intimarla por desalojo, aunque me entere que la inquilina no tiene recibos de pago de alquiler de los ultimos tres meses previos a la compraventa.- porfa, si pueden pasenme algunos datos.Gracias!!!!
SI EL CONTRATO DE LOCACION DE UN BIEN INMUEBLE FUE CELEBRADO Y CERTIFICADO ANTE ESCRIBANO PUBLICO ES VALIDO, PORQUE CUENTA CON LOS REQUISITOS DE UN INSTRUMENTO PUBLICO.
PERO...SI EL CONTRATO FUE CELEBRADO Y CONFECCIONADO EN UN INSTRUMENTO PRIVADO, Y LUEGO FUE LLEVADO ANTE UN ESCRIBANO PUBLICO PARA QUE CERTIFIQUE LAS FIRMAS, LO UNICO VERDADERO SON LAS FIRMAS DADO QUE EL ESCRIBANO DA FE DE QUE ELLAS SON DE QUIENES CELEBRARON EL CONTRATO, PERO SU CONTENIDO NO ADQUIERE VALIDEZ DE INSTRUMENTO PUBLICO, POR EL HECHO DE QUE EL ESCRIBANO SOLO CERTIFICO LAS FIRMAS, EN ESTE ULTIMO SUPUESTO HAY ABUSO DEL DERECHO DE LA PARTE LOCADORA EL HABER CELEBRADO UN CONTRATO CON UN TERCERO SIN EL CONSENTIMIENTO EXPRESO DE LOS COHEREDEROS.
LA LOCADORA DEBE RENDIR CUENTAS DE LO PERCIBIDO EN CONCEPTO DE ALQUILER A LOS COHEREDROS, ADEMAS DE SOPORTAR LA INDEMINAZACION QUE PUEDA RECLAMAR LA LOCATARIA POR HABER ACTUADO DE MALA FE.
EN ESTE CASO EL COMPRADOR POR TRACTO ABREVIADO ES UN TERCERO EN LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR UNA DE LAS COHEREDERAS QUE EL DESCONOCIA Y NO SE LE INFORMO AL MOMENTO DE CELEBRAR LA ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO, SE SUPONE QUE EL BIEN DEBIA ESTAR LIBRE DE OCUPANTES AL MOMENTO DE TOMAR LA POSICION DEL BIEN EN CUESTION.
SI NO HAY RECIBOS DE ALQUILER EN LOS ULTIMOS TRES MESES, LA INQUILINA TIENE QUE DESOCUPAR EL BIEN CUANDO SEA INTIMADA, CASO CONTRARIO SERA CONSIDERADA UNA INTRUSA, SIEMPRE Y CUANDO EL CONTRATO SE HAYA CELEBRADO EN UN INSTRUMENTO PRIVADO Y POSTERIORMENTE CERTIFICARON LAS FIRMAS.